行业内幕揭闲置土地根源 开发商坐地收钱三招绝活儿

　　“即便被同行视为叛徒，为了使竞争更加公平，使市场更为规范，我认为有必要把这些事实公开！”6月27日上午 ，吴总(化名)向信报记者说出这句话时，表情显得格外严肃。这位温文尔雅，一向笑容可掬的房地产开发企业老总，谈到土 地闲置问题时，完全像变了个人……

　　此前，主动向记者报料的吴总曾对全市土地闲置的情况做过为期半年的调查，最终的

结果是：“调查中，各监管部门 、各区县政府领导反映出的问题非常多，至少这些足以证明一个事实，那就是重庆市依然存在一定面积的闲置土地。”

　　当然，围绕这些问题的核心，就是土地，而问题的起源，则是大大小小开发企业的利益，“有些企业凭借各种手法拿 到土地，几乎无须投资进行开发，坐地可收巨额利润”。

　　以生态小区的名义圈地

　　只要稍微留意房产广告，就不难发现“几千亩生态小区”之类的字眼。业内人士提到这点时，往往用这样一句话概括 ：“你们何不去了解一下这些大公司的圈地运动？”

　　吴总的话题就从这里开始。事实上，我市主城区闲置土地并非仅指市民日常认识中“周围一片荒草地，中间一个水塘 塘，鱼在水中游，鸭在水面走”的闹市区内的“养鸭场”，更多的——其实是挂那些行业巨头企业的名下“即将滚动推出的大 规模人文社区”。

　　“有不少大型开发企业一拿就是3000——5000亩，甚至8000亩以上的土地，进行滚动开发，如果按照国 土资源部《闲置土地处置办法》的规定，他们所拿土地中大部分都应当视为闲置。”吴总认为，这样大面积获取土地开发权， 业内看是一种不公平竞争行为，而从“土地闲置”方面来看，本身就是资源的莫大浪费。

　　“就以5000亩土地为例，如果按照市价70万/亩计算，要获得这块土地，仅出让金就需要35亿元人民币，以 目前重庆市房地产发展情况来看，试问有多少本地企业具备这样的资金实力？”吴总认为：“按照国家规定，这些企业要拿到 那么多土地，显然需要大笔资金，如果说这些企业实力都不足以支付土地出让金，他们的土地又是怎么来的？”

　　而且，即便是顺利地解决了第一道门槛，获得土地后的开发也同样需要大笔资金的投入，除此之外，管理是否能够跟 上，人力是否能够保障，这一系列都被打上了问号。

　　圈地量太大闲置难免

　　吴总认为，最根本的问题在于，按照正常的开发速度，这样大面积土地从拿到手中之日起，似乎就注定了要被闲置一 段时间。他以容积率为2.0左右，年平均开发面积约为300亩左右(合20万平方米)的住宅用地为例：“照这一开发速 度计算，这些企业如果不间断每年开发300亩土地，10年也只能完成近1000亩土地的开发，那么剩下的绝大部分土地 ，还要闲置多久？”

　　最为关键的是，存在“圈地嫌疑”的巨头企业并不在少数，倘若以10家企业每家5000亩土地计算，这种含义上 被闲置的土地面积达到了近4万亩左右。“当然，还有一些从外地引进的大型开发企业。从宏观上看，这些企业的引进，不仅 引进了大量资金，增加了地方税收及开发速度，也能够从管理等各方面带来很多优势，但是他们开发土地，也只能一步步进行 ，没有哪个开发企业能够在1——2年内将3000——5000亩土地一次开发完成，这些‘待开发’的土地，就像城市打 上了补丁。”

　　实际上，吴总名下的企业，规模也属中等偏上，但是他说：“我们没有这样大面积地拿过土地，即便将来我们成长为 巨人，也不会将自己的利润建立在损害公共利益的基础之上。”

　　凭关系跳过法规门槛

　　被闲置的土地，并不仅仅掌握在“滚动开发者”手中。吴总经营企业多年，也接触了不少“获取土地的窍门” 。

　　“要拿到土地，通常有三个渠道，一是通过土地交易中心挂牌拍卖获得，二是从区县国土管理局或开发园区招商途径 获得；三是通过朋友介绍去拿地。前两种方式属于规范化正常操作，但第三种操作手法就比较难说了。”尽管朋友介绍不尽规 范，但此法在一定时期内相当有效。

　　“这就是人们常说要赚大钱‘80年代靠大胆’、‘90年代靠关系’、‘21世纪靠市场’，所以在上世纪90年 代末至21世纪初的那段时间里，凭借亲戚朋友关系获得土地的企业也普遍存在。”吴总认为，这些企业类似“空手道”，但 又不完全是“空手道”：“一般空手道往往是注册空壳公司，买空卖空获取不法利益，而这些靠关系获得土地的公司一般都具 备相当的开发资质和规模，只是规模并不大，他们拿这些土地的目的，有的原本是希望自己开发，但因资金不足导致开发失败 ，有的则完全依靠土地自身不断增值，通过转卖获取利益。”

　　由于当时协议转让尚属合法的企业行为，因此这一方式流行一时，并直接导致了部分土地闲置。“这种现象全国普遍 存在，倘若说市场价是8万/亩，当时那些通过关系获得土地的价格恐怕就只有6万，甚至于有些公司根本就不缴土地出让金 ，直接转手就能够获取利润。”

　　如果将这种现象完全归结为政策和制度的滞后，那么土地的私下交易依然存在，就只能归结为“上有政策，下有对策 ”了。

　　“从2003年国家明令禁止土地私下交易之后，有些转卖土地的公司开始采取其他方式进行转让。”其中最为典型 的方法是“股权转让”：“卖方会以土地作为主要资产重新注册一个公司，在与买方谈妥之后，将这个只有土地资产的公司股 权，全部转让至买方名下。”这种典型的“瞒天过海”策略，实际上是钻了政策的空子，通过这种方式，一个完全意义上的土 地私下转让成为了企业产权交易，眨眼间就“跳过了土地管理法规的门槛”。

　　40平方公里全是闲置土地

　　实际上，吴总所说的内幕，相对于业内人士而言，早已经是公开的秘密。另一位地产资深人士冯先生在接受记者采访 时也表示，目前重庆市确实存在闲置的土地，“之前我曾经看过一个统计数据称重庆市闲置土地总面积约为40平方公里，而 迄今为止，没有听到一起因超过国土资源部规定开发年限而被收回土地开发权的案例。”

　　按照国土资源部出台的政策，“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置 土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费； 满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；”

　　随后记者前往国土房管局了解情况时，该局新闻联络人王奇表示对此情况并不熟悉。

　　另据报道，在2005年土地新政策出台之后，长沙、杭州、广州、南京、成都、长春、昆明、西安、连云港等城市 相继对闲置土地进行了清理，其中成都清理空闲土地457宗，总面积达1万余亩……

　　但记者未能在网上查找到重庆国土房管部门发布的类似消息，在国土房管局公众信息网上，也没有看到与闲置土地有 关的政策及管理办法的相关信息。

　　开发商坐地收钱三招绝活

　　假“联建”蒙混过关

　　另一位在我市地产界从业多年的冯先生告诉记者：“实际上，现在很多企业手里的土地究竟是否属于闲置土地，定性 上存在很大困难。”

　　这种使土地是否闲置定性困难的主要手段，就是吴总提到的“假联建”：“所谓假联建，就是那些掌握土地的企业， 在看到规定时限快到之前，以引进投资联合建设的名义，将土地转移给另一企业的方法。”当然，既然有假联合，就有真联建 ，二者从表面上看，真假难断：“一般说来，假联合开发名义上是一方以土地作为资产，另一方投入资金进行合作开发，而私 底下又达成共识，将土地的实际控制权完全转给了资金投入方。简单说，就是挂着联合开发的名义，行私下转让土地之实，这 种交易很隐蔽，很难从表面判断出来。”

　　而另一方面，也有些企业采取“走走停停”的方式蒙混过关：“你来查的时候我动工挖几下，然后又撂在那里等着土 地升值，每每如此，执法者也很难办。”

　　只要改个百分点

　　当然，利用土地，获取更多利润的方式并不仅限于此，“最为严重的现象是，有些企业会找各种各样的理由，对土地 用途及容积率进行调整。”

　　调整的目的很容易理解：“例如原本被规划为工业用地的土地，被调整为商住用地，或者原本受让时为2.0的容积 率调整为3.0甚至3.5。以目前的地价来计算，工业用地价格约15万元/亩左右，而商住用地的价格高则达100多万 元/亩，其土地价值增加了近7倍左右。而容积率调整更厉害，每调整一个百分点，土地价值就会翻番。”

　　“对于这种情况，市里相当重视，之后曾经进行过严厉查处，现在调整容积率和土地用途等方面的管理相当严密了。 ”吴总不久前因需要建一所小学，办理过土地用途调整：“我们的目的是为了建立公益事业，这个要求很正规，而且手续也是 一层层按照政策严格办理下来的，都花费了很大精力，所以说在制度方面，调整容积率和土地用途已经很完善了。”吴总说到 这里却又笑了一笑：“只不过，我们这么阳光的程序下办理都那么困难，后来却发现别人很轻松地就办下来了，真是无法理解 。”