如何理解调控房价的基调

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　　话题缘起　国家七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台不过一个多月，政策效应已经显现，不少地方的房价停止了疯涨甚至出现小幅下跌，政府稳定房价的目标有望实现。但与此同时，围绕着房价的争论也炸开了锅，各种声声音不绝于耳，不同的利益群体从自身利益出发对《意见》作不同的解读，一时让人颇感眼花缭乱。究竟政府对

房地产市场的宏观调控控是否必要、调控房价的基调是什么、稳定房价的含义是什么、怎样促进房地产业的健康发展？我们特约有关专家发表看法，供读者参参考。

　　既然是市场价格，如何可能只涨不跌呢？国内房价稳定并非只是慢慢地上涨，而是根据市场供求关系变化有涨有跌。如果市场的价格只涨不跌，这肯定是一个人为操纵的市场，那么这个市场应该是“国八条”要整顿的对象

　　稳定房价是只升不跌吗

　　奕颢

　　对于国内的房地产市场来说，近来大家最为关注的仍然是房价。早些时候，有房地产“大佬”说，不要谈论房价了。但从一般的市场常识来说，房地产市场不谈房价，不谈价格又能谈什么呢？其实市场中当事人个个都明白，房价是国内房地产市场的核心，离开了这个核心，其他东西的意义就不会太大，否则就没有市场可言了。怪不得，政府七部委的文件出台，把稳定房价作为其内容之核心。

　　稳定房地产市场价格，首先是建立在有效公平市场的基础上和对以往非市场行为、破坏市场行为严厉打击与整顿的基础上

　　既然稳定房价是这次房地产宏观调控之核心，那么稳定房价的意思是什么呢？中央政府官员的理解是不能让房价大涨大跌。当然这种说法对于任何市场经济来说都是对的，价格的大涨大跌都表明了该市场供求关系不正常，都表明该市场有人为因素在炒作、在操纵市场供求关系，以市场的价格大幅波动来牟取暴利。但是，大家是否想过，如果一个市场早已让人为的操纵把市场价格搞乱之后，还来维持这样一个市场，其意义是什么呢？不就是把这种人为操纵市场、破坏市场的行为合法化吗？如果这样的情况出现，不仅为先入市场者攫取暴利提供了制度上的安排，对后来要进入市场的人是不公平，而且它将导致这个市场秩序无法确立。这样也就无法达到中央政府宏观调控房地产市场的目标。所以，国内房地产市场价格的稳定，首先是建立在有效公平市场的基础上，建立在对以往非市场行为、对以往破坏市场行为的严厉打击与整顿的基础上，这样才能保证国内房地产市场价格的稳定。

　　还有，房地产市场价格得以稳定，这应该是一件不容易的事情，也是市场无法做到的事情。但是假定稳定房价能够成为国内房地产市场的现实，那么这种房价的稳定是什么意思呢？是如有些地方官员与房地产开发商所说房价慢慢地上涨而不要涨太快吗？如果是这样，国内房地产有市场可言吗？肯定没有市场，因为这个市场完全处于人为的操纵中，只不过这种操纵的方式与早些时候不同罢了。

　　房价只许涨不能跌，其结果是房价稳定就是房价慢慢地上涨，不少地方房地产市场泡沫慢慢吹大

　　从七部委《意见》出台一个多月的情况来看，各地房地产市场出现不同程度降温，房地产市场的投机炒作也得到一定遏制，但是从各地方政府出台的落实房地产市场宏观调控的实施细则来看，不少地方政府成心就不想放弃对当地房地产市场的操纵，成心就希望把当地的房价炒作上去，只不过希望现在这种炒作比以往要和缓一些，而房价和缓上涨则是他们所理解的稳定房价的关键。据报道，一些地方政府部门负责人不仅用政策，而且以不同的暗示来支持当地房地产市场的炒作，用不同方式来支撑投机炒房者的信心。如有地方官员明确表示，等待降价、打压房价的心态是一个误解，民众指望当地房价要降下来是不可能的。也有人认为，他们当地的房价本来就与其他地方相去很远，有很大的发展空间，因此，当地未来房价的上涨是大势所趋。

　　对于这些言论，无论是各地方政府还是房地产开发商，他们的理解都一样。一句话，国内房地产市场的房价只许涨不能跌。如果说稳定国内房地产市场的房价就是这样一种理解，那么最后的结果是什么呢？其结果早不言自明了:国内的房价稳定就是在房地产开发商与各地方政府的操纵下房价慢慢地上涨，国内不少地方房地产市场泡沫慢慢吹大，至于这种泡沫究竟能够吹得多大，今后的结果如何，跟他们也没有关系。有一个永恒的真理:吹大的房地产泡沫总有一天会破，天底下没有不破的泡沫。当房地产泡沫破灭时，受到伤害的是整个社会。

　　只涨不跌的市场肯定是一个人为操纵的市场，是要整顿的对象

　　还有，既然是市场价格，如何可能是只涨不跌呢？因为，国内房价稳定并非只是慢慢地上涨，而是根据市场供求关系变化有涨有跌。如果国内房地产市场的价格只涨不跌，就如我上面所指出的那样，这肯定是一个人为操纵的市场，那么这个市场应该是“国八条”要整顿的对象。如果说政府看到国内房地产市场价格只涨不跌而不进行整顿，这就是地方政府不作为。对此，各地方政府应该要承担责任。

　　对于一般的民众来说，如果你进入了一个只涨不跌的市场，你就得当心些，看看其中人为操纵市场的程度。因为，你稍微不注意就会进入一个非市场化的市场，购买的房子是一套高价房。购房是每一个民众一生中的大事，但当你对这一大事作决策时，却进入了一个高价的市场，那么你就有可能让自己一生背上一个沉重的包袱。对此，你会甘心吗？目前的房价是一个十分离奇的价格，大家当心为上。

　　实行土地年租制降低高房价

　　吴强　侯廷娴

　　我国现行的土地制度和土地批租政策，是把住宅用地70年使用权的土地租税一次性收取。这导致了住宅的高成本高价格。应把一次性收取的租税按70年分摊，按年收取。

　　若实行土地年租制，住宅价格下降30％－45％左右

　　安居是生活的起码需要。要实现如此目标，只有实行土地年租政策，使房产、地产分体流通，使过高的房价得到较大幅度降低；同时确保政府每年都有地租收入，用于社会保障和补贴贫困人口的房租支出。

　　年租制的实行，还可以极大地提高土地利用率，提高单位地租耗费形成的固定资产和就业人数，使土地的占用和人口城市化有机结合起业，有利于转变增长方式，改变高增长低就业的局面。

　　年租制更可以理顺全民、政府、个人和企业对剩余价值的分配关系，使剩余价值转化形态的四个组成部分——地租、税收、利息和利润有一个比较合理的结构，基本上杜绝地租超剩余价值增长引起的房地产泡沫和金融风险，降低企业投资的门槛，加快资本循环和周转，减少产业结构调整的阻力，使经济和社会得到较好的协调发展。

　　据测算，若实行土地年租制，再加上住宅建设、销售税费的完善和改革，住宅价格会下降30％－45％左右，沿海大城市甚至会下降50％左右。这既迅速地减缓了房价的过快上涨，挤压了房地产过快发展的泡沫，也使地方政府拔苗助长的政绩工程难以施行，腐败现象在土地批租中难以出现，城市化的进程也必然得到加快。可谓一石多鸟。

　　改土地批租的一次性收费为按使用期限分年收取

　　为了操作方便，可以直接把土地租用税费转化为土地占用税，简称地税。有了地税这个范畴，我们可以把原有繁杂的房地产开发中的税费，或取消或合并到地税之中。

　　首先，停止土地批租的一次性收费。把现有的土地法律和政策中关于按土地的使用性质不同，使用期50年或70年的一次性收费，改为按使用期限分年收取。在操作的程序上有一个适当的上下浮动区间，便于不同地区按土地的地理位置和房产开发的实际情况自行确定。

　　其次，限制单套住房面积。在土地批租时先应确定用地规划，具体到转让地块的容积率、密度和每套住房的面积，开发商不得随意变更。规划中的住房面积一般不超过70平方米，使老百姓买得起住得起，交得起每年的地税，也交得起物业管理费。

　　再次，政府已经获得的批租收入，一律转化为政府债券返还给已购房户，利率按银行给企业贷款的平均利率计算。从实行年租制起，已购房的业主可以用政府债券的本、利逐年抵交地税，本利抵清之后，再正常缴纳地税。

　　最后，从资金来源和交易税费上严格限制炒卖房产，使炒房者无利可图甚至亏本。

　　作者分别为广东经济管理学院教授和副教授

　　如果我们肯定房价过高，说明房屋供不应求，房地产的投资规模过小。在房屋产品供不应求的情况下，必然会出现价格上涨的趋势，这是市场机制发挥作用的必然结果。只有增加供应，价格才会回落。供应增加越多，价格回落的幅度越大

　　“暴跌论”、“稳定论”:孰是孰非

　　杨永华

　　最近，关于房地产价格的争鸣又激烈起来。一种意见认为，房地产价格下跌10％或者20％没有意思，不能打破房地产泡沫，因此主张上海等城市的房地产价格下跌30％甚至50％。我不妨称之为房地产价格“暴跌论”。另一种意见不赞成房地产价格大起大落，认为中央有关“房地产新政”的政策核心在于稳定房地产价格，房地产价格大起大落对老百姓没好处。我不妨称之为房地产价格“稳定论”。房地产价格牵涉到千家万户，广大城市居民关心房地产价格的涨落，表达自己的看法，这是正常的，也是应该的。

　　抑制一些城市暴涨中的房地产价格十分必要

　　最近中央颁布的调控房地产发展的一系列措施，业内人士称之为“房产新政”。3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中，提出政府要调控房地产价格。3月16日，中央银行调整利率和住房抵押利率。3月26日和4月27日，国务院分别发布调控房地产市场的两个“八条”，提出了调控房地产价格的原则性措施。5月12日，公布了国务院七部委调控房地产价格的八条具体意见，包括改善住房结构，严格土地管理、严格税收征管，加强经济适用房建设，完善廉租房制度等一系列措施。房地产新政的核心内容是平抑一些城市暴涨的房地产价格。

　　政府采取强有力的措施，抑制一些城市暴涨中的房地产价格是十分必要的。最近几年，在以上海为代表的长江三角洲等一些地区，房地产价格上涨过快，超过了多数城镇居民的购买力。人们判断房地产价格过高的依据是房价与居民收入之比超过了4－6倍这一国际惯例。上海房价已经高达每平方米1.75万元，较低的也要7000多元。而上海职工2003年的年收入为27304元，夫妻俩的年收入为54608元，按100平方米价格7000元计算，房价收入比大约1比8。这样的估算虽还需推敲，但认为上海房价过高的结论是成立的。因此，政府针对过高的房价，采取强有力的宏观调控措施是十分必要的。

　　房地产投资规模过大和房地产价格过高是两个矛盾的判断

　　但是对“房产新政”的精神，有不同的读解。“稳定论”认为，“房产新政”的核心是三个“基本”，即供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，而不是大幅度降低房价。所谓稳定房价，大概有两个意思，一是把房价的增长幅度降下来，二是把房价稳定在原有的水平上。比如上海有些地方的房价上涨到近2万元一平方米，房价就稳定在这个水平上。但是，老百姓对这个高房价有意见，认为不应该稳定，而是要降下来。所以，有人指出“稳定论”的实质是保持房价持续上涨。

　　“稳定论”不赞成房价下降至少是大幅度下降的理由是，房价大起大落会造成负资产。

　　“暴跌论”也承认，只要房价下跌15％，就会造成负资产。他们也承认负资产对广大城市老百姓不利，对银行和其他金融机构不利，会对国民经济造成严重冲击。但是，他们认为，房地产已经出现了泡沫，因而出现负资产是不可避免的。

　　问题的根本在于如何估计我国房地产市场的态势。有一种观点认为，我国房地产投资规模过大，应该要调控。理由是房地产投资规模已造成了物资供应的紧张。

　　我认为，现在流行的这两个判断，一是房地产投资规模过大，二是房地产价格过高，是两个矛盾的判断。

　　房价的大幅度上涨是房屋供不应求的必然结果

　　房价按照市场规律，在市场机制的作用下，自发地发生着作用，不管人们对这种市场规律的结果是喜欢还是反对。

　　按照古典和新古典的市场理论，价格的涨落是供求关系发生作用的结果。当商品供不应求的时候，价格就上涨；当商品供过于求的时候，价格就下跌。我认为，房价的大幅度上涨，从根本上说，不可违反价值规律的作用。所以，唯一的经济学解说是，房价的大幅度上涨是房屋供不应求的必然结果。我认为，虽然炒房者和国际热钱对房价的上涨发挥了一定的作用，但根本还是房地产市场的市场机制发挥作用的结果，也就是商品住宅供求关系发挥作用的结果。房地产市场既然是市场，价值规律就不可能不发挥作用。

　　如果我们承认房地产投资规模过大，那么由于房地产商品供过于求的态势，就会出现房地产价格下跌。衡量房地产投资规模是否过大的标准，只能是房地产商品是否过剩，而不是造房原材料的供应是否紧张。用钢铁等原材料供应紧张作为判断房地产投资规模过大的标准是不科学的。

　　如果我们肯定房价过高，那么就说明房屋供不应求，房地产的投资规模过小。在房屋产品供不应求的情况下，必然会出现价格上涨的趋势。这是市场机制发挥作用的必然结果。只有增加供应，价格才会回落。供应增加越多，价格回落的幅度越大。

　　怎么做到“三个基本”的要求，关键是要发挥市场机制的作用，因为价格的稳定只有在供求平衡的时候才能实现。只有在价格合理的条件下，住宅商品的结构才会合理。政府对市场的调控，只能是顺应市场机制的作用，这是改革开放取得的一条基本经验。

　　作者系华南师范大学经济与管理学院教授、博导

　　地方政府是调控房价的关键角色

　　彭澎

　　一位旅居国外的经济学家断言，出于各自的利益，地方政府、房地产商、银行、购楼者甚至专家学者，没有一方愿意看见房价下跌。事实上，政府要卖地，希望GDP增长；房地产商搞开发离不开土地，只有价格上涨才有更大的利润空间；银行贷款是房地产资金的主要支撑，银行当然希望收回贷款而不是抵押楼房；老百姓则是有楼者不希望资产缩水，购楼者买涨不买跌。据此，一些专家判断:房价不会跌，还会涨。

　　地方政府是房地产市场中很重要的一方

　　在这些利益群体中，笔者认为关键是地方政府的角色。中央从“8·31”大限始对用地政策的调整，到七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》》，对房地产市场的干预力度一招比一招强化，态度十分坚决。但为了让政策适应全国各地的具体情况，《意见》在豪宅的定义等具体标准上让各地出台相应的实施细则。于是，就出现了许多地方纷纷出现为房地产商打气、吃定心丸，或否认本地有房地产泡沫等现象。

　　出于财政收入的考虑，地方政府寄希望于土地价格持续上涨，显然作为土地供应者，政府成为房地产市场中很重要的一方；作为市场失灵的补位者和市场秩序的维护者，政府应该保护弱势群体的合法、合理利益，惩治不良开发商。但于前者，政府有利益于其中，于后者，政府可能有责任于其中，以致造成一些地方政府进退失据，角色不明，责任不清。

　　就七部委的《意见》来讲，虽然要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务，但同时又指出，要突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导。对于一些地方政府来说，其中的空间可以制定实施细则和具体标准，免不了又可以搞“上有政策，下有对策”的一套，把中央的大政方针化解于无形之中。

　　地方政府要切实从“经营城市”的误区中走出来，花更多的力气在城市空间布局、交通设施、人口布局的合理化上

　　实际上，房地产并不是一般商品，政府控制着土地供应也就控制了房地产市场的最终走势。通常房产占居民私人资产的很大比重，这使房地产市场与城镇居民生活息息相关。从国内外的经验教训来看，几乎凡是泡沫经济都与房地产的投机有关，而房地产的资金很大程度上依赖银行贷款。就当前中国来说，由于股市长年低迷，其他投资品种不多，房地产很容易吸引大量民间资金进入。因此，近期中国如果出现泡沫经济，房地产将首当其冲。中央政府的政策未雨绸缪，适当抑制过热的房地产市场，以保证其平稳发展，并且在具体政策中又区分了真实需求和投机需求，加大投机成本，压缩炒楼空间，对于整个国民经济的良性运行是十分必要的。

　　但是，也要看到，房地产是国民经济的晴雨表。只要我国国民经济持续增长，房地产市场也必然是持续增长的态势。加上我国人口依然保持着增长势头，国民收入不断增加，土地资源的稀缺又是绝对的。因而，从长远来讲，房价还是会上涨的。

　　地方政府要尽快明确角色，既要从全国一盘棋的大局出发，维护中央的权威，保证政令畅通，又要切实从“经营城市”的误区中走出来，以科学发展观为指导，大力构建和谐社会，处理好政府、开发商、居民之间的利益关系，并要站得更高，看得更远，使城市土地资源得到更合理的利用，花更多的力气在城市空间布局、交通设施、人口布局的合理化上，形成现代化城市管理的思维。执政为民，以人为本，维护公共治理的公正、公平、合法的基本原则。

　　地方政府在开发商与居民之间应站在什么位置

　　那么，就操作性来讲，对于执行七部委《意见》，地方政府在开发商与居民之间站在什么位置上为好呢？计算住宅价格与居民家庭收入的合理比例有各种方法，根据一些经济学家的分析，合理的房价为:单价/平方米=工资/月。当然，鉴于中国人的工资并不反映真实收入水平，因此，一平方米的单价应等于一个月的实际收入。举例来说，如广州人的平均实际收入为每月5000元左右，那么房屋均价5000元左右就属正常，而地方在税收、土地供应、预售门槛、房屋转让手续、用地性质等政策上予以适当调控，就可以做好与中央政策的对接和一致了。

　　作者系广州市社会科学院研究员、博士

　　房产新政才实行了一个来月，就有人受不了了，大喊“救市”。他们怎么就没想一想，这几年老百姓受了多大的难、吃了多大的亏、忍受了多少个“冬天”呢

　　不要再把买房的百姓“边缘化”

　　安平

　　距国务院七部委下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》过去一个多月，而距6月1日才陆续开始的、各地方政府为稳定本地房地产市场所采取的措施出台更是没有几天，就在房地产新政开始发挥作用，各项措施和政策还没有真正地显现其实际效果的时候，我们却看见和听见了许多与房地产新政不和谐的举动和声音。这些与国家的方针政策背道而驰的举动和声音发生在此时，实在是令人匪夷所思。

　　七部委文件刚刚下达，一些地方政府的负责人，就忙不迭地出来发表讲话，其目的就是给房地产商大吃定心丸，极尽安抚之能事；有的房地产商，在媒体上大做广告，对七部委文件来一通别有用心的解读，其目的就是告诉人们，别看有政策出台，房价也不会降，要买房的快来买；还有“房价大落对老百姓没有好处”的奇谈和“房价还要看涨”的怪论；而那些已经挣得钵满盆肥的房地产商竟公然指责中央的政策是对楼市有压无保，使得房地产进入“人为的冬天”，甚至还疾呼什么“救市”。

　　这是怎么了？稳定房地产市场的政策出台刚刚一个来月，为什么就出来了这么多的奇怪现象？这些人到底想要干什么？

　　想那三年前，本来风平浪静的房地产市场，被一些别有用心的人掀起了波澜，房价一涨再涨，远远地超过了工薪阶层的承受能力，使得有买房要求而又无力承受的众多老百姓意见纷纷，怨声载道。而在这三年里，我们除了看到无数的老百姓拿着一辈子的辛苦钱，面对着看得见、够不着的房价望房兴叹的无奈表情以外，又有哪一个人站出来，为这些老百姓打抱不平、说几句实事求是的话？而现在，房产新政才刚刚实行了一个来月，就有人担心这担心那了，惟恐会让那些房地产既得利益集团吃亏；就有人受不了了，大喊“救市”。怎么就没有人想一想，在这几年里，老百姓受了多大的难，吃了多大的亏，忍受了多少个“冬天”呢？

　　前几天，新华网的一篇特稿《3年狂涨300％，究竟是谁在助推房价节节疯涨？》其中有一段很有见地的话值得我们回味:“城市要借此获得财力改变形象；官员从中要政绩；开发商从中要高利润；银行从中要优质客户；有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱；而作为市场参与一方的大多数普通市民则是这场博弈中典型的输家而被市场边缘化。”这就是说，政府有理，官员有理，开发商有理，银行有理，有钱人有理。看来就是那些拿着辛苦一辈子挣来的钱，买不起房子的老百姓们没理了。

　　“被市场边缘化”是一个新名词，读着挺舒服挺雅致的。可实际上这句话充满了血腥，说白了，就是老百姓被抛弃了，被忘记了，被挤到了叫天不应、呼地不灵的死胡同。把老百姓逼到了如此境地，症结在哪里，谁应该负主要责任呢？特稿中的另一篇文章，一针见血地将罪魁祸首指了出来:“中国房地产业的三位主角，也是房地产“阴谋”的制造者:地方政府、房地产商和国有银行。就是他们，为了自己的利益，不惜置老百姓疾苦于不顾，人为地导演了一出貌似活跃市场、拉动内需、发展经济，实则是完全不符合市场经济规律的房地产泡沫丑剧。

　　现在，有些人又在煽风点火，蠢蠢欲动，想把刚刚实行的房地产新政打压下去，这是决不能允许的，那些仍然处在“边缘化”，尚没有感受到新政实惠的老百姓也决不会答应的。