新闻纵横：把脉公共维修基金(一):小区的疑惑

　　中广网北京6月14日消息（记者王磊）说起公共维修基金，人们一定不会陌生。因为公共维修基金是在购买商品房时，除了购房款以外交得最多的一笔支出。

　　我们都知道，住宅本身是有寿命的，一般到5、6年的时候就该进入中修和大修的时期。收取公共维修基金的目的就是为了在房屋进入中年和老年期的时候，对小区物业的公用部位、共用设施设备，比如楼道，外立面，电梯，管道进行维修，更新和改造，以延续房屋的

寿命。可以说，这笔钱既是业主的私房钱，更是小区的保命钱。

　　据了解，北京市的公共维修基金总额已经达到了43.35亿元。可以说，这是一笔巨额资金。可是，记者在北京市的调查过程中却发现，这笔巨额的公共维修基金的现状并不乐观，在收取、保管和使用中都存在着一系列的问题，其隐患不容忽视，将直接关系到业主的权益和社区的稳定。中央人民广播电台《新闻纵横》15日起播出系列报道《把脉公共维修基金》。第一篇：

　　金华园小区的疑惑

　　公共维修基金是在我们在购买住房时，除了房款以外最大的一笔支出了。根据现行政策规定，购房者要按照购房款2%的数额来交纳公共维修基金。以一个总价为50万元的房子为例，它的公共维修基金就是1万元。

　　记者了解到，北京市商品房的公共维修基金由北京市小区办负责归集。目前，北京市小区办管理的公共维修基金总数为43.25亿元。这笔钱直接关系到北京市数百小区的房产寿命，因为它是专用于房屋的中修和大修的。从性质上来讲呢，这是一笔业主们自己掏腰包的私房钱。因此这笔基金管理的好坏也将直接影响购房人的权益与住宅质量，影响房地产市场秩序，影响社区稳定与和谐。

　　可是，最近记者在北京的一些小区调查时却发现，这笔巨额资金在很多环节都存在不少问题，有些小区维修基金涉嫌挪用甚至不知去向。

　　记者的调查首先从北京市的大兴区的金华园小区开始。

　　金华园小区位于北京市大兴区玉泉营环岛8公里处。社区占地248亩，规划建筑面积15万平米。建筑形式为五层公寓和三层联体别墅。开发商为北京军建利司达房地产开发有限公司。2001年12月份入住。

　　自从2001年入住以来，小区的许多业主们都相继发现了房屋质量问题，并与物业公司多次交涉。

　　在交涉无果的情况下，小区的业主们想起了自己当初交房时交纳过的一笔公共维修基金。这笔钱是不是可以动用呢？2002年3月份，金华园小区依法成立了物业管理委员会。管委会副主任庸静姝告诉记者，他们决定代表业主们查核一下小区公共维修基金数目，以决定如何使用。而在查核之前，他们先粗略地估算了一下。

　　“我们小区的房子基本就是三种户型，一种是叠拼的，再一种就是5层的多层。再一种就是比较旧的单元楼。业主就在一起，大概算了一个基本价钱。就是叠拼的联体有232套，完了他的户型基本上就是说最小的200。”庸静姝说，他们根据小区的三种户型的的数量，分别乘以最低售价，然后乘以2%，最后得出金华园小区公共维修基金的基本数额。

　　“我们小区整个公共维修基金应该是689万。这是推算的。”

　　2003年初，金华园小区的业主们来到了北京市小区办，然而，让他们没有想到的是，在小区办查到的公共维修基金数字与他们的估算相差巨大。

　　“后来就去了市小区办，一个女同志就说，你们先回去，到时候给你发传真。”

　　这就是那份传真：

　　03年5月6号。

　　目前查询金华园小区292户，183万7千7百。

　　一个是680多万，一个却只有180几万。中间差的500多万哪里去了呢？是业主没交，还是基金神秘失踪。金华园小区的业主们打了一个巨大的问号。

　　据了解，金华园小区的公共维修基金是在业主入住的时候由开发商指定的延龙物业管理公司代收的。根据北京市的相关政策规定，代收的公共维修基金应该交由北京市小区办管理，同时只有向小区办交纳了公共维修基金，开发商才能够为业主办理房产证。

　　记者从金华园小区开发商北京军建利司达房地产开发有限公司负责人张宝升那里了解到，金华园小区70%左右的业主在2002年到2003年的时候都已经拿到了房产证。

　　这就意味着，这个时候，延龙物业公司交到小区办的公共维修基金绝不应该仅仅是292户，183.77万元。

　　原金华园小区物业管理委员会副主任庸静姝：“因为我们小区按照套数来说，甲乙丙丁四个区，应该是1040套房子。那帐上只有292户。那差得太多了。就算他不准确，出入很大，但是600多万和100多万差的太多了。”

　　那么金华园小区没有到位的数百万公共维修基金到那里去了呢？金华园小区的业主们曾经向开发商，物业以及政府部门都曾经问询过，但却得不到明确的答复。但是，就在这时候，更蹊跷的事发生了。

　　不甘心的金华园小区业主们虽然多次就公共维修基金向物业公司提出质疑。但是仍然没有答复。而这时候，又有业主提出使用公共维修基金。于是，2004年7月，事隔一年之后，金华园小区的业主们又再次前往小区办核查公共维修基金。没想到，这一次，他们又发现了更加蹊跷的事情。

　　“这次查的结果是我们帐户上是879户。从这个过程里面看，从2002年3月到2004年12月，中间我们的公共维修基金是不停地补进来。或者说，是不停地交进来。2002年3月，第一次入帐。2002年6月，第2次入帐。2003年4月入了一次，7月入了一次······

　　本应该早就到位的公共维修基金却是分了几次才补进来的。延龙物业公司在收了业主们的公共维修基金之后又是如何处理这笔巨款的呢？记者曾多次与该公司联系，但都未找到相关负责人。原金华园小区物业管理委员会主任卢长生代表业主们提出了他们的质疑：

　　“公共维修基金应该是入住一户，一户就应该马上到帐。我们小区有1040套住房，就应该有1040套在帐上。292户和879户之间，这笔钱干吗去了，就说是谁动了这笔钱？怎么动的？但是有一点应该知道，这笔钱应该是我们金华园小区的私房钱，不经过我们的同意，他们不能动。而且动了以后，又发现他在补。那么补的这笔钱是什么钱，到底是涉嫌侵占，涉嫌挪用还是涉嫌贪污，是从什么渠道补进来的，我们不知道。第三点，他为什么要补，是不是因为我们不查，他们就不补，还是因为我们查了，他们才补了。”

　　《中华人民共和国物业管理条例》第6章第六十三条明确规定：违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修基金的，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　其实，金华园小区并不仅仅是一个个案。在今年的北京市两会上，政协委员刘子华就此提出了议案，他指出，开发商代收公共维修基金已经是一个普遍的事实，这就导致公共维修基金在一段时间内产生监管真空，甚至会发生资金挪用，侵占，严重地则会丢失。

　　“代收以后，并没有交到小区办里面去。对，中间的这段时间里，这笔钱在哪呢？就是在开发商或者物业公司那里使用着。那么我在担心，如果开发商经营不善，或者出现了亏损，他又被挪用了。那将来这笔钱的返还就成了问题了。第二，等于是开发商有在使用业主的资金呀。也就是说他跟免费地使用了一笔借款一样，他无偿地使用这笔资金是不对的。这种事情是在很多发展商都是存在的。”

　　刘子华委员表示，政府之所以要代管公共维修基金，其目的就是为了保证这笔资金的安全。根据北京市的有关规定，开发商只有在交纳了公共维修基金以后，才能够为业主办理房产证。这在一定程度上可以保证公共维修基金能够如数交纳到小区办。但是刘子华委员表示，实际上，并不是所有的开发商都会这样执行，操作中的漏洞仍然不少。

　　“我的了解，在实践中，按照北京市的规定，将来你去办理产权证，一定要拿出这个交纳的收据，在实践当中也有，办理了产权证，但实践当中并没有交纳。在你交这个产权证的时候，你交易所应该去核验这个，但实践当中还是有疏漏的。”

　　据了解，截止到2004年年底，北京市小区办管理的公共维修基金数额是43.35亿。但是中国人民大学公共管理系的陈幽泓教授推算了另外一个数据：“我们是根据焦点房地产网上的601个小区的统计，这601个商业小区，根据这个小区的均价，每个小区有多少套房，然后再乘以2%，这601个小区的公共维修基金在理论上已经达到180个亿。理论数据。”

　　北京市政协委员李晓林也在自己的提案中指出，从1998年12月底到目前位置，商品房销售总额总计约为4000亿元，相应的维修基金归集量应该为70到80亿元。此项专项基金应该不少于80亿元。尽管这两种方法推算出来的数字并不相同，但与北京市小区办管理的43亿相比，期间有着几十亿的差距。中国人民大学公共管理系的陈幽泓教授认为，公共维修基金的收取和交纳没有明确规定，管理隐患，制度漏洞，监管不力，有可能是导致差距的重要原因。

　　“因为一个公共维修基金的收缴率和产权证有关，如果没有办产权证，或者种种原因，这户业主就没有交这笔钱。还有，这笔钱应该由北京市政府小区办来管理这笔资金，但是也许会不会有开发商截流或者由于开发商方面的原因或者其他的原因造成这笔钱没有归集上去。”

　　公共维修基金不是国有资产，不是银行存款，而是业主们自掏腰包的私房钱。如何管好用好这笔钱，绝对不是一个小问题。如果被截流挪用，首先就是对业主权益的侵犯；其次，这笔钱会被挪用在什么地方，会不会产生腐败问题；再者，如果这笔钱无法返还，甚至丢失，小区住宅环境，物业质量将直接受损。北京市的商品房大概开始于90年代末期，很多小区的中修和大修时间都没有来到，因此可能还没有感觉到这一问题的严重性。但是对于北京另外一些小区，比如聚龙花园的业主来讲，问题就非常严峻了。因为聚龙花园从竣工到现在已经有10年时间了，已经到了大修期。可是，这个时候，他们却突然发现自己高达2000多万的公共维修基金已经不知去向。

　　敬请关注《新闻纵横》特别调查《把脉公共维修基金！》之二：不知去向的2000万。来源：中国广播网 责编：邱翔