透视哈市小区物业部门出卖共用设施牟利黑洞

　　近日，哈市一小区警卫室在装扮一新后被出售，为此，小区居民质疑：没有警卫室，住户安全谁来监管？随后，居民将该小区物业公司告上法庭。据了解，去年国家出台的《物业管理条例》规定，小区内警卫室、物业办公用房、小区公共设施、楼梯空间等共用设施的所有权均归属小区居民所有。而近日，记者在采访中了解到，哈市一些小区共用设施被物业部门出卖出租的现象很普遍，因为居民不知情，而使这些小区内共用设施成了物业公司牟利的工具。

　　警卫室变饭店居民状告物业

　　本是小区的警卫室，但经过三个多月的装修后，竟变成了饭店。出入口没有了把门的保安，住户的安全谁来监管？不得已小区居民将物业管理者告上法庭。这是近日发生在哈市道里区某小区内的一桩纠纷，13日，记者前往该小区进行了采访。

　　据了解，该小区是在去年3月份交付使用的，前后有两个出口。在住户入住后，为了保卫工作，物业部门又在后门盖了个临街的房子，用来当警卫室。该小区住户孙红告诉记者：“物业部门在小区前后两个门口建有警卫室是很正常的事，但5月份建完的后门警卫室在使用了二十多天后，竟变成了一家饭店。没有了可以休息的屋子，保安自然也不在此处‘看守’，来饭店就餐的客人可以随意出入小区。居民觉得不安全，前往小区物业管理部门询问，对方的答复则是：将警卫室出租是为了增加小区的管理收入，为小区添置设施，更好地为小区居民服务。居民如果觉得不安全，可以在后门添加流动保安。”

　　魏大娘住在该小区最后一栋楼的一楼，离后门只有五六米的距离。魏大娘对记者说：“饭店每天都营业到凌晨一两点钟，牌匾上明晃晃的灯一直照着我们这栋楼，挂上窗帘还有亮光，根本无法入睡。”该楼4楼的吴先生表示，进入夏季，饭店在室外摆了几张桌子，就餐者经常吵闹到半夜，居民夜晚根本不敢开窗户，一位家中有中考学生的住户不得不将女儿送到亲属家复习功课。

　　16日12时，记者在现场看到，该小区的警卫室因是办公用房，没有排烟口和排污口，所以午饭期间，这里四处弥漫着油烟味，街边的马葫芦堆满了污水杂物。

　　当日，记者跟随小区居民找到物业部门，负责人李经理说，物业有对物业用房的处置权，所以他们将房屋出租是没有问题的。再说人员要开支、花草每年的添加和维护、置办新的小区设施……只靠居民每平方米1元钱的物业费用，物业管理资金根本不够用。而出租的警卫室是临街的房子，一年租金就25000元，如果居民能均摊这个费用，他们就将出租的警卫室重新收回来。

　　经过近一年的协调，小区居民与物业部门始终没有达成统一意见。于是今年6月末，小区居民委托律师提起诉讼。

　　据负责此案的黑龙江高盛律师集团的律师李滨介绍，目前此案已经起诉到法院，正在进一步审理当中。

　　物业用房不能卖居民不知情屡被骗

　　小区内的警卫室，本是为管理小区居民生活而建，但物业却擅自将其变成盈利的工具，可以吗？黑龙江高盛律师集团律师李滨表示，按照国家颁布的《物业管理条例》规定，所有小区的共用设施包括物业部门用于管理小区的办公用房、小区内设施、楼梯内空间等，其所有权都归小区居民所有，但因为哈市很多居民对此尚不知情，所以很多小区的共用设施成了物业牟利的工具。

　　随后，记者又从黑龙江高盛律师集团了解到这样一起物业用房被卖的纠纷。2000年，哈市的古女士在先锋路自家临街的房子开了一家汽车修配厂，2001年修配厂附近建起了一个新的住宅小区，古女士的修配厂后门正好在该小区院内，为了能规划出封闭的小区，物业部门在紧挨着古女士修配厂旁边又建起了一栋二层物业办公用房。2001年10月份，物业部门得知古女士有扩大经营面积的想法后，找古女士商量卖给她那处办公用房。看到100多平方米的门市房，标价18万出售，古女士拿到对方给的房产证明后，就交钱买下了。谁知一个月后，新的物业管理部门却径自占用了古女士买的房子，并称物业用房是不能买卖的，所以古女士没有该房的使用权。

　　对此，李滨律师表示，开发商在建设完小区后，按规定都要留一定比例的物业用房，此房虽有房产部门出具的正规房产证，但户主名处标注的却是“物业”字样，用途也写明的是办公用房。按规定，有这种房产证明的房屋产权归小区居民共同所有，是不能随意买卖的。而一些物业公司却拿着这种房产证公然将房屋出卖了，为自己牟利。但即使购房者有物业用房的房产证明在手，也只能哑巴吃黄连，必须将物业用房无偿归还小区居民。

　　因对小区物业用房的概念不清楚，使居民受骗的事情其实不少见。记者从哈市一家律师事务所了解到，从年初到现在他们已接到了几起这样的投诉：哈市开发区某花园小区内的一处物业用房被物业租赁给了仓买商店，物业管理者则搬到地下室内办公，厕所不通、没有自来水、无法安装监控设备，物业根本起不到为居民服务的目的，一户居民准备起诉物业管理者；哈市某印刷公司以每年28000元租金从哈市许女士处租赁了哈市道里区一座高层住宅的房屋，在使用3个月后，被政府有关部门“请出”，因为该房是物业用房。对此，出租人许女士却表示，她也是从别人手里租来的。经过几手的转租，到底该追究谁的责任，目前律师还在调查当中。

　　记者踏访：部分小区以共用设施牟利

　　14日，记者从哈尔滨市城市规划局和哈尔滨市建设委员会了解到，对于小区内的一些房屋到底是不是物业用房，小区居民可到规划局查明其用途，因为建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，必须将物业管理用房的位置、面积等在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章，物业管理用房在小区规划中都应配置。

　　黑龙江圣德律师事务所宋恒玉律师表示，居民入住小区后，只关心自己家的面积大小、车库安置情况等，却很少有人查看小区物业的用房，所以使物业部门钻了空子。除此外，按国家颁布的《物业管理条例》，小区物业将楼梯内空间承包给广告公司、在小区内设立某公司宣传信息、将小区空地设成对外停车场等方式牟利也是不可以的，因为小区共用设施所有权都归小区居民所有。

　　17日，记者走访了哈市一些小区发现，物业公司利用共用设施有偿经营的情况并不少见。在哈市道里区新阳路上一高层住宅内，记者看到电梯间内和公共走廊两侧的墙上均张贴了大量广告。除了墙面之外，在一电梯出口还摆放了镜框广告，其中一则手机短信的宣传单上还标出“向物业查询相关信息”的字样。

　　位于香坊区的一个庭院式小区里，一幅汽车的广告占据了绿化带的一侧。记者随即按照广告上的号码8430××××打电话给这家汽车商。记者以小区物业管理者的身份，询问刊登该幅广告的情况，一名姓李的工作人员说：“老板和你们小区物业不是谈好价钱了吗，钱都已经交了，怎么还问呢？”据该小区居民介绍，该广告是今年三四月份挂到这里的。

　　在走访中记者还发现，一些物业管理部门将办公用房租给其他公司。在道里区顾乡大街一小区的物业管理公司，一楼开成了幼儿园，二楼才是物业办公地方。对于物业办公楼出租后的收益问题，记者现场询问了该小区的14户居民，得到的答复都是，虽然已经入住很久，但一直也不清楚这个收益到底归谁。一位先生还表示，物业的办公楼，出租的钱当然归物业所有了。

　　黑龙江圣德律师事务所律师宋恒玉表示，按有关规定，小区共用设施的盈利额应归小区居民所有，目前可能哈市有些物业部门存在用小区共用设施牟利的情况，但所得收入大部分揣进了物业部门的腰包。

　　小区居民有权追讨应得利益

　　据了解，小区居民每个月都要交物业费，而物业公司每年也要公布账目给居民，但大部分物业公司是不会把租赁广告、房屋的收益加入其中的，但这样却使居民的利益受损。李滨律师表示，哈市大约有近千个居民小区，起码有半数以上的小区都存在物业公司利用小区共用部位和设施设备牟利的情况，但绝大多数小区居民对此并无太多概念。

　　对此，居民该如何保护自身权益呢？据哈尔滨市房产住宅局政策法规处负责人介绍，根据国务院颁布的《物业管理条例》的有关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，物业管理用房的产权归属全体业主共有。而哈市3月份出台的《物业管理条例》也对此进行了细化，物业管理用房等小区共用设施，属全体业主所有。但对于物业用共用设施受益的行为，要一事一议：如全体业主同意，是可以的；如未经同意，则物业属于侵权行为，业主可以追讨。

　　对于住宅小区未按规定提供物业管理服务用房或物业部门擅自将小区物业用房等共用设施进行盈利的情况，小区居民该如何维权，律师李滨介绍了几种解决途径：小区业主委员会可把情况向房产行政主管部门反映，由房产行政主管部门通过调解解决；协商不成的，可以经业主大会同意，向人民法院提起诉讼。而为避免违规出售物业管理用房，业主委员会可以提请房地产登记部门给予产权异议登记，尽快解决纠纷。（生活报）

　　作者：张立