西安经济适用房供求总量悬殊购者依旧雾里看花

　　供求总量悬殊，与商品房价格相差无几，暗箱操作吞食建设用地。经济适用房行业内存在的种种弊端在西安房市上尽显无遗，西安市中低收入者购买经济适用房至今依旧“雾里看花”。

　　“杯水车薪”于事何补

　　现在全国经济适用房的数量都处于供不应求的状况。西安市场经济适用房的供求矛盾更为突出。

　　负责西安市经济适用房建设的西安市建委开发处处长王超对记者说，自1998年开始经济适用房建设以来，西安市经济适用房以年均100万平方米的进度发展，截至2004年底，共建成经济适用房接近650万平方米。但记者发现，在这650万平方米的经济适用房中，其中三分之二属企事业单位集资建房，真正进入市场销售的仅占一小部分。而且，西安经济适用房面积一套在80平方米至120平方米，计算下来西安每年能提供的房子最多也仅够1万余户家庭购买。而西安城区现已接近400万人，近年来每年增长的人口都在30万人以上，西安市场提供的经济适用房远不够增长人口所需的量。

　　令中低收入者倍感无望的是，这种“杯水车薪”的状况在很长时间内难以改变，而且矛盾有更加尖锐的趋势。据西安市建委透露，今后几年内西安经济适用房将继续和西安整个房地产业一起稳步增长，今年西安经济适用房将完成120万平方米，与前些年年均100万平方米相比增长量仅多出20万平方米，仅多解决了2000多户家庭的购房需要。而据西安市政府透露，到2020年西安市区人口要达到760万人，每年增加的市区人口都在24万以上，以其中一半的人口作为中低收入者，所需的经济适用房的量也将是2005年西安开工建设的经济适用房总量的10倍。

　　堪与商品房价试比高

　　由于特殊的供地政策和国家的要求，经济适用房的价格要比商品房低一大截，但与北京和沿海地区不同，西安经济适用房的价格竟比市场上的商品房低不了多少，价格差的优势并不十分明显。

　　目前，西安市场由于普通商品房的价格上涨，加之经济适用房项目进入市场销售量严重不足，经济适用房的销售价格一路水涨船高。前几年，西安市的经济适用房多层销售价格为1500元／平方米，高层销售价格为2200元／平方米。如今，两者已分别达到了1800元／平方米和2600元／平方米，分别上涨了20%和18%，一套经济适用房购买和简单装修算下来的钱将近20万元。而同期，西安普通商品房的均价为2950元／平方米，多层、高层住宅价格每平方米分别为2210元和3150元，经济适用房与同类的商品房相比每平方米仅相差400多元。考虑到地理位置带来的差价，在西安市二环路附近购买经济适用房的钱竟能在位置较偏的二环外买到同类户型的商品房了。

　　对于西安市场上经济适用房的价格，当地老百姓表示强烈不满。他们纷纷质疑，现在这样的价格能算是经济适用房吗？众所周知，经济适用房都是用来解决城市中低收入家庭住房难问题的，据西安城市经济调查队的数据显示，2004年西安城市居民人均可支配收入8544.03元，以普通的三口之家算，夫妻俩的家庭可支配收入也就是17000多元。而据西安建委的干部透露，目前西安经济适用房价格的制定是建立在家庭年收入27500元的参照数上的，这个家庭收入显然是西安很多中低收入家庭无法达到的。也因为这个原因，现在西安一些经济适用房的买者多是称为白领阶层的人士，少有真正的蓝领，一些开发商在销售经济适用房时也很难对买房人的资格进行甄别。

　　优惠政策难惠民

　　为建经济适用房给老百姓提供低价格的房子，国家给了很多优惠政策。西安建筑科技大学不动产研究所所长卫新东认为，西安市目前经济适用房的成本为630元／平方米，按照国家要求的经济适用房投资收益在3%以内计算，经济适用房的房价最高不能超过650元／平方米，但实际上西安的经济适用房的价格很多都在1平方米2000元以上，那么国家对于经济适用房的优惠都跑到哪儿去了呢？

　　西安市国土局抽样调查显示，在高层经济适用房和多层经济适用房中，其取得土地的费用占房屋造价仅为6%和16%，土地价格并不是西安经济适用房价涨的主要原因。目前国家在土地供应制度上，给予经济适用房划拨和协议转让的方式，而不是通过市场化的招拍挂方式进行，就是希望把房价降下来，让中低收入者能买得起房。然而这种土地供应制度却为暗箱操作留下空间，一些有关系的房产商拿到经济适用房指标后，竟将经济适用房用地转化为商品房用地。据统计，从2003年到2004年，西安市就有2000亩的经济适用房用地转化为了商品房用地。国家给予经济适用房的实惠没有到老百姓手中，而是掉进开发商的钱袋子。

　　西安华地房地产估价咨询有限公司总经理雒爱萍认为，应对经济适用房的供地方式进行市场调整，这可以减少企业的间接成本，因为协议的方式政府自由裁量权过大，容易为暗箱操作留下空间。国家可以把优惠政策直接转给中低收入者，让这些人群直接受益，以免优惠政策打折扣。

　　专家建言：补“砖头”不如补“人头”

　　经济适用房带来的问题不仅只在西安存在，在全国都不罕见。今年3月成都新开盘的经济适用房，六成空置；“五一”期间北京一些市民搭起了帐篷，苦苦守候派号……经济适用房真的“经济”吗，这种“砖头补贴”的政策目前面临前所未有的质疑。有专家认为，补“砖头”不如补“人头”，给真正的低收入者发放补贴，然后通过市场体系来解决住房问题才是更到位的办法。

　　广州的做法是由政府向符合条件的申请对象“发放”租金补贴，由政府有关部门帮助或由其到市场上租赁住房，租金将直接打入业主的账户。目前的补贴标准按人均住房面积10平方米，每平方米补贴23元计算。无房户人均每月补贴230元，有房户按人均住房面积10平方米和现人均住房面积的差额计算发放住房补贴。

　　专家认为，目前世界上比较流行的方式是“人头补贴”，即由政府出面认真核实统计，给真正的低收入者发放补贴，然后通过市场体系来解决住房问题。欧美的普通住宅社区中有20%的房子卖给中低收入家庭，政府根据“人头”来补贴。这种办法能让百姓更直接受惠，避免政策中途“打折”，在盘活了房源的同时也更好地解决了问题。(本组稿件均据新华社电)

　　编后

　　火热的6月，酷暑难当；火热的经济适用房，也同样一房难求。在全国的经济适用房市场里，一边是撑起了帐篷、日夜苦等“放号”的中低收入者；而另一边却是将面积宽敞、装修精美的经济适用房高价出租的所谓“中低收入者”。这两者之间的差别，何止是一句“天壤之别”能够简单概括的。

　　政府的政策不能说不好，但现实中的差别和混乱又为何让人如此心寒？经济适用房该何去何从？是补“砖头”还是补“人头”？“中低收入者”该怎么界定又该如何审批？也许只有等到这些疑问找到答案，我们才能安心地吟咏杜甫的名句———安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜……