1.58元物管费创行业新低

　　1.58元物管费创行业新低

　　业内人士认为，花样年物业管理公司此举将导致整个行业重新洗牌

　　深圳乃至全国的物业管理行业将掀起一场新的风暴，风暴的中心来自深圳花样年物业管理公司。本月22日，他们将和龙岗区在建楼盘左庭右院的开发商签约，担纲该楼盘的前期

物业管理工作，管理费为1.58元/平方米，这一数字创下深圳新建小区物业管理费的新低。他们更有大胆的预言，物管零收费也是可能的。

　　花样年物业管理公司成立于2001年，这是深圳物管行业经历了大浪淘沙般市场洗礼之后的平庸年头。在前有标兵后有追兵的激烈竞争中，一个刚刚起步的公司何以敢点燃低收费的烽火？这场战火是否会导致行业的重新洗牌？是否意味着物管新时代已经到来？

　　Ⅰ

　　传统物业管理概念被颠覆

　　“我们将创造一个行业的新标准，因为我们将宣布放弃物业管理本身的利润。这决不是一个噱头。”该公司助理总经理陈湘明日前在接受本报记者采访时表示。

　　左庭右院位于龙岗区布吉街道辖区，总建筑面积10万平方米。按照政府主管部门制定的指导价，目前同类物业的管理费一般在2.6元左右。花样年的价格比这个指导价低了1元出头，创下了近年来深圳新建小区物业管理的最低纪录。

　　不仅如此，陈湘明还透露，在正式入驻该小区后，花样年物业管理公司还将投资150万元建设小区智能化管理服务系统，其中包括小区一卡通等设备。这笔费用将被看作是花样年物业公司获得该项目管理权的前期投资，和业主无关。

　　1.58元的价格无疑只是一个成本价。陈湘明说，花样年之所以推出如此低廉的收费，源于对传统物业管理概念的彻底颠覆。保洁、保修、保安“三保”是传统物业管理的全部，他们则认为，小区内物业使用人日常生活的一切合理、合法的需求，都是物业管理的内容，物业管理的内涵将由“管理”转向服务。“这是一个资源的整合与满足的过程。”陈湘明说，为此，公司将成立一个庞大的配送中心，满足物业使用人的需求，从中获取利润。小区的规模越庞大，这个利润就越可观，物业管理费用降低的空间就越大；当这个利润达到物业公司的预期时，就没有必要再收取物业管理费用，可以实行零收费了。在日本，物管零收费，早已不是什么新闻了。

　　目前，由花样年物业公司管理的多个项目已经开始了这种赢利方式的尝试，如南山区中山颐景花园，物管价格为1.75元／平方米，罗湖区金银园，物管价格为1.6元／平方米。

　　Ⅱ

　　低收费能否保证服务水平

　　廉价的收费是否会带来服务的低水平？这必然是一个不容回避的问题。

　　面对这个问题，陈湘明断然摇头，因为花样年的利润恰恰就在服务环节。在新模式管理下的小区，所有的物业使用人都被看作是客户，真正的管理人员仅有1至2人，大量传统意义上的“三保”人员将为客户服务员所代替，这样的客户服务员一身兼多职，保洁、保修、保安自然不在话下，他们同时还是送货工、搬运工等等。物业使用人生活中有任何需求都可以找服务员解决，甚至包括寄养猫狗等日常生活小事。管理处的负责人将被称为客户主任。

　　有市场竞争力的低价格，对应的必然是成本的低廉和服务的增值。陈湘明在解释花样年的物管新模式时，使用了3个关键词：科技、服务、价值。该公司推出了一个名叫“彩生活”的电子商务平台，每一个小区的管理和服务都基于这个平台。管理方面，从门禁到停车到缴费，客户都可以使用“一卡通”，这就大大减少了岗位设置，降低了成本。服务方面，客户一旦有柴米油盐、鲜花、蛋糕等需求，一个电话打到管理处，报上所需物品的品牌和数量，彩生活系统将自动生成订单，客户服务员最长不超过15分钟就可把所需物品送到家，而且价格决不比市场高。通过该系统，目前可以提供的商品和服务多达60余种，基本上涵盖了住户生活需求的方方面面。

　　陈湘明为这种物管经营模式打了一个形象的比喻：物业公司是一个大的承包商，它承包了所管理小区住户的生活需求，然后将其分包给专业公司，通过配送中心和各小区的服务员将商品和服务送到住户的家门。管理处实际上就成了物业公司一个个的连锁店。这种物业管理服务，对住户而言，毫无疑问是增值的。

　　“这种经营模式在本质上是对消费资源的整合，赚的是效率的钱、资源的钱。”陈湘明说，住户是一个庞大的消费群体，而且非常集中，物业公司完全可以把他们的需求进行分类组合，形成团购能力，这对供应商是极大的诱惑。物业公司要做的就是在住户和供应商之间建立一个桥梁，从中赚取差价。一旦小区达到一定的规模，这部分的利润就相当可观。

　　Ⅲ

　　是否将导致行业重新洗牌

　　一个让所有住户都感同身受的事实是，近年来，深圳物业管理的价格不断上扬，甚至到了离谱的程度。新建楼盘动辄三四元每平方米，深圳湾某在建楼盘物管费预计超过6元，刷新了东海花园一直保持的4.5元的纪录。

　　暴利空间究竟有多大？陈湘明透露说，一个物业公司投资50万元的小区，年赢利在200万元左右，资本回报率达到400％！他说，深圳的那几个众所周知的超大型小区，尽管收费不高，但利润空间都在千万以上。

　　暴利存在的根本原因在于垄断。在深圳物业管理行业，通常的做法是，小区竣工后进驻的第一家物业管理公司由开发商直接指定，它们往往就是开发商的“儿子”或“孙子”。这种“自动签约”的期限为3年。尽管法律有规定，超过期限，住户可以自己选择物业公司，但在现实中他们的这一权利很难实现，有时甚至发生流血冲突。所以，深圳尽管有上千家物业公司，住户却基本上没有选择余地。

　　“正是暴利和垄断让物业管理价格居高不下。”陈湘明说，新的物管模式宣布不从物管本身赢利，这意味着物业公司经营理念和方式的大转变，意味着游戏规则的转变，它必然导致整个行业的重新洗牌。他估计，这个程序大概是，价格竞争挤出暴利水分，继续降价导致部分物业公司亏本倒闭，部分物业公司被兼并重组，然后就是新的物管模式确立主导地位。

　　正因为新模式是对垄断格局的打破，是一场利益的争夺战，注定这一过程要经历暴风骤雨。也许正如陈湘明的预测：“这将是一场生死搏斗。”

　　声音

　　政府部门：

　　不会干预价格行业协会：带有实验性质

　　针对花样年物业公司推出的低收费行为，本报记者分别致电市国土资源和房产管理局物业监管处、市物业管理协会，询问看法。

　　物业监管处徐松明处长表示，他已经从有关渠道获知了这一信息，本周将委派市物业管理协会的工作人员前往调研。他说，政府一般不会干预企业的定价行为。

　　市物业管理协会一位姓戴的工作人员说，物业公司的物管价格，是对住户的一种承诺，是一种商业行为，不妨进行探索。至于这样的模式能否维持下去，是否有推广价值，协会都持观望态度。因为，采取任何管理模式，最终都要由住户说了算。倘若住户不需要物业公司提供种种服务，只要求把小区管好就行，物业公司从何处赢利？何以生存？所以，这种模式无疑带有实验色彩。

　　作者:记者彭森 发表评论