广州个人合作建房模式引发争议

　　据新华社电房地产市场近期跌宕起伏，京城的个人合作建房模式4月被“招安”，如今广州房地产市场上却再掀波澜。截至6月14日，广州个人合作建房网的会员已达340人。发起人魏琨说，发起合作建房并不是仅仅为了省钱，更重要的是寻找一种自己喜欢的生活方式和居住理想。

　　发起人魏琨有着10多年的房地产从业经验，对整个工程、策划、流程都有亲身经历。

去年4月，34岁的魏琨和妻子通过广州车迷网认识了其他5对情侣，并与他们一起合租一幢小楼，体会了与志同道合者一起租楼的乐趣与实惠，就产生了合作建房的设想。

　　近来，合作建房的消息在全国风起云涌。去年底，北京传来合作建房消息。随后昆明、重庆、天津等地也出现了“志同道合者”。与其他地方不同的是，广州合作建房群体专业性较强，约有20％的会员为房地产业内人士。

　　在其他地方“出师不利”的情况下，广州合作建房群体依然执着。6月12日，这个合作建房群体召开了第二次志愿者座谈会。发起人魏琨说，非盈利是他们的初衷。合作建房的参与者是有民事行为、有购房能力的中国公民，他们以民主议事的方式集合在一起，自愿签署合作的协议，成立有独立法律地位的机构，以非盈利方式运作合作建房项目。对于资金安全问题，魏琨表示，他们将采用银行托管的方式管理资金，拿地的方法跟其它的房地产公司一样：通过市场方式，招投标购得地皮，或法院拍出、别人转手的地。之后再成立业主委员会，制定业主公约，组建专业的房地产开发队伍。

　　目前，广州合作建房项目还处于筹备阶段。会员们的目标是，在非营利的原则下共同出资购地，共同组建运作机构，通过招标完成设计、施工、审计等与盖楼相关的各项工作，在广州郊区或更好的位置，建设一栋户户都有免费停车位和宽带的住宅楼或小区。

　　对于个人合作建房，房地产业内绝大多数开放商斥之为不现实的“乌托邦”，认为合作建房是房地产建设历史的倒退。魏琨说，他们最终还是要成立专业的房地产开发队伍，所要碰到的任何问题，市场上的房地产公司也会碰到。项目会有一种合理的退出机制，原则是个人的利益必须服从集体的利益，个人的退出要在不影响整体项目利益的情况下进行。

　　业内专家也褒贬不一，争议颇多。广州市房地产专家韩世同博士说，希望社会能够以更多的宽容、谅解来看待合作建房项目，毕竟这是新生的事物，只要手续齐全、运作守法，不妨多支持。但也要防止有人借此非法集资。

　　合作建房如何从乌托邦走向现实

　　上海合作建房取得阶段性进展。6月11日，在上海圆家合作建房项目说明大会上，上海圆家相关负责人透露，4月27日，上海圆家投资咨询公司已注册成功。而在下半年，上海圆家有望通过资本运作间接获取土地。

　　有人把合作建房视为“乌托邦”，言下之意是理想太过头了；也有人把合作建房视为“无奈的选择”，言下之意是现实太残忍了。总而言之，人们的理想与现实之间发生了严重的冲突。

　　理想过头的原因在于只重视了看得见的收益而忽视了看不见的成本，现实残忍的原因在于房地产的暴利导致房价的高企。

　　合作建房表面上的好处在于，可以省掉开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。但是，合作建房的困难不只在于显性的土地难题，更在于隐性的组织成本。应该承认，开发商的巨额利润里面包含开发商的组织能力和创新能力，而这些在合作建房时就会成为问题：没有“带头”的企业家就不会有合作的顺利进行，没有最终剩余索取权的激励就不会有“带头”的企业家。合作建房中的“搭便车”问题是一个真问题，问题的最终解决必然靠“形式上的开发商”取代“实质上的开发商”。

　　所以，合作建房的北京模式采取了与开发商合作的代建制或曰地产定制的形式。这是符合经济学的基本原理的，任何行动都得符合激励理论中的参与约束和激励相容约束，赔本赚吆喝的事情是不会有人做的，必须有人承担组织成本并获取相应的组织收益，这不是随合作建房者的意志而转移的。

　　不管合作建房最终采取的是什么样的形式，其现实意义和理论意义都是非常深远的。现实意义在于它为上下其手的开发商敲响了警钟，把房产价格泡沫吹得太大不仅会引起政府层面的宏观调控的干预，而且会引起民间层面的内部采购的压力。

　　从理论上来说，基于交易成本的采购契约理论认为，采购契约分为两种，一种是成本加成契约，另一种是固定价格契约，前者相当于“制造”，后者则相当于“购买”。产品越简单，在采购的过程中使用固定价格契约（“购买”）的可能性就越大，反之亦然。在房地产领域，人们想要合作建房的想法正是基于企业理论的核心问题“制造还是购买”决策的考虑，当制造比购买价格优势更明显的时候，理性的个体自然会考虑到“制造”决策。如果说这与住宅专业化开发背道而驰的话，也只能说明目前房地产市场的交易成本太高，需要用合作建房的“制造”决策来进行“对冲”。

　　合作建房想要顺利进行，需要各方面的协调，需要政府出台相关的扶持政策（特别是土地方面的政策），需要银行出台相关的扶持政策（比如贷款方面的政策），还需要合作建房者找到合适的带头人和组织者（不管是个人还是开发商），一句话，既需要考虑到外部的风险（比如政策风险），也需要考虑到内部的风险（比如管理风险）。

　　一旦合作建房的理想变成现实，它不仅会使房地产开发商的利润趋于合理，而且会使住房的有效需求得以实现，可谓“一箭双雕”。（皮建材）

　　干部“合作建房”有猫腻

　　据新华网6月15日电因为房价太高、由民间自发进行“合作建房”前段时间成为社会舆论的热点，不少参与者为这条道路之难而愁白了头。但是很多人却不知道，在一些干部中间，也存在着“合作建房”的小圈子，不过他们的方式要容易得多，唯一的区别是，他们是通过腐败手段来获取土地。

　　近日，浙江省就判决了一起因为“合作建房”搞腐败而涉嫌滥用职权罪的案子，一位在当地口碑颇好的“十佳公仆”、担任了近十年土管局长的领导干部因为一次“用权不当”，晚节不保，沦为阶下之囚，

　　近日，浙江省台州市中级人民法院对玉环县土管局原局长陈胜坤滥用职权一案作出终审裁定：驳回上诉，维持玉环县人民法院作出的以滥用职权罪判处陈胜坤有期徒刑六个月，缓刑一年的一审判决。

　　法院认为，陈胜坤身为土管局局长，不正确履行职责，故意违反有关规定处理公务，并谋取私利，致使国家利益遭受重大损失，已构成滥用职权罪。

　　近些年来我国的土地市场秩序存在着一些违法批地用地、违法违规出让土地和土地交易混乱等问题，从该案所反映的情况看，在老百姓经受高房价之苦、“合作建房”之难的同时，一些耍特权、搞腐败的人，却正“悄悄地”利用了土地管理法律法规中的某些漏洞大打“擦边球”，在国有土地使用权出让的过程中谋取私利，损公肥私。要建设完善公开、公平、公正的土地交易市场秩序，尚需社会各界力量共同努力。