“大限”后的楼市气候：阴晴不定

　　天气气温节节攀升，不断冲高的6月里，房地产市场却开始真切地感受到丝丝凉意。

　　5月11日，建设部等七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确规定各项措施从2005年6月1日起实施，同时规定经济适用房、普通住宅的相关标准。由于6月1日是对个人购买住房不足2年转手交易全额征收营业税的起点日子，因而这一天被业内人士称为“6．1大限”。业内人士称，“6．1”大限给房地产市场带来的冲击并不逊于去年的“8．31”

大限。华中师范大学经济学院教授艾建国接受新华社记者采访

　　“大限”之后二十天，记者探访北京、武汉、重庆等地的房地产市场时发现，此时的楼市气候表现为阴晴不定。

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　　楼市“冰河纪”是否来临？

　　自今年3月政府采取一系列宏观调控措施以来，曾经火爆非凡的房地产市场渐渐归于平静。

　　2005年北京夏季房地产展会16日至19日在国贸展览大厅举行。记者发现，此次展会参展项目中仅有15个新盘推出。在价格分布上，均价每平方米8000元以上的项目占16％，每方米5000元至8000元的项目占24％，每平方米5000元以下的项目却占到了60％，大部分参展项目的价位低于北京市第一季度商品房住宅均价――每平方米6554元。

　　在北京的房地产市场中，国贸的四季房展向来被称为是京城房地产业的“晴雨表”，业界人士一般都通过四季房展来预测北京房地产业的发展趋势。城郊地区将为今年楼市供应大量中低价商品房。资料图片

　　而“大限”后的北京夏季房展显现出的门前冷落，让人始料不及。主办单位网站上的数据显示，本次夏季房展会共有参展商56家。而这家单位组织的今年春季房展会上，到会的开发商达到111家，是本次展会的两倍。由于房地产开发商不够踊跃，展会请来了汽车销售商。一汽丰田、上海通用雪佛兰特许经营商以及众多北京汽车销售服务商携各款热销车型参与展示。组委会称，“汽车首次加盟，车房联展成为展会的一大亮点。”而媒体对此的反映是“房不火，车来凑”。

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　　面对此情此景，一位路过国贸“顺便看一眼”的年轻人略有些兴奋地问记者：“楼市的‘冰河纪’是不是来了？”

　　同样的情形也出现在武汉和重庆。

　　上午10点，记者来到武汉市二手房交易大厅。里面人员稀落，冷冷清清，与大限之前的抛售热潮形成明显反差。一位前来办理二手房转让手续的黄先生告诉记者，为了免缴营业税，很多购房未满2年的房主都赶在6月1日前交易，“像我这样购房超过2年的交易户都被通知今天再来办，今天来的人少多了，而且大部分都是买新房或者买房超过2年的”。中介的好日子一去不复返了吗？资料图片

　　在从事二手房交易、过户的武汉市顺驰公司，这里也是门可罗雀。业务员王涛说，为了免交营业税，前段时间大量投资性的二手房上市，导致交易量猛增，仅5月31日一天，就达到了200多户，队都排不过来。“现在开始执行新政策，交易量下跌，这是正常现象”。

　　“没来得及出手的房子怎么办？”“装修一下先出租啊，等两年后再交易。”业务员一副司空见惯的样子。

　　“新政策实施对二手房市场有什么影响吗？”“现在要交营业税，估计投资者会比较谨慎一些吧。而且房子的出售受到2年的限制，市场上的房源也会减少，供求会有新的变化。”

　　根据重庆市国土地资源局的统计，今年1－5月，重庆房价增速减缓，主城区商品住房成交均价为每平方米2577元。5月份，重庆市主城区商品住房成交均价为2587元，与今年一季度相比下降5．3％；主城区存量房的住宅转让均价为每平方米1432元，与今年一季度相比，下降3．5％。

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　　楼市阴晴莫测的内在逻辑

　　武汉南湖边，“世家．清水源”二期楼盘正在销售期房，记者以购房者身份，打听房价。售楼小姐称，上周起，该楼盘的价格已上调40元。今年开盘以来，该楼盘二期均价已由每平方米2100元涨到2800元，仅3月份以来房价就涨了200多元。安居是一个遥远的梦吗？资料图片

　　“这么偏的位置，房价太高了，能不能少一点？”记者试图讨价还价。“这个价格并不贵，”售楼小组说，“这里紧挨南湖，交通便利，闹中取静，买了还可以升值。”

　　“那为什么还要涨价？”“涨价是最近建材涨了，再说周围的新楼盘价格也涨了。”售楼小组解释说。6月12日，售楼小姐按记者留下的电话第三次给记者打电话，告诉记者明天该楼盘房价每平方米又要涨50元，要卖房趁早。

　　楼市的阴晴莫测，愈发让人对其内在逻辑难以捉摸。城市上空处处可见楼盘的广告，见证了许多次市场风云的变幻。资料图片

　　北京的业内人士分析，国家七部委的新政要打击的是投机、炒房行为，是控制房价过快的增长趋势，而不是打压房价。而北京这样的市场，迥异于上海，房价中虚高的成分较少。

　　今典集团董事长张宝全、中原地产总经理李文杰等人在接受媒体采访时都提到了一点：北京不同上海，北京的政策以及不活跃的二手房市场一直限制了北京的期房转让，因此，北京没有像上海那样形成“炒房”市场；北京楼市的购房大都还是自住为主，就是有投资的，也是“长线”投资———即靠出租来获取收益。从这个层面上看，北京的房价的泡沫成分有限。而从北京目前的供需来分析，供给方面，从去年年初因土地政策变革而带来的“土地有效供应不足”、新盘少一直是北京楼市延续至今的现实；需求方面，除了本地强劲的刚性需求外，北京以外的富裕阶层把在北京购买一套甚至几套住宅作为资产保值增值的现实手段。

　　包括政府某些相关部门的负责人、开发商和购房人在内的人士均认为，新政策很难让北京的房价出现实质性的下降趋势，但北京房价此前一路上涨的“加速度”肯定是得到了抑制，上涨幅度开始减缓。

　　华中师范大学经济学院教授邓宏乾、艾建国在接受记者采访时说，强烈的涨价心理预期，缘于供应不足造成现实。2004年，武汉市商品住宅销售在120平方米以上的占63.81％，3室2厅、4室2厅以上户型的商品住宅占66.77％，而主要针对广大中低收入阶层的80平方米以下的商品住宅销售只占3.99％，供求严重不足。从目前来看，这一状况短期内无法得到明显改观。

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　　后“大限”时期的现实忧虑

　　对于“大限”之后的房地产市场，一些业内人士还存在一些现实的忧虑。

　　回想去年上海出现的情形，部分专家甚至担忧，北京的楼市在一个阶段的盘整和观望后会不会出现房价的逆市反弹。漂亮的新建住宅小区背后是高居不下的房价。资料图片

　　去年4月，一系列国家宏观调控政策的出台，迫使上海楼市出现两个月的观望期。随后，由于政策执行延续性差，到10月时，上海楼市不仅把“前几个月停止涨的都补了回来，还出现了‘猛涨’”。

　　而去年北京收紧土地出让的闸门，初衷是让土地市场透明化，控制房价，但现实的情况是，北京房价一路上涨。专家认为，前车之鉴，无疑会使北京相关部门加强政策的研究，防止房地产市场也出现“观望后的暴涨”。

　　对于武汉、重庆这样的中西部市场，更多的忧虑在于“一刀切”的新政会不会影响区域房地产市场的正常发育。

　　专家认为，在宏观调控的大背景下，中西部地区的房地产市场存在“二忧”。天津热点区域房价已升至5000元/平方米以上。资料图片

　　一忧：将“投机分子”这盆“脏水”泼掉的同时，会不会将盆里的“孩子”———“稳定房价”也给泼掉了。

　　6月2日，由建设部住宅与房地产业司组织的“2005年房地产市场与调控政策报告会”上，建设部、国土资源部、财政部及人民银行的领导，都多次强调此次调控中应注意“局部过热、区别对待”、“稳定而非打压”等关键词。

　　回顾1996－2001年的股市牛市阶段，为抑制股市泡沫，管理层曾多次试图通过发表社论调控股市。在欲压还涨的反复后，股市步入熊市不回头，管理层的初衷是对当时扭曲的股市投机心态予以威慑，没想到一盆盆冷水彻底把股市烈火浇熄。

　　而目前，疯狂炒作房产短期牟取暴利的投机者成为众矢之的，他们破坏了市场秩序与社会和谐。必须留神注意的是在将“投机分子”这盆放大的“脏水”泼掉的同时，是否会把盆里的“孩子”———“稳定房价”也给泼掉了。

　　二忧：闲散资金“走投无路”，钱“涌”地产，楼市“顽疾”反复发作。

　　专家分析认为，中国城乡居民储蓄总额达10多万亿人民币，大量闲散资金迫切寻找投资渠道，存放银行为负利率，投资股票风险大，金融债券行业发展不成熟，投资渠道不畅。而房地产近年来发展火热，加上不动产看得见摸得着的特性，被视为“硬通货”而吸引了民间巨资投入。

　　国外投机机构赌人民币升值在沿海疯狂炒卖房地产，人为造成供给紧张房价迅速上升，导致部分地区房价出现过热现象。

　　房价的节节攀升反过来刺激更多资金投资房地产，部分地区出现投资过热、结构不合理、房价过高、房价上涨过快的局面，由此带来银行金融风险。