个人住房交易税收细则已浮出水面

　　记者虚拟“市民小王”卖房过程，教你如何计算应纳税额

　　昨天，自治区地方税务局出台了《自治区地方税务局关于个人住房交易税收征收管理的通告》（以下简称《通告》），这意味着广大市民期待已久的住房交易税收具体细则终于浮出水面。那么，今后房产交易该如何纳税？

　　从今年6月1日开始，住房交易要交纳八大税款，分别是营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防洪保安费。本报虚拟市民小王有一套原价20万元、转手交易价格为25万,已超过两年的非普通住房为例，计算交易的各种税额。

　　营业税：

　　税率为5％

　　规定：营业税适用税率为5％，计税营业额为纳税人销售不动产向对方取得的全部价款和价外费用。

　　在具体的营业税征收方面，从今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。个人购买住房以取得的房产证或契税完税凭证上注明的时间为购买时间。

　　计算：小王的非普通住房超过两年转手交易，应交营业税为：

　　（25万元－20万元）×5％＝2500元。

　　个人所得税：

　　适用税率为20％

　　规定：以售房收入减除住房原价值和合理费用后的余额为应纳所得税，适用税率为20％。

　　如果纳税人无法提供房产原值，可根据出售住房价格按规定的征收率随征个人所得税，即应纳税额＝住房销售收入×征收率。征收率由各市、县地税局根据当地实际情况确定。目前南宁还没有具体的规定。

　　同时也有可以免征所得税和减免所得税的情况，《通告》指出如果是个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可免征个人所得税。

　　计算：小王的房原价值20万元，合理费用为5000元，售房收入为25万元，应交纳的个人所得税为：

　　（25万元－20万元－5000元）×20％＝ 9000元。

　　土地增值税：

　　居住满5年以上免征

　　规定：土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额，增值额为转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目的余额。由于计算方法相当复杂和专业，在此不再仔细计算。

　　《通告》也指出，如果个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税；而居民个人拥有的普通住宅在其转让时也暂时免征收土地增值税。

　　印花税：

　　税率为0.5‰

　　规定：对个人销售房屋时，按“产权转移书据”税目，以合同所载金额依0.5‰计征印花税。

　　计算：小王的合同所载金额为25万元，应交纳的印花税为：

　　25万元×0.5‰=125元。

　　城市维护建设税：

　　市、县税率各不同

　　规定：以实际缴纳的营业税为计税依据，纳税人在市区的税率为7%；纳税人在县城、建制镇的税率为5％；纳税人不在市区、县城或建制镇的，税率为1%，与营业税同时缴纳。

　　计算：小王居住在市区，营业税为2500元，应交的城市维护建设税为：

　　2500元×7%＝175元。

　　其他费用

　　规定：教育费附加以实际缴纳营业税的3%计算缴纳；地方教育附加以实际缴纳营业税的1%计算缴纳；防洪保安费以售房收入的1‰计算缴纳。

　　计算：教育费附加＝2500元×3%＝75元

　　地方教育附加＝2500元×1%=25元

　　防洪保安费＝（25万元－20万元）×1‰＝50元。

　　计算表明，除土地增值税不能明确外，其他7种税总共应交1.1950万元，由此可见细则的出台将有效遏制“炒房”行为。

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　　南宁晚报 责编:韦力萍 作者:赵金铃 邝钰基 罗和京 丁冬梅