上海中高档二手房分水岭初现 购房规避五大陷阱

　　东方网6月23日消息：一份来自泛城最新的住宅指数报告显示，二手市场上高端住宅价格出现了下调，2005年4月和5月分别较上月下跌2.39％和5.69％，中高档二手房市场成交量则较上月分别下降50％和30％左右。进一步加大的房价下跌势头似乎证明了宏观调控的结果。

　　另一方面，据信义房产的张锦达透露，高端楼盘房价的下跌程度还是大小不一的。比

如徐汇的东方巴黎原价在30000元/平方米左右，如今价格在25000元/平方米左右，下跌程度相对较小；而位于静安区的国际丽都城下跌程度则比较大,3月价格还在30000元/平方米到32000元/平方米之间，而目前的价格仅在23000元/平方米到25000元/平方米之间。可见，市场变化风向并未一边倒，不同区域、同一区域的不同楼盘逐渐开始呈现出分化的趋势。

　　投资比例决定降价幅度

　　从市场上来看，近期价格较为坚挺、降价相对较慢的是那些部分投资比例相对较低的、入住率较高的楼盘。仁恒滨江园是近期陆家嘴滨江板块跌幅最小的项目之一，5月份价格27000元/平方米，较4月下跌500元/平方米。与周边同类楼盘相比，仁恒滨江园投资比例较低，入住率较高，达到55％左右，这使其成为该区域抗跌性较好的楼盘之一。

　　而投资比例一直较高、价格领涨区域楼市的世茂滨江花园近期价格跌幅则较大。由于体量较大，投资比例高达70％左右，空置率也接近70％。世茂滨江花园近期抛盘量大幅上升，5月均价较4月平均下跌12％左右，其中价格最低的一套成交价仅为22000元/平方米，创2004年1月以来的新低。

　　楼盘品质备受关注

　　记者了解到，楼盘的品质也越来越受到购房人士的关注，这成为决定高端二手房楼盘价格的一个重要因素。中原房产的杨柳表示，现在购买高端二手房的基本都是那些外籍或高端人士，他们在上海买房很注重楼盘的品质和小区的环境，因为这能体现他们的品位。所以，北外滩独一无二的东方明珠和黄浦江全景景观就吸引了络绎不绝的外籍人士，新天地幽雅静谧的人文生态环境也撬动着太平桥地块的价值。

　　调查显示，目前浦东滨江、虹口北外滩、普陀长寿路、古北、世纪公园等板块，由于楼盘的品质相对较高而房价呈现出较强的抗跌性，所以很多买家都把购买意向选择在这些地区。

　　市场心态进一步分化

　　目前中高端二手房市场上存在两种心态。由于对短期房价看跌，所以本地的购房者主要采取持币观望的态度，这在一定程度上影响了近期市场的交易量，并由买卖市场逐渐转向租赁市场。

　　但另一方面，一些外籍人士却纷纷试水上海房地产，认为现在是入市的最好时机。一位业内人士透露，外籍投资客一般在世界各地都买过房子，对房地产市场的发展规律很了解。这些境外的投资客以中长期投资为主，因为上海经济的高速发展、自住型需求的支撑、2010年世博会等这些利好消息，使他们十分看好上海长期的投资前景和租金回报率。

　　上海房地产市场正在从一个“普涨”时代转向“差异化”时代。

　　作者：李宏涛

　　（来源：青年报）