城市发展，考验地产开发商运筹眼光

　　对话佛山科学技术学院曾小明副教授

　　新快报记者　吴韶清

　　前言5月初，佛山市一环快速干线（暂名）沿线地区规划与城市设计国际竞赛圆满结束。据佛山规划部门透露，深化设计工作在进行中，并将在近期交佛山市政府审批。全长约9

8公里的佛山一环是佛山市干线路网中重要的骨干道路，连接了禅城、南海、顺德的十多个镇与街道办事处，计划在明年8月通车。大手笔的城市道路建设，在积极改变佛山城市形象风貌的同时，也将改变人们的工作生活模式以及相关的出行方式。如何在城市发展中发掘地产机遇，则是对地产开发企业眼光的考验。近日记者采访了佛山科学技术学院曾小明副教授，探讨了相关的话题。

　　一环规划，佛山城建一次富有远见的飞跃记者（以下简称“记”）：佛山一环快速干线的建设正在如火如荼地进行，备受人们关注。作为佛山科学技术学院道路与交通工程设计研究所的所长，您怎样看佛山一环的建设以及沿线地区的规划？曾小明：（以下简称“曾”）：对佛山城市建设来说，佛山一环的建设以及沿线地区的规划是一次富有远见的飞跃。可能有人认为佛山中心城区的大规模建设才开始，现在规划建设外围的佛山一环是否太早了一点。其实，佛山尽早对一环进行规划建设，可以避免像内地一些大城市那样“摊大饼”式的城市格局。目前内地一些大城市的建设采取“摊大饼”方式，先把中心城区填满了。填不下了，再修快速干线向外扩张。其结果往往还是环城公路越修越多，但堵车情况依旧严重。佛山未雨绸缪修建一环，并对沿线地区尽早进行规划，是一种比较先进的城市发展模式。如果把中心组团周边各组团比喻成一颗颗大小不等的珍珠，佛山一环则起到把珍珠串起来的作用。佛山一环的规划建设，不仅有利于中心组团的发展，也会为其周边大小不等的组团带来发展机会。记：据有关方面的资料，国内一些著名专家认为，大城市一环套一环的修建环城公路向外拓展既不可能也不好。他们建议大城市应采取多中心的城市结构，建设更多的卫星城。佛山的一环快速干线和沿线地区规划与其他城市“摊大饼”建设方式有何不同？曾：佛山一环快速干线的沿线地区基本大规模开发，犹如一张白纸可以描绘最美的图画。这是佛山和其他一些大城市建设环城公路的主要区别。内地一些大城市把中心城区填满了，再去发展环城公路以外的地区其实是非常糟糕的一件事情。佛山需要做好中心城区外围各个小组团的建设，创造更多的工作机会，提供丰富的生活配套。让那里的居民平时的生活、工作以及娱乐活动，基本可以在小组团范围内得到满足。在交通工程设计方面，佛山一环还要注意与现有的路网的协调。一环沿线地区规划，不仅是要规划好佛山一环与直接相通的100米-200米长的道路，还要让整个区域的路网与佛山一环配套，以免车辆在佛山一环“上得去下不来”。此外，佛山一环还要注意与沿线城镇动静态交通之间的协调、与沿线景观（建筑物色彩、形状以及尺度）的协调。佛山一环不仅是一条道路，而且还是一个独一无二的景观带，它将成为外地客人认识佛山的第一个窗口。佛山已不可能再建一条这种规模的窗口路，规划好佛山一环沿线地区，意义重大。

　　路网建设，改变人们的工作生活模式记：在一些已经建有环状快速干线的城市，有不少居民借助快速干线走出中心城区，并在沿线的新城区或卫星城安家落户。由于这些居民中的很大一部分还是在中心城区上班，上班时是同一个方向地往中心城区跑，下班时也是同一个方向地往郊区家赶，堵车问题依然严重。您觉得佛山一环是否也会面临同样的情况？曾：根据佛山目前的城市规模及发展态势，估计在佛山一环建成后3-5年内不会有太大交通压力。但佛山一环不是着眼3-5年内的交通需要，而是几十年后城市发展的需求。佛山除了建设佛山一环之外，还在积极地建设中心城区道路，以求形成一个由快速干线、城市主干道、次干道以及支路组成的比较完善的道路体系。如果做好配套路网的建设工作，佛山一环是可以避免这类问题的发生。记：您预计佛山人的工作生活模式将因此发生怎样的变化，会像很多大城市那样，在中心城区工作，在郊区生活吗？曾：我个人认为佛山一环开通初期，不一定会出现大批中心城区居民向佛山一环沿线地区迁移。主要因为佛山一环开通后的二、三年内，沿线地区的配套设施还是比较缺乏，一时难以满足人们的生活需要。因此，在佛山一环开通后，更多的是沿线区域富裕阶层加速迁入中心城区。而原来住在中心城区往一环沿线区域迁徙居民则不会突然增加很多。不过由于人们的文化素质、生活价值观不一样，肯定会出现“入城”与“出城”对流的局面。而且随着佛山一环沿线区域配套设施的完善，选择在郊区生活的人会越来越多。记：目前不少佛山居民的地域概念很重，记者就遇到不少在禅城工作却不愿意到桂城居住的置业者。从专业的角度看，您认为在佛山一环开通后，怎样的上下班出行距离或出行时间才是比较合理？曾：佛山确实有不少居民的出行概念不能跟上佛山城市发展的步伐，尤其缺乏换乘与长距离出行的习惯。估计目前很多人的上下班出行距离大约在5公里以内或15-20分钟的出行时间。从国内其他一些城市的情况看，在佛山一环开通之后，10-15公里的出行距离或30分钟左右的出行时间才是比较符合佛山中心组团城市的发展要求。而且随着佛山地铁的开通，居民的出行距离还应该更远一些。

　　城市发展，考验房地产开发企业的眼光记：佛山现在可以说是进入了城市建设的一个高峰期，佛山本地以及外来的房地产企业纷纷加大了投资力度。佛山一环的规划建设是他们关注的焦点之一，房地产开发企业如何在一环的规划建设中发掘地产机遇？曾：佛山一环的建设开通，必然会吸引更多的国内外资本在沿线地区开设各类企业，吸引更多人才进入佛山。在一环沿线地区就业的人多了，肯定会带来更多的置业需求。因此佛山一环的建设对房地产企业来说是一个难得的机遇，也是对房地产开发企业眼光的考验。在佛山一环沿线地区开发的房地产项目，一定要结合政府的相关发展规划，并根据目标客户群的情况设计产品。例如临近劳动力密集型产业区的，房子最好建得经济实用一些；临近技术密集型产业区的项目可以建得时尚高档一些；临近旅游度假区的项目可以建得豪华舒适一些，以适应各区域不同的置业需求。记：在佛山一环沿线地区开发房地产项目，还有那些问题需要特别注意？曾：在佛山一环沿线地区开发房地产项目，除了前面所提到的要结合政府部门的总体规划、选准目标客户群、留意区域路网是否与佛山一环衔接、建筑景观要与道路协调之外，还有就是注意房地产项目与佛山一环的距离。佛山一环作为一条城市快速干线，其车流量将是非常巨大的。在距离道路100米范围内的住宅，除非有良好的隔音绿化带，否则都会受到相当严重的噪音与废气污染。从环保的角度看，房地产项目与佛山一环快速干线不宜太紧贴，需要有200米-300米以上的距离。此外，房地产项目还需要有足够的配套设施，才能吸引人们长期居住。这需要相关政府部门与企业的共同努力。(观宇/编制)