专家认为北京土地资源30年耗尽说法属主观臆断

　　北京市发改委的数据显示，北京市有可利用土地161万公顷，已利用土地达143万公顷，未利用土地18万公顷。照此计算，北京市土地资源用不了30年就将被消耗殆尽。国土资源部专家表示，“30年用完只是一种理论上的说法，是概念上的问题，没有什么意义。”

　　□实习记者陆振华 发自北京

　　“说地只能用30年，是不负责任的说法；现在说30年以后的事，只能是主观臆断。中国经济发展这么快，谁知道 10年以后怎么发展。”对此前流行的北京市土地资源开发的“30年地荒论”，中国土地学会副秘书长邵捷传提出了这样的质疑。

　　“30年地荒论”，来源于6月13日一则题为《北京土地最多够用30年？》的报道。

　　报道说，北京市发改委5月25日向该报记者出具的资料显示，北京市6年来土地资源消耗的平均增长速度高达73 .4%，远远超出同期经济增长的速度，而且征用土地中，农用地比例最高。按照目前占地量和增长速度计算，北京土地资源用不了30年就将被消耗殆尽。

　　资料还显示：全市有可利用土地161万公顷，已利用土地达143万公顷；未利用土地18万公顷，仅占可利用土地的11.1%。

　　北京市发改委方面证实此资料转引自《前线》杂志第五期，源自市发改委主任丁向阳的一次讲话，丁表示出了对北京土地资源现状的忧虑。

　　30年后真的没有地可用了吗？还是有比“30年后有没有地用”更关键的事情呢？

　　主管部门不愿再解释

　　“30年后土地耗尽”这种说法不符合城市发展规律，因为城市规模不会无限扩张

　　当记者致电北京市发改委，欲求“30年地荒论”的进一步解释时，发改委新闻处处长王岩说：“这个没必要再解释了，解释来解释去都是那些东西，原来都说了，我们不会再接受这方面的采访了。”

　　北京市国土资源局对市发改委的此番言论没有立即表态。记者欲联系国土局新闻发言人张维副局长，但办公室工作人员郎运波称，因为公务繁忙，张副局长在记者发去的采访提纲上批示：将在下次国土局新闻发布会上解答本报的问题。

　　“30年后土地耗尽我觉得不会发生，因为城市化就是集约利用土地的过程。”邵捷传说，“现在北京市应该看看到底有多少地，到底有多大，而且随着城市的发展，地应该是越来越节约的。”

　　国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师张晓玲也表示说：“30年用完只是一种理论上的说法，是概念上的问题，没有什么意义。它是要让大家要节约用地，不要浪费。”

　　邵捷传说：“‘30年后土地耗尽’这种说法不符合城市发展规律，不符合科学发展观，城市规模不是无限扩张。为什么中央提出科学发展观，要节约资源，如果再延续这样粗放式的发展模式，不仅会没有地，也会没有煤，没有油，没有钢铁等其他资源。因此不节约利用土地是不行的。”

　　中国城市规划学会、中国土地学会、中国城市规划设计研究院、中国土地勘测规划院等机构和专家，在5月28日举行的“健康城市化与城市土地利用”研讨会上也提出：城市土地无序扩张是城市化不健康的主要表现，城市化的速度不是越快越好。城市化速度应和经济、就业、用地等因素的增长相协调，而我国城市化合理速度是每年提高0.6到0.8个百分点。城市规划成为圈地规划的原因主要是目标导向和急功近利，合理的城市规模应与经济发展水平相适应。

　　专家反驳悲观说法

　　只要地质条件允许，都可以盖。而且美国拉斯维加斯就是在荒漠上盖起一座赌城嘛。哪儿都可以盖房子，关键看你怎么规划，让人宜居

　　房地产用地存在地荒吗？对于北京市发改委资料中的“未利用土地18万公顷，仅占可利用土地的11.1%”，张晓玲副总工程师分析说：“实际上，城市周围的土地基本都用到了，我们现在见到的未利用的土地肯定是边远地区，搞城市建设和房地产开发大部分不会到那些地方去。”

　　那么，房地产供地从哪儿来呢？

　　“应该从143万公顷已利用的土地中来。城区内进行危房改造，拆了再进行房地产开发。再有就是郊区耕地、果园等等。”张晓玲说，“土地利用紧张主要是针对对已利用的143万公顷土地来说的，不是针对18万未利用土地来说的。”

　　张晓玲介绍说，土地分类包括农用地，建设用地和未利用地。143万公顷已利用的土地应该包括农用地和建设用地。

　　“很多农用地都可以搞非农建设，就看你怎么规划。”张晓玲说。“当然，从土地用途管制上来说，不允许将很多的农用地变为建设用地。占用耕地搞非农建设是非常严格的。”

　　北京市国土资源局5月13日公布了《北京市2005年度土地供应计划》，计划表明，今年除了北京市基础设施用地、工矿仓储用地、科教文卫体和行政办公用地共4000公顷外，经济适用住房用地200公顷，住宅商品房用地1750 公顷，商服用地550公顷。

　　那么，即使不算存在争议的商服用地外，今年北京市新增房地产开发的土地供应量是1950公顷以上。

　　在上述计划的基础上加上去年“8·31”政策因素提前释放的1290公顷，2005年实际土地供应总量为77 90公顷，基本保持土地的平稳供应。

　　北京市发改委负责人在4月14日新闻发布会上说北京市土地供应充足，“目前北京市尚有14410公顷左右的建设用地用于房地产开发。按照2000-2004年年均供地1051公顷计算，目前北京市未开发的建设用地仍可满足10 年以上的开发需求。”

　　即使是对于18万公顷未利用土地，对于发改委似乎有些悲观的说法，专家们也有不同意见。

　　“只要地质条件允许，都可以盖。而且美国拉斯维加斯就是在荒漠上盖起一座赌城嘛。哪儿都可以盖房子，关键看你怎么规划，让人宜居。”邵捷传说。

　　原国家土地管理局副局长、现任国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲对《法制早报》记者分析说：“周围区县不要和北京市区摊成大饼，北京区县外边可以成组团发展，甚至更远一点的地方也可以发展。北京还是有很大潜力的。”

　　“跳出北京城到外围上去，土地还有，跳出平地到山坡上去土地还有。”刘文甲认为。

　　他说，能开发成耕地的，还主张开发成耕地；不能开发成耕地而能开发成建设用地的还相当多。比如重庆是山城，雅典古城也是山城，美国洛山矶二十几片城市都在山坡上，不存在北京就没有空间了。

　　“说句实话，现在把山平掉，也不比占耕地多费钱。贵阳龙洞堡机场平了四十几个山头，盖了机场，现在基本上也用的很好。”

　　土地闲置导致无效供应

　　房价上涨与土地供应肯定有关系，但是房价的上涨更多的是因为二级市场对土地的“截留”。政府供地给开发商，而开发商不一定去开发

　　房地产用地紧张的问题出在哪儿？

　　“从长远来看，土地资源是越来越紧张的；但从微观上来讲，问题并不是地荒不荒的问题，而是土地闲置和低效利用等问题。”张晓玲说。

　　北京市2000-2004年通过出让方式用于房地产开发的土地总量为14663公顷左右，其中尚未完成开发的出让用地面积约为9410公顷。2004年8月31日后，还有约5000公顷的建设用地需通过招拍挂制度进入房地产开发市场。因此，目前北京市尚有14410公顷左右的建设用地用于房地产开发。

　　“14410公顷相当于140平方公里。在我们国家一个城市有140平方公里就是特大城市。”刘文甲说。

　　“14410公顷，囤积这么多，没有开发，一级市场(政府)供应出来的土地，在二级市场(开发商)被‘截留’ 。”专家分析说。

　　2002年以后，正当住房需求转旺的时候，也正是大量新的房地产投资企业进入市场的时候，也正是所有企业开发与囤积并举的时候。

　　据消息人士透露，2004年全国房地产企业100强中，有对100万平方米以上土地进行储备的企业将近60% 。随之而来的是二级市场土地供应减少，自然对房价上涨有直接影响。

　　张晓玲说，房价上涨与土地供应肯定有关系，但是房价的上涨更多的是因为二级市场对土地的“截留”。政府供地给开发商，而开发商不一定去开发。但是真正搞建设的地究竟有多少？那么政府的供应是一种无效供应。

　　她解释说，“无效供应”就是政府的土地供应量没有转化到市场上，没有转化为真正开发了的面积。一级市场上供地了，但在二级市场上开发商囤积不用，那么，这个供给就是无效供给。相反，“有效供应”则是要将已供的土地转化到市场上去，对其进行了真正的开发。

　　“现在，政府土地供应是多是少，对房价的影响不是很明显。供地被截留而没有开发，就不能真正起到平抑地价的作用。因此，加大对闲置土地的处置力度，是非常重要的措施。”张晓玲说。

　　国务院2004年10月28日颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》(简称28号文)第十九条规定：严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。

　　张晓玲解释说，28号文件有规定，已批土地1年不用要收闲置费，2年不用就收回了。原来批文要作废。“但是为什么北京市闲置这么多，也没收回呢？这就有执法的问题了。”

　　邵捷传也提到了“嘉利来大坑”没能开发、土地难以收回的例子。规划中的嘉利来世贸中心位于朝阳区新源里，但它目前只是CBD闹市中的一个“大坑”。

　　土地的低效利用是另一个问题。“开发商也用了，也没闲置，但效率很低，比如说建筑密度低，容积率低，比如国内有很多开发区搞‘花园式工厂’，建大学城。是利用了，但是低效的。”

　　国务院“28号文”第16条规定：实行强化节约和集约用地政策。建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位，重点在盘活存量上下功夫。新上建设项目首先要利用现有建设用地，严格控制建设占用耕地、林地、草原和湿地。开展对存量建设用地资源的普查，研究制定鼓励盘活存量的政策措施。各地区、各有关部门要按照集约用地的原则，调整有关厂区绿化率的规定，不得圈占土地搞“花园式工厂”。在开发区(园区)推广多层标准厂房。对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费。基础设施和公益性建设项目，也要节约合理用地。

　　邵捷传认为“盘活存量”的确是解决低效利用的方法。

　　她说随着国家产业结构调整的深入，北京的土地潜存量会被逐步释放，生产效率较低的工业用地将在调整过程中被大量转移出来，对房地产企业来说，这些地块往往是地段极佳的抢手货。“首钢搬迁就是一个现实的例子。”

　　邵认为，改革会进一步深入，释放出来的土地量还将继续增加。激活土地的关键是让土地开发利用转化到集约用地上来，从源头上给予保障。