霸王物业：开发商的“畸形儿”

　　物业公司本该是业主请来的管家，然而在现实生活中，小区保安殴打业主，动辄停水停电，随意侵犯业主利益等等霸王物业现象却屡见不鲜。这些不胜枚举的现象背后有着什么样的潜规则？物业纠纷的死结如何解开？据了解，这些霸道的物业公司基本上都是开发商自己成立的物业公司，或者与开发商有着千丝万缕的关系，巨大的利益驱动，使他们无法让业主真正做主。而政府部门监管不力，有的甚至纵容物业公司的不法行为也是矛盾难以化解的原因。5月21日，海口市白龙大厦业主们没有想到，他们竟然要在巡警的“保护”下召开首届业

主大会。

　　物业纠纷，难解难分

　　海口大多数小区都存在程度不同的物业纠纷，而有的小区由于矛盾升级，甚至发生一些过激行为。4月11日晚6时，海口市长信海景花园物业公司突然停止一切服务，小区管理陷入“真空”状态。当天晚上，小区大门敞开，任由外来车辆和人员自由进出。小区公共照明被关闭，小区漆黑一片，业主的生命财产安全受到威胁。4月12日下午，业主赵海在长信小区内被多名保安追打，而此情此景竟然发生在前来协调解决问题的海口市房管局、海口市物价局的工作人员眼前，物业管理人员的“霸道”可见一斑。5月21日举行的海口市白龙大厦首届业主大会场面混乱。

　　5月21日，当海口市白龙大厦业主大会举行，并准备选举产生首届业主委员会时，物业公司和部份业主强行进行干涉，场面十分混乱，最后不得不在110巡警以及多家媒体记者的“监督”下完成选举活动。5月23日，一位业主指着海南京豪酒家占用管井安装的烟道。（红色为消防水管）

　　白龙大厦的业主用“遭遇生死劫”这样的字眼来形容目前他们与物业公司的关系。5月23日，业主游海向记者列举了物业公司乱收费、随意侵权、殴打业主以及阻挠业主大会成立等等“霸王”行为。业主反映最为强烈的是物业公司的随意侵权行为。据游海介绍，大厦的一、二、三层由海南京豪酒家经营餐饮业，它同时也是大厦的业主之一。游海说，这三层由最初规划的综合商场改为经营餐饮业已经让中小业主不满，而物业公司甚至“慷他人之慨”，同意酒家打通了1楼至18楼的管井，用来放置排烟管，而且排烟管紧挨着消防管。游海等业主认为，这种行为严重侵害了其他业主的利益并且威胁大厦的公共安全。而且由于经营餐饮，小区的绿化用地在不经过全体业主同意的前提下也由物业公司“主持”下变成了京豪酒家的大型停车场。

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　　“霸王物业”为何赶不走？

　　形形色色的物业纠纷，其实大多都是开发商直接或者间接种下的苦果。白龙大厦开发商以及其物业公司的法人代表同为林一明，前者为国有企业海南省房地产开发总公司，后者为包括林一明在内的20名国企职工入股成立的海南泷坛物业管理有限公司。而长信小区的物业管理公司也是开发商海口长信房地产开发有限公司成立的全资公司。物业公司的种种“霸王”行为，多少让人联想到它们仗着背后有一个有钱的“父亲”撑腰。由于酒家入住，原设在酒家招牌上面的大厦名称也被挤到左上角位置。

　　2003年9月1日施行的《物业管理条例》规定，开发商应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，否则有关部门将罚以重金。条例制定者在制定这一规定时已经注意到物业公司的特殊背景存在的弊端。但是，事实上前期物业管理公司的选聘基本上都是开发商说了算，所谓“肥水不流外人田”，开发商对于物业管理这块蛋糕，是不会轻易放弃的。

　　海南省物业管理协会常务副秘书长刘占领说，在海口，几乎没有一个小区能够“赶走”开发商指定的前期物业管理公司。他说，按规定必须有2/3票通过才能解聘和选聘物业管理公司，由于大量的炒房行为导致海口房子空置率较高，加上一些不确定性因素，不排除开发商或者其他利益集团在幕后操纵的可能性，要想达到规定票数还是有相当难度的。事实证明，海口昌茂花园、置地花园和京江花园等小区的选聘都不成功。

　　“即使顺利选聘出新的物业公司，它也难以接手小区管理。”刘占领说，海口的小区普遍较小，其中较大的“海岸1号”、昌茂花园也分别仅有20万平米和30多万平米，难以形成规模效益。加上开发商的不配合，甚至刁难，基本上是谁接管谁亏损。在这种背景下，似乎只有已经获得房地产高利润的开发商才能担此“重任”。这是否是霸王物业得以长期存在的一个让人难以接受的悖理？

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　　物业公司替开发商背黑锅？

　　“说白了，前期物业公司与开发商基本上都是儿子与老子的关系，有些看似物业公司与业主之间的矛盾其实根源都在开发商那里。”刘占领认为，物业纠纷，大多数情况下，是物业公司在替开发商背黑锅。比如提高公摊比例系数、公摊的水电损耗多，以及随意改变小区规划等等带来的一系列问题都与开发商有关。

　　白龙大厦是经济实用房，售价相对较低，每平米售价仅1418元。售楼前开发商还承诺了每平米0.8元相对较低的物业管理费，公摊面积比例为19.8%。然而，业主入住后，发现公摊比例增加到22.5%，物业管理费也提高到每平米1.1元，并且由“管理费”和“日常维护费”两项组成。而且，尽管电费高达0.85元一度，公共用电仍需由业主分摊。白龙大厦小区公共绿地变成酒家专用的停车场

　　游海说，开发商以房产证为要挟，要求业主补交无端多出的“公摊面积”款每户4000元至5000元不等。许多业主对公摊比例前后不一，存在“误差”，纷纷表示质疑，有些业主不仅拒交这部分房款，而且还缓交物业管理费。游海简单计算了一下，以这个小区180户业主计算，按照开发商的账算，他们将有近80万元的“额外”收入。但是，包括游海本人在内，5名业主经过多次交涉，开发商竟以报销办公费、差旅费、餐费，以及支付现金支票等方式退还了5名业主补交的房款。

　　不过，在接受记者采访时，海南省房地产开发总公司总经理林一明断然否定了退款的事。他同时表示，至于前后测量结果不一致属正常情况，最后应以房产部门的测量结果为准。

　　而物业公司对于业主的不满也感到满腹委屈。由于公摊面积增加等原因，部份业主拒缴管理费，使物业管理度日艰难。白龙大厦物业公司总经理彭雄文说，即使收1.1元每平米的管理费也仅够维持，由于房屋空置和部份业主欠费，如果没有大业主海南京豪酒家每月10000多元的管理费收入，物业管理将入不敷出。

　　虽然白龙大厦业主入住长达2年多，但是属全体业主所有的专项维修基金至今仍没有建立，这意味着今后如果小区电梯不能用了，小区业主得凑钱维修或购买，不然只得走楼梯。这也是开发商留下的后遗症。

　　如何解开物业纠纷死结？

　　物业纠纷，用“两败俱伤”来形容也许比较贴切。然而，打破开发商对物业管理一统天下的局面，解决物业管理深层次矛盾的良方在哪？

　　刘占领认为，欲解开死结，必须首先做到水电部门“抄表到户”。其实，许多物业纠纷都是从收费开始的。一直以来，水电费都是由物业公司代收代缴，但是由于各个小区的公摊水电损耗不一致，水电价格也难以统一。刘占领说，造成高损耗的原因是二次供水设备和变电器“大马拉小车”现象严重，这也是开发商留下的问题。如果水电部门抄表到户，相关设备及线路管网由各自部门负责，全市统一水电价格，那么物业纠纷就会大大减少。4月11日晚，长信海景花园小区管理出现“真空”。

　　解决了水电收费矛盾后，还可以做一些有益尝试。比如物业管理市场细分。物业管理市场细分可以瓦解开发商的控制力。在国外和国内一些沿海城市，小区的保安、设施维护、绿化和卫生等领域都分别委托给相关的专业公司来管理，这些专业公司尽管收费不一，但是基本上是公开透明的，如果不满意业主可以在市场上自由选择。所谓的物业管理只需要2名工作人员就足够了，他们只负责与业主沟通以及协调这些专业公司的工作。这样一来，开发商即使想干涉小区管理基本上是鞭长莫及了。

　　还可以成立政府物业管理协调领导小组解决纠纷。深圳市在全国最早成立物业管理协调领导小组专门解决各类物业纠纷，紧接着青岛、大连、天津等城市也成立了类似的协调领导小组。由政府各有关部门参加的协调领导小组能够大大提高工作效率，及时化解各方矛盾。这个小组的工作被证明是切实有效的。

　　此外，还应该规范政府有关部门的行为。刘占领说，许多物业纠纷的“升级”是由于政府处理不当造成的。比如政府物价部门在没有经过任何程序的前提下便“收回”了海口市长信海景花园小区物业的收费许可证，但是过几天又没有任何理由地“归还”了。这样让物业公司和业主都感到无所适从。另据记者了解，未经全体业主同意，白龙大厦绿化树被砍伐，绿地变为酒家停车场的事竟然事先经过了园林部门的许可。