六月：长三角楼市13大疑问

　　（上接C1版）房价高与低该谁说了算？

　　“房价收入比，就是最好的依据。”尹伯成教授认为，房价高低，应相对当地老百姓的收入而言。“按国际通行标准，房价为家庭年收入的4到6倍。”他以上海补充通知的“两环三区”普通住宅价格为依据，“粗略测算住宅均价为每平方米8000元，上海房子通常为120多平方米，一套约100万元。去年上海人均收入为1．6万余元。3口之家年收入约5万元，房

价收入比达20倍，显然房价太高。”

　　印堃华提出，“供求关系才是决定因素。供不应求时，价格大于价值；供过于求时，价格小于价值。只要应用供求关系原则，扩大有效供给，形成供略大于求的局面，价格自然理性回归。”

　　外资银行乘虚而入了？

　　答案是：不大可能。

　　首先，金融机构房贷增速趋缓与房地产市场成交量萎缩呈一致趋势。在这种市场需求整体下降的趋势下，很难说中资银行给外资金融机构留出了多少可资运动的空间。其次，虽然外资银行人民币业务已初具规模，但受政策限制，仍然只能向外籍人士发放贷款，这就决定了外资银行短期内根本不具备大规模冲击房贷市场的政策许可。在中国金融市场中，由于存在大规模的低效率机构。很多情况下，这些低效率机构的非理性化竞争，往往造成“劣币驱逐良币”的现象。显然，在这种非理性竞争局面没有发生根本性转变的情况下，外资银行较高的定价能力很难找到用武之地。

　　房价与“很多人”没有关系？

　　遗憾的是，房价问题被强势群体“忽略”了，话题正在被“巧妙”地转移。似乎价格不是楼市的主要问题，“稳定”楼市才是首要问题。那些“误读”新政者回避高房价的一个主要理由是：“很多困难群体不是依靠市场和价格来解决住房问题的，他们要依靠住房保障体系。”言下之意，房价高低与“很多人”没关系。

　　从长期来看，要构建一个和谐的房地产市场，政府的职责之一就是要建立一个完善的住房保障体系，努力实现民有所居。但绝不能借此混淆长期目标和现阶段的任务，所有问题的解决都不可能跨越阶段。而现阶段的楼市实情是：离开了价格，根本解决不了住房问题。因为当下的住房保障体系还十分薄弱，在许多二三线城市，除了很少的住房公积金外，其他保障措施根本没提上议事日程，而房子是不可一日不住的；就是在一线城市，绝大部分人解决居住问题还只能靠个体的日积月累，住房保障体系还只是个寄托美好愿望的蓝图。

　　正因此，要着手解决眼下的楼市问题，必须回到价格原点。

　　房价绝不能“大跌”吗？

　　尹伯成教授认为，在房价涨幅过快、房价整体价格过高的东部一些地区，房价不仅必须下跌，而且从技术层面看，也可以下跌。以上海为例，现行房价至少有30％左右的下跌空间，差不多正是去年10月到今年3月这段时间内的新一轮涨幅，必须将其回调下去。

　　由此可见，如果“稳定房价”被等同于房价只涨不跌，将当前房价不能、不会“大跌”演绎成暗保高房价的理由，这都是对楼市新政的严重误读。

　　地方政府成了“房托儿”？

　　“一些地方政府领导的心底里希望房价上去，这样GDP也就上去了，还可以显示本地的经济地位。殊不知，这其实是一种严重的短视行为。因为房地产价格过高，商务成本也就上去了，地区的竞争力就下降了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

　　江苏省社科院院长宋林飞认为：我国现阶段房地产市场具有不完全市场经济的特性，开发商与地方政府行为不规范，是房地产价格扭曲的主要原因。

　　一是地价二元化。一些地方压低地价，甚至以“零地价”招商引资，而商业用地的批租却又追求土地收入最大化。有些地方对失地农民和城市拆迁户的补偿不足；二是土地使用与房价的监管不严。房地产行业利润率过高，但地方政府没有相应的反暴利措施，个别地方政府甚至联手与房地产商哄抬房价；三是土地收益外溢；四是城市规划管理部门自由裁量权过大；五是规划超编，用地透支；六是土地闲置，圈而不建，待价而沽，一些土地既没有得到批租，也没有开发，造成抛荒；七是一些非农土地“先上车后买票”。

　　影响长三角经济吗？

　　“影响是肯定的。”上海财经大学的丁健毫不犹豫地表示。2005年的长三角经济，受房地产业的直接影响如下：

　　投资热潮受阻。2004年的房地产投资热，必定在2005年降温。作为经济增长“三驾马车”之一的投资，它的放慢速度势必会影响“车速”。

　　GDP有所吃紧。在长三角，房地产业对经济增长的直接贡献率超过1．8个百分点，局部城市更高。以本轮调控的力度和目标来看，长三角地区GDP的持续上升的速度，将会遭遇考验。

　　财税将会减少。有测算表明，苏浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占比率都在30％左右。

　　大家都租房住？

　　国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣把房地产高价的根源归结为流通体制有问题。“我们的房子和土地是连体流通的，称之为房地产。而土地使用权是70年一次性出让，这样一来，房地产价格肯定高了。开发商只能开发高档楼盘。建普通民居，盈利就下降了。”

　　一位房地产商称，房子本来就不是为工薪族准备的。即便房价再砍一半，大部分人还是买不起。怎么办？刘福垣的回答是：“很简单，租房住嘛。”他说，在国外，工薪阶层收入中，有1/3用于租房。目前，国内房租随房价水涨船高，大幅提高工薪阶层收入可能性不大，因此大幅度降低房租是政府应该努力做的。

　　尹伯成却认为，租房子住不踏实。应该创造条件，让广大工薪阶层有房，这对社会稳定非常重要。他认为，对到城市打工的人，以及到中国创业的外国人，居住时间如果并不很长，就没必要买一套房子，租住即可。基于这样的观点，他认为现在的房价确实过高，必须调控，“下调20％到30％差不多”。

　　作者：陈小虎