加强土地集约利用促进昆山科学发展(图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月17日16:21 扬子晚报

　　昆山市集约用地可概括为“以投资强度为主导，配套用地讲限度、土地开发讲进度等为补充”的一整套集约用地机制。

　　一、企业投资要有强度。以投资强度为手段控制企业用地规模，是集约化利用土地资源的一项有效措施。我市在2004年，进一步提高投资强度定额标准，从原来的“5432”调整为“6543”，即：外资投资强度昆山出口加工区每亩不得低于60万美元、昆山开发区每亩不得低于50万美元、各镇配套区每亩不得低于40万美元。民营企业每亩总投资不得低于250万元人民币。凡不符合上述用地定额标准的项目一律核减用地规模，有效地提高了土地的利用率。同时，对投资规模在500万美元以下的外资项目、2000万元人民币以下的民资项目，不单独供地，鼓励进驻原创型企业基地，租赁标准厂房取得生产经营场所。全市规划建设了八大原创型基地，吸收过去工业小区和创业孵化器的长处，建设标准厂房、提供公共配套设施和统一的管理和服务，推出规划一体化、工厂立体化、公共服务社会化的原创型经济发展新载体。

　　二、配套用地要有限度。第一，在符合城市总体规划，不影响城市景观、城市安全、城市生态的前提下，适当提高容积率和建筑高度，提高土地空间利用率。工业项目的容积率不低于0.6，建筑系数不低于30%%。对容积率偏低、绿化率偏高的现有工业企业，鼓励业主经规划审批后在原厂房上加层，或利用厂区内的绿化用地、空地建造厂房。第二，严格控制企业在厂区范围内建造员工宿舍楼和中层管理干部住宅。对投资额超过5000万美元或外来打工人员超过3000人以上的大型企业确需在厂区内建造的，须报经市人民政府批准，但宿舍楼和住宅不得以任何形式销售，相关部门不予单独分割发放证照。不符合在厂区内建造的，由开发区、各镇统一择地按规划建造，用于安置企业员工。第三，对具体建设项目的绿化控制指标适当下调，具体由市规划行政主管部门在审批规划设计方案时严格控制，不允许在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内建造花园式工厂。

　　三、地上建筑要有高度。鼓励企业用地向空中发展，对企业建造多层厂房的，第二层减半收取基础设施配套费，第三层起免收基础设施配套费。对于一些不符合集约用地标准的老企业，通过增资或缩地的形式提高集约用地水平。与此同时，企业对于土地的使用理念也发生了根本的转变，纷纷向上争取空中优势，很多厂房都在三层以上。像昆山先创电子有限公司，厂区占地面积为7.2万平方米，建筑总面积为14.4万平方米，层高达到5层，容积率达到2.0。

　　四、土地开发要有进度。为确保有限的土地资源得到最充分、最有效的开发利用，我市实行建设用地的全程管理，明确开发进度，避免了土地资源的闲置和浪费。

　　五、村庄整理要有深度。随着工业化、城市化的加快推进，全市农村每年都有大量农户需要动迁。在实际操作中，我们把农民动迁工作与村庄整理、小城镇建设、现代化示范村建设和集约用地有机结合，凡在城市化建设和工业项目建设过程中，涉及农民宅基地动迁的，不再安排独家宅基地，而是统一建设高标准的多层公寓小区，实行拆一补一的安置办法。

　　六、产业转移要有梯度。土地的集约利用首先需要土地利用结构的合理，要与优化产业结构、促进产业发展结合起来，寻求区域产业发展与土地资源的合理配置。第一，进一步强化规划的导向作用，科学制定产业功能片区规划，合理安排产业布局，积极倡导工业向园区集中、农民向城镇集中、农业向规模集中的三集中思路，不断优化用地结构。积极整合土地资源，打破建制镇行政区域界限，将小而散的工业企业归并整合，使集聚效应达到最优，形成了数镇一区、数镇一带的发展新格局，从根本上改变了昆山城市发展的模式，实现了中心城区的发展从单向扩张转向城镇之间的双向对接，减少了基础配套设施建设用地，提高了土地利用率，促进了土地资源的合理配置和高效利用。第二，通过调整产业结构提高土地集约利用程度。我们积极通过政策引导，重点发展电子及通讯设备制造业等投资密度大、土地集约利用程度高的行业，有计划地把那些投资强度低、占用土地多、排放量大的劳动密集型企业转移出去，腾出空间发展更高层次的产业。2004年昆山经济开发区花了2亿元收购26家低水平的劳动密集型制造企业，主动请这些靠廉价劳动力打拼天下的企业离开，而研发机构被邀请进来。原来26家工厂一年的产出是3亿多元，这26家企业搬迁以后，新引进企业的产出可能就是30亿元了。

　　七、盘活存量要有力度。为确保土地资源的高效利用，2004年以来，我们加大了闲置土地的处置力度。第一，制定政策。结合昆山实际，先后出台了《昆山市闲置土地处置办法》和《昆山市闲置土地处置实施细则》。通过征收土地闲置费，督促企业按时开工建设，防止土地资源闲置浪费；对被认定的闲置土地，区别不同情况，分别采取无偿收回、协议收回和法律法规规定的其他处置方式进行处置，对依法收回的土地重新进行市场化配置。到目前为止，我市共处置闲置土地面积9597亩。

　　八、市场化运作要有透明度。从2000年开始，我市就开始对经营性用地全面实行招拍挂出让方式供地，2001年初，市政府明确经营性用地一律实行招标或拍卖方式供地，并写入市人代会政府工作报告。将全市土地一级市场的出让、出租，二级市场的转让、出租、抵押以及经营性用地招标拍卖和挂牌出让全部纳入市场。2004年国务院28号文件下发后，根据昆山土地市场发展需要，市政府明确要求试行工业用地挂牌出让，经过充分准备，今年4月19日，玉山镇两宗工业用地挂牌出让获得成功，面积分别为35.19亩和36.37亩，起始价均为12万元/亩，共有10家企业参加了现场竞价。最后两块地分别以14.3万元/亩、13.9万元/亩成交，我市土地市场建设又迈出重要一步。

加强土地集约利用 促进昆山科学发展(图)

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