急需资金居民有消息：70m2以下的房子也能贷款

　　“70m2以下的房子也能贷款了。”对于这样的消息，在目前的情况下，很多人会持怀疑态度，但这的的确确是真的。最近，温州银信企业贷款担保有限公司（以下简称温州银信）推出40m2以上小套型个人住房抵押贷款担保业务，只要经过他们的担保，便可以向银行申请个人住房抵押贷款。对于急需资金而又囿于只有小套型房子的人而言，不能不说是一个好消息。

　　小套房贷款无银行喝彩

　　说起小套型房子贷款，陈先生还有一肚子气。他最近在上陡门买了一套房子，面积为58m2.当他跑了市区多家银行想要按揭贷款时，均被告知这种贷款面积最少要70m2.他无奈地说：“70m2就像一道墙，将我隔在了外面。”最后他只能向亲戚借钱。相信有这样经历的人不在少数。

　　“提供鹿城、瓯海、龙湾三区内40m2以上小套型住房，乐清乐成、永嘉瓯北、瑞安安阳等地个人住房抵押贷款担保业务。”最近，温州银信企业贷款担保有限公司在媒体上发布这样的广告。也就是说，只要有市区40m2以上小套型住房，到温州银信要求担保，就可向银行申请抵押贷款。

　　这不由得让人联想起前段时间银行房贷政策的变化。今年1月1日，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》正式实施，其有关抵押房产的新司法解释放大了银行业的房贷经营风险。因为，即使贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款。这个司法解释引发商业银行纷纷采取对策自保。于是，有的银行将首付比例提高至三成甚至更高；有的要求贷款买房者必须已拥有一套住房，以确保其如果违约也有房抵债。这些举措抬高了银行房贷的门槛。

　　但事情并未就此结束，随后而来的一系列宏观调控政策更使房贷趋紧。央行出台政策，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；今年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

　　正是基于这样的背景，各银行对70m2以下的房贷避之唯恐不及。“小套型房贷，在最高法院司法解释出台以前，各家银行都有办理的，在这之后都停掉了。”深圳发展银行温州分行零售银行部总经理刘少巨说。

　　目前，我市各家银行对单套面积为40-70m2的房子的抵押贷款都不办理。记者在农行了解到，该行只对房子面积在80m2以上或价格在60万元以上的优质客户才给予贷款。其他大多数银行的“门槛”也差不多在这个水平。

　　“个体经济孵化器”？

　　在这样的大环境下，温州银信为什么还为小套型房抵押贷款提供担保呢？

　　“这里面有空间，市场较大。”

　　温州银信总经理张全增道出了其中的原因。

　　张认为，正是因为这样的小套型房子各家银行不贷，市场上有此需求，而且这里面的风险也不是很大，给他们留下了很大的操作余地。

　　据温州银信董事长郭志超介绍，温州银信担保的小套型房抵押贷款可以是经营性贷款，也可以是消费性贷款。经营性贷款主要是短期的流动资金，其主要对象是个体户或股份制企业的股东。只要他们提供营业执照、税单和经济来源的证明等材料，凭房产证就可以向他们申请要求担保。

　　“不是有高科技孵化器吗？我们这是‘个体经济孵化器’，通过这笔资金注入，说不定就能使个体户活起来，说不定他们中的一些人还会成长为一批小老板呢。”郭志超说。

　　保证金和留宿保证承诺

　　温州银信这项业务的合作对象是深圳发展银行温州分行。正是看好这个市场，深发行才开展这项合作。

　　“这个市场很大，陆陆续续有客户过来办理。”刘少巨说。

　　为什么经过担保公司担保后，银行就敢给予贷款了呢？原来，担保公司在银行存入一笔保证金。当贷款人逾期不还时，银行可以直接扣除保证金。而且，贷款额度也是有控制的，一般在保证金的基础上放大9倍。

　　“这样，我们的风险就转移了，等于担保公司追加担保。”刘少巨解释道。

　　有关人士分析，担保公司的这种担保方式有点像一手房买卖中房开公司的担保。后者通行的做法是，银行向购房者发放住房贷款，均要求开发商从中作保，保证金额占到个人购房总贷款额的10%-20%.如果购房人逾期不还贷款，银行则从开发商押下的保证金中扣除。

　　据刘少巨介绍，小套型房子抵押贷款除了要担保公司担保外，其余的手续与正常的房贷一样。在利率方面，也是按规定的利率执行。

　　如一年期的经营性贷款月利率是6.51‰，五年以上的20万元的按揭贷款利率是5.1‰。贷款额度是按评估价的六成计算。

　　当然，要想获得担保公司的担保，贷款人的代价是要付出一定的手续费。

　　记者在采访中还了解到，在办理抵押贷款时，银行还会要求贷款人签订留宿保证承诺。所谓留宿保证承诺，就是要求贷款人的亲属承诺，若贷款人逾期不还，银行拍卖抵押的房子时，他们必须留宿贷款人，以保证贷款人必须的生活条件。

　　“这是一种规避司法解释风险的手段。”刘少巨解释说。

　　有人不看好有人称明智

　　对于小套型房子抵押贷款抵押担保，虽然银行和担保公司很看好，但也有人不这么认为。

　　温州金桥信用担保公司董事长徐密说，他们也有开展这方面的业务，而且门槛更低，房子面积只需30m2以上，贷款额度还可达到评估价的八成。但这只能是补充业务。他们现在主推的是未领房产证的商品房和拆迁安置房的贷款担保业务。

　　她不认同这项业务的主要原因在于这种业务资金量小，一笔业务也就一二十万元，而且还较费精力。

　　有关人士分析认为，在当前房产交易量减少、贷款发生量减少的情况下，银行通过这部分贷款一来可以拉来保证金存款，二来市场有这样的需求，在控制风险的前提下，也不失为明智之举。（温州商报记者方印）

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

　　第七条对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。