与开发商同一起跑线竞争 个人合作建房能否走远？

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　　年底，个人合作建房的概念在国内出现后，各界诸侯揭竿而起。然而，半年过去了，这个特殊的群体有了不同的归宿，有的地方被主管部门喊停，有的地方被房地产开发公司招安，而广州的一群年轻人刚刚掀起自建理想猫窝的浪潮。

　　有房地产开发商说他们是乌合之众，有专家说这种方式有倒退之嫌，但个人合作建房依然在各地波涛涌动。广州的发起人接受记者专访时说，他们当中不少人是业内人士，而且是准备二次置业，经济问题并不是促使他们参与合作建房的首要原因。他们认为，自己与开发商站在同一起跑线上，甚至成本更低。个人合作建房能走得通吗？时间应该是最好的证明。

　　他们想跳出房地产业的黑洞

　　广州个人合作建房发起人魏琨在向新华社记者阐述他们的规划他们希望在自己建成的“猫窝”里，看着儿女们相继落地，哇哇大哭，看着门前小树枝繁叶茂，看着亲密的朋友慢慢变老。

　　在华南植物园附近一个环境优雅的小区，魏琨坐在家里接受了新华社记者的专访。走进他家，以白色和咖啡色为基调的家具给人清新时尚的感觉。墙上色彩缤纷的抽象风景画、天花板四角的小音箱以及客厅点缀的绿色植物向来客展示出主人的品味。这里被植物园环抱，环境优雅，从客厅的落地窗能看到他停在楼下的奥迪车。

　　魏琨说，发起合作建房更重要的是寻找自己喜欢的生活方式和实现居住理想，而不像全国其他地方那样仅仅为了省钱。

　　在房地产从业13年魏琨，曾在广州一家房地产公司担任总工程师，他早在1998年就买了一套房子。房价不贵地段也好，可是老板违规开发，房子一直没有通过规划审批。房子预售完后，老板卷钱逃走了，他的房子至今没拿到房产证。作为业内人士，他说，这样的现象在98年前后不少发生，连公司内部人都被骗，更别说普通业主了。

　　曾经的打击只是让他更加看清了业内的黑洞，而曾经和志趣相投的朋友合租一栋楼的幸福生活才是现在理想的源泉。去年4月，34岁的魏琨和妻子租下龙洞森林公园一栋新楼的顶层6楼之后，另外5对志同道合的朋友在一周之内全部搬了进去，分别占据了同一栋楼的3、4、5层。用魏琨的话说，除了底楼是老板娘住，其他都是我们的人，回来家里都不用关门。每天下班回家后，6对年轻人都会在某人家里聚会，有时在魏琨家的露台上边欣赏周围自然美景边聊天，有时在导演（网名）像酒吧一样漂亮的家里喝酒。

　　他们甚至在楼里建立了局域网，在享受串门的原始乐趣的同时，也充分利用网络的现代便利。到节假日，6户便一起开车出去兜风。但是好景不长，由于龙洞森林公园没有物业管理，有一家被盗。现实的威胁冲散了他们的幸福。无奈之下，他们在一个月之内陆续搬走，有的回到自己原来的房子，有的重新租地方。

　　搬家之前，这帮年轻人就萌生了自己建房自己住的想法。他们希望在理想猫窝里，看着儿女们相继落地哇哇大哭，看着门前的小树枝繁叶茂百木成林，看着亲密的朋友慢慢垂老头发花白……这是有钱也买不到的人生体验。

　　就这样，广州的个人合作建房开始萌芽。与北京等地不同的是，广州合作建房群体中多数人是中产阶级。建房网实行实名制注册，会员须留下真实姓名、身份证号、学历等信息。据初步统计，会员主体是70年代的年轻人，20％左右是房地产业的从业人员，50％左右拥有本科以上学历。

　　他们还想跳出房地产业的黑洞。打算二次置业的会员，多数人在购房时有过不愉快的经历，或与房地产公司发生纠纷，或跟物业公司闹过矛盾。他们在广州合作建房网里声明，合作建房绝不不仅仅是为了节省袋里可怜巴巴的硬币，更重要的是，我们想寻找一种自己喜欢和认同的生活方式和居住理想。

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　　个人合作建房进入春秋时代

　　也许是巧合，个人合作建房的兴起先后与各地的房价高低有一定关系。早在2003年，北京就有人提出个人合作建房的设想，随后上海、南京、大连等地形成了诸侯并起的春秋时代。有专家表示，北京、上海的楼价太高，小业主的需求与供给产生了尖锐的矛盾，个人合作建房是合理的市场反应。5月28日，广州的个人合作建房召开了第一次志愿者会议，合作建房的理想就如同魏琨刚出生不久的孩子一样，充满了希望。车身上自制的广告

　　然而近期，个人合作建房吹来了一股冷风。不久前，北京的个人合作建房向房地产商伸出了橄榄枝。有业内人士认为，除会员的意见难统一外，公开拍卖的土地价格过高是主要原因。发起人于凌罡在他的蓝城网站上，分析了今年以来北京拍卖的地块成交价格情况。一块最初报价不到1．3亿元的地，最后卖到两亿多元，甚至起拍价位已经高过他们所希望的价格。5月，大连的有关部门叫停个人合作建房。

　　也是5月，广州首例个人合作建房却掀起了波澜。5月17日，广州合作建房网启动；截止6月20日，网站注册会员已经达到420人。魏琨说，广州合作建房网刚启动时，曾经打算，如果只有几个人响应那就放弃，但是现在事情正朝自己希望的方向发展。

　　其实，去年年底，北京个人建房的声音传出以后，魏琨就一直在关注，他根据自己在做房地产的经验，和朋友、同事、同学商量之后，从整个流程估算没有发现法律和操作上的障碍，觉得合作建房可行，甚至对反对者的意见也找到了解决的方法。于是今年2月，他们开始做网站，希望召集更多的支持者。

　　5月中旬，魏琨辞去了房地产公司的总工职务，成了合作建房群体里惟一的专职人员。5月28日，就在合作建房会员召开第一次志愿者座谈会这天，魏琨的孩子呱呱落地，新生儿似乎预示着他们理想的希望。6月12日，第二次志愿者座谈会召开，行政组、法律组、财务组和工程组等加快开展工作。

　　合作建房网上的会员从170多人增加到目前的420人只用了不到10天时间。现在这支追求理想的团队仍在扩大，这使得魏琨对未来更加有信心。他现在每天工作10到20小时，除了联系和协调会员的工作，找银行协商，还要解答想加入的新人的问题，忙的时候常常要工作到晚上3点。但他在网站上留下了一句话，与志同道合者共勉--世上无难事只怕有心人。

　　日前，北京、广州、深圳等14个城市的合作建房发起者及法律界、银行界代表聚会深圳，首次就个人合作建房进行研讨，其中深圳推出的盘活烂尾楼模式和重庆的联众建房模式受到关注。

　　盘活烂尾楼是指，合伙人通过竞拍获得某些现成的烂尾楼的所有权，然后装修、分配、管理。这样省去了买地和建房两个环节，直接从买房到使用，操作简单一些。由于可以消化烂尾楼，为政府分忧的同时惠及百姓，容易得到政府支持，但烂尾楼一般有复杂的债务关系，也未必容易处理。

　　在魏琨看来，前期组织制度工作比后期拿地建房更加关键。他说，据北京合作建房项目的孟律师说，北京就是因为前期太激进，在业主和媒体的催促下没有处理好组织和制度的问题，所以在后期出现难以解决的问题而陷入停滞。针对目前北京合作建房被万通房地产公司招安的传闻，魏琨认为，北京合作建房只是和万通公司在拿地和建设过程中有合作，整体项目还是按照原来计划进行，说他们被招安有点冤。在他看来，不管什么方法，只要被所有参与者所接受，就无可厚非。魏琨说，他也一直在关注其他地区的动向，从中吸取经验教训。

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　　个人合作建房能走得通吗？

　　与有些地方的棒杀不同，广州的市场环境更加浓厚。广州市房地产登记交易所有关负责人说，如果在广州操作城市个人合作建房，政策上没有障碍。土地通过招标、拍卖、挂牌出让等方式进入公开的市场以后，个人有实力就能买到地，拿到地后按一定的容积率规划要求及时开工建设，建房时按有关报建规定操作，办好了规划验收，业主也就可以拿到房产证。魏琨的家在广州华南植物园附近一个环境优雅的小区里。广州大多数合作建房者是“中产阶级”。广州个人合作建房者在自己的车上做宣传

　　同时，吸取了一些地方的教训，广州个人合作建房者很注重前期组织制度工作。目前，他们正在草拟成立住宅合作社的章程，并不打算像北京那样成立有限责任公司。

　　魏琨说，公司的股东不能超过50人，就算推选代表，股东和非股东的权利还是不同的，而且公司是营利性的。根据国家1992年印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，住宅合作社作为具有法人资格的组织在人数上没有限制，而且是非营利性－－集自己的资金建设自己的房子，这与他们的宗旨和初衷十分吻合。

　　针对种种非议，这个年轻的理想主义者始终用平和的语调给记者解释，显然他已经解答过这些问题很多次了。魏琨认为，社会各界需要更多地了解他们的具体操作流程。

　　对于有的业内人士称他们为乌合之众，魏琨笑着说，以他们现在的人员组成完全可以成立一个房地产公司。他说：我们的业主委员会只是监管和股东，项目公司和工程建设会由我们招聘的专业房地产开发队伍去负责，所以我们碰到的任何问题，市场的房地产公司一样会碰到。房地产公司在整个过程中承担加工厂角色。

　　有的网友担心合作建房中的猫腻和房屋分配的问题，对此，他们也考虑过。魏琨说，初步考虑，工程招标建议采用网络监督的方式，利用舆论监督来防止暗箱操作。而分配房屋则用经济杠杆来分配：首先根据每套住宅的面积、户型、位置、楼层、朝向等存在具体的差异，按照市场标准给每套住宅评定一个定额户型补差价格，补差价格有正有负，全楼住宅的定额户型补差价格之和等于零，通过价格高低的调整，尽可能的让每套房都公平合理。然后每个出资人根据注册的先后或同时挑选自己喜欢的楼层、朝向的住宅，对抢手的住宅竞价拍卖，价高者得，对冷门的住宅则降价推出，竞价多出的房价和降价减少的房价相加再平均分到每个出资人头上。

　　魏琨曾在志愿者会上对会员说，也许这个经济杠杆的方案不能让所有人满意，但应该可以让大部分人没什么意见而能让项目正常进行下去。而且对地块和楼型不满的人也可以在网站上继续聚集人气，开发新的楼盘。

　　对于敏感的资金管理，他们打算引入银行作为第三方，目前已经有几家银行参与有关事项的洽谈。魏琨说，会员的建房首付资金将存到银行，然后银行以个人按揭的形式贷款，随着项目的建设进度由银行支付项目所需款项。所有的资金都由银行托管，降低了参与各方的风险。此外，从网站推出至今，召开了两次志愿者会议，会议场地由会员志愿提供，投影设备是会员自带，连网站建设和广告宣传都是会员利用工作之余自发在做。迄今为止，会员每人花了20块参加会议的酒水费。

　　这帮年轻人理想的房子并不是现在开发商都在炒作的高档商品房，而是总面积约5万平米的高智能化住宅楼或小区。魏琨说，他们的房子将更具有超前发展的意识。

　　他们初步设想每套房子都是120平米左右的三居或四居，顶层有需要的话还可以建复式结构。小区有局域网，宽带到户，户户有停车位。每套价格约30到50万元，根据他们的测算，比购买市场上相同档次商品房能大约节省25％－40％。这其中包括省下开发商15％-30％的利润、广告销售费约5％、贷款利息约5％。他们计划每套首付房价的40％，魏琨解释说，之所以高于购买一般商品房所交比例是为了减少银行的风险，也是对整个团队负责。

　　魏琨说，现在网站注册会员数虽然已经过了400，但是大家对地块的意见不统一，而且其中不乏观望者。考虑到广州的政策是建设至少容纳300户的楼盘才批地皮，所以等确定地点、做好规划后，同意某块地的人超过可建户数（至少300户）才能开始建房。他们的建房流程图里从推出网站到入住要经过几十个步骤，魏琨再三说，合作建房的每个步骤都环环相扣，一步差错都不行，所以千万不能心急。

　　建房合作社需要经过房管局和建委批准，然后去民政局登记之后才能成立，而买地之后需要办好国土证、规划证、施工证才能施工。听起来这似乎是一条曲折的道路。魏琨也承认，万一成立住宅合作社的最佳途径不被批准，他们也会选择建立公司。但是，他笑着说，目前还没有想到政府不批准的理由。