国土资源部146份报告适度收紧“地根”

　　土地和资本是房地产业发展的两大轮子，“地根”和“银根”从根本上决定着房地产业发展的大势。作为中央直属部门当中和房地产业紧密相关的一个部门，国土资源部目前正在积极配合国务院调控房地产市场。

　　用地要走集约化道路

　　一场溯源于去年年末的土地改革风暴正在洗礼整个中国。2004年10月28日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》简称28号文件颁布，这是继“8·31”大限之后，政府改革土地市场、适度收紧“地根”的又一个明显信号。短短一个月时间内，国土资源部为28号文件编发了11个配套具体实施文件，动作幅度之大、效率之高为近年罕见。2004年底，国土资源部再次下发紧急通知，要求各地国土部门以2004年12月31日为基准日期，一直到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行首次地毯式调查。中央政府贯彻土地半垂直管理的决心无可动摇。2005年初，土地监察制度正式启动；2005年初，“土地有偿使用费先缴后分”的新政开始实行；2005年中，集体建设用地使用权流转的具体实施办法即将出台。

　　此轮政策实施中，国土部门征收土地闲置费、无偿收回闲置两年以上的土地等政策，击中了倒卖土地者的命门。近日记者从国土资源部获悉，该部刚刚完成了对24个省区、市用地供需矛盾、土地集约利用等问题的调研，并形成146份报告。

　　给房市降温消肿

　　有关人士称，此次大型调查显示，随着一系列“土改”政策和其他相关政策的颁布实施，“房地产市场的宏观调控已初见成效，房地产投资规模增幅也在回落，大众的住房消费开始趋于理性。”一段时间以来，针对房市的宏观调控成为社会关注的焦点。国土资源部的“土改”新政也让人目不暇接：从调整土地供应结构、加大经济适用房用地比例，到清理闲置土地打击囤积，再到加强土地供应和地价监测，及时地向社会发布有关信息。

　　据记者了解，“收回”政策的源出地广州市，近期清理了闲置土地约2500公顷，今年已无偿收回土地27宗、49公顷，其余大部分注销了用地批文，广州市从5月1日起正式征收土地闲置费。吹响房地产高烧号角的杭州也已处置闲置土地5宗，调整项目10宗。为了阻止开发商囤积土地，重庆市拟提出对大宗土地的出让必须经市政府批准，开发商未完成已上马的项目50%从严控制下一项目的土地供应等规定。此次调研结果和国土部5月底召开的28个城市“房地产市场土地供应调控情况”闭门会的通报，都透露出“房市在整体上正在降温消肿”的信号：房价上涨过快城市的房价涨幅开始回落；投机性购房得到初步遏制；大众的住房消费开始趋于理性；部分房地产商的不法行为得到遏制。

　　国土资源部土地利用司司长廖永林在“蓝筹地产聚焦十大潜力城市”研讨会上表示，我国独立闲置的用地占全国总面积的60%以上，将农村建设用地一并考虑，对这些目前还是靠定额标准进行管理，因此要促进集约用地发展。另外，国家还要制定和实施新的土地利用标准。建立土地集约使用考核体系，全面开展土地集约评价工作。从国际市场看，反映土地利用评价指标的主要有土地价格的变化指标、土地投入指标、土地强度指标以及工业、住宅、商业的比例，还有布局。所以我们要建立符合当前经济发展水平的土地资源利用和评价的考核标准，通过正确的指引促进城乡土地集约利用水平的提高。

　　据国土资源部有关人员透露，下一步国土资源部将加快编制房地产中长期发展规划，完善和规范土地收购储备制度，要引入市场机制，缩短土地供应的时间，尽快建立土地基金制度，解决收购储备资金过分依靠银行贷款的问题。

　　土地资源正在被粗放使用“目前，有些正在做规划的城市，城市化速度提出要达到1.5%，甚至是2%，有没有可能发展这么快呢？因为城市化速度发展快就要提供用地，这样使得用地在不断增长。我认为，我们有些城市把概念混淆了，将农业人口、非农业人口和城镇化的速度混淆了，最后规划是按照城镇化的比例确定。事实上，如果按照每年1%的速度增长，就已经非常了不起，这是很多城市达不到的。但现在我们发现许多城市规划城市化的速度都在1.5%以上，这是城市做大所面临和需要解决的一个问题。”原北京市城市规划设计研究院副院长董大器在“健康城市化与城市土地利用研讨会”上说。

　　对此，中国城市规划学会副理事长、北京大学环境学院教授周一星表示赞同。他说，城市是集约利用土地的形式。随着城市化的推进和乡村人口向城镇转移，城乡居民点对土地的人均占有量在理论上应该是趋于减少的。乡村居民点占地的减少应该足以弥补城镇用地的扩大。但实践上能不能做到这点，取决于我国二元化城乡土地制度的改革。

　　周一星指出，城市化的速度并不是越快越好，它应和经济增长、就业岗位增长、城市化用地增长等要素保持一个相对平衡的状况。“至少在2020年以前，我国城镇化水平，一年提高0.6到0.8个百分点是比较正常的，连续多年的一个百分点的增长是有风险的。”

　　对于城市化发展问题，中国城市规划设计研究院总规划师杨保军也进行了痛斥，并列举了我国城市化发展的几宗“罪”：一是发展城市化的心态不健康，将近30个省市提出要大力发展城市化，根据自己的主观愿望“添火”；二是城市化的道路不健康，盲目求大或者求小，根据我们国家的国情确定的是大中小城镇协调发展；三是增长方式不健康，地方发展靠建设拉动，行政区划调整往往只有统计意义而无实体性意义。最突出的问题集中在土地上，在土地资源紧缺的情况下，土地的使用效率却非常低，非常宝贵的土地资源被粗放地使用。

　　专家建议挤掉泡沫要用经济手段

　　建设节约型社会坚持走资源集约型城镇化道路已成为共识。面对我国人口众多，耕地资源相对稀缺的客观现实，如何协调土地利用，引导我国城镇化健康持续发展，成为一道亟待跨越的鸿沟。围绕这一问题，专家们也纷纷发表了真知灼见。

　　中国城市规划设计研究院顾问总工、教授级高级规划师蒋大卫认为，城市应紧凑发展，在城市规划、土地利用等方面都要把握住紧凑发展的原则。从城市内部来讲，要在合理布局的前提下，掌握城市用地的标准和比例，同时要研究适合于国情、市情的发展技术，研究如何使用好各类用地。

　　对此，杨保军也深有感悟。他指出，现在我们要转变观念，城市规划首先要考虑资源约束，寻求集约紧凑的布局模式，强调内涵发展，要千方百计杜绝形象工程。土地规划要重新审视目标，从城市的科学合理布局、交通运输功能之间的联系出发合理确定城市化布局，其中免不了要占一部分耕地，我们要承认这个现实，因地制宜制定土地规划。对于科学合理的发展需求，不管是城市还是农村，都应该给予支持，及时满足。与此同时，要建立相应的约束和考核指标，尽可能挤掉水分和泡沫，提高土地利用的效率。

　　中国城市规划学会理事、天津市规划局副局长尹海林建议，首先要尽快制定全国的城市发展战略。这一轮城市总体规划还是一个过渡，因为先天不足，所谓先天不足是没有一个全国性的发展战略来指导各个城市的发展。所以我觉得国家应该认真研究全国的城镇发展战略，同时跟现在正在编制的全国土地利用规划很好地结合起来。其次，必须要用经济手段调控。各个城市扩大规模的主要驱动力是经济利益，控制不住的原因是没有采用经济手段。发达的地区要想发展占地的话，就要付出更多的经济代价，补偿到发展不够好、或者需要保护的地区。再次，要在各省市培养一批懂规划，懂土地管理的专业队伍，负责对该地区土地利用规划和城市规划进行研究。（据《经济参考报》）

　　北京：将加大对闲置土地的清理力度

　　李劲松（北京市土地利用事务中心副主任）：北京市1到4月份的房价，与去年没有发生特别大的波动。北京现在对于土地集约利用要求越来越高，下一步将加大对闲置土地的清理力度，对于以前供应的土地，会采用多种渠道去正确引导开发商，让它们进入市场，转化为实质的供应。

　　上海：住宅用地未来可能不会少

　　杨国诚（上海市房地产估价师协会副会长兼秘书长）：记得1988年上海出让了四组土地，到1996年就来了一个大的滑坡，原因是东南亚金融风暴。2004年上海的商业地价比2003年增加了6．6％，2004年比2003年增长了9．6％，今年二季度的商业地价又增加了1％左右。上海住宅用地未来可能不会少，仍然会保持一种整体的稳定性。就目前情况来看，房地产过热的现象得到了控制，开发投资放缓。

　　广州：还有约4平方公里土地要清理

　　黄瑞军（广州市国土资源和房屋管理局市场处副处长）：广州市的土地供应经历了两个不同的阶段，1998年以前的土地供应是一个无序状态，一共批出的房地产用地是40到50平方公里，按照我们近几年的统计，广州市一年消化的用地是3平方公里，也就是说我们要用十几年的时间消化完这些土地。对2004年之前的主要是批文清理，一共大概注销了20平方公里的土地批文；从去年开始，已经公告收回27块土地，现在还有约4平方公里左右的土地要清理。现在我们用收费的办法促使开发商不得不找合作方尽快把土地开发出来。这个政策是5月1日开始的，对于土地的收回和盘活有了很大的作用。

　　深圳：将进一步关注土地总量的平衡

　　詹有力（深圳市房地产估价中心副主任）：深圳的土地资源有限，从2001年开始进行百分之百的“招拍挂”。从最近三年来看，深圳房地产市场的供应量：2002年是900多万平米，销售量700多万，2003年和2004年销售量都超过了预售量，这对市场的供应带来了压力。而且2004年供应量比2003年下降了百分之十几，今年一季度又下降了40％，这就进一步加大了市场压力。我感觉房地产新政对深圳市的影响可能是有效需求量不多，而开发商对土地的需求比较强烈。