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扫描2005年上半年新“地王” 总价“地王”缩水


http://www.sina.com.cn 2005年07月01日17:45 龙虎网

  【龙虎网讯】自以“地王”高产著称的2003年以来,直至2005年上半年,年度“地王”无论是占地规模上,还是成交金额上,都呈现出实力日渐衰微的趋势。缺少了动辄十几亿元“天价”地块、上百万平方米“巨无霸”地块成交的声势点缀,南京的土地市场少了几分嚣张,多了几分理智。今年新“地王”的诞生记虽然只能被评价为平淡无奇,倒是对平抑房价起到了正面的积极作用。

  总价“地王”缩水

  上半年土地成交总价最高的单幅地块,就是从去年挂牌直至今年的著名的“南汽”地块。该地块位于中央路401号,原本是南汽集团的城中厂址,南汽搬迁的消息传出去以后,多少开发商就密切关注着土地上市交易的消息。在经历了挂牌,流拍,“一拆为二”的一波三折经历之后,南汽地块因为单幅面积缩小,总价也从挂牌伊始的8.5亿元,降落到北地块最终成交的5.2亿元,仍然成为总价地王。

  5.2亿元的地王几乎与两年前18亿元的地王无法相提并论。“地王”缩水的背后,显现出国家宏观调控的政策威力。根据“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”,以及“房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%”的政策规定,敢于投资5.2亿元买地,就要拥有不止5.2亿元的身家。银行贷款的紧缩摒弃了多数一味玩转银行资产的开发商。现在我们看到,真正的实力派远不如2003年中表现得那么多。

  单价“地王”迷雾

  单价地王竟然在上半年空缺!

  江宁区、浦口区的地块不可能成为单价地王,单价地王一般只存在于城中,然而记者发现,越是金贵的城中地块,今年反倒统计不出楼面地价。原因很简单,可能诞生地王的地块,卖地成交的时候都未算入拆迁费用,拆迁将由开发商拿地后自行实施。这可是今年才有的新现象。举个最简单的例子,新街口淮海路地块,算是黄金地块吧,可是扣除了拆迁费用后的成交楼面地价仅为462元/平方米!

  于是出现了奇怪的结果,秦淮区来凤街l号地块,也就是集庆门旁边的土地,竟然以5473元的楼面地价登陆单价榜首。与去年城中3万多元/平方米单价地王相比,这个结果完全不现实!

  自从去年颁布了新的拆迁政策以后,城中地块的拆迁补偿标准越来越高,国土部门遭遇的拆迁难度越来越大,已储备地块无法执行上市计划,不得以,一贯以拆迁后的净地供应的有关部门只能改变策略,告诉开发商,“你要地可以,只有毛地,自己去拆吧”。

  面积“地王”忧虑

  上半年的面积地王,是位于奥体板块的建邺区纬九路、江东路以西地块。该地块规划面积为278236平方米,实际出让面积163109.7平方米,于今年2月2日成交。这是奥体中心东南角的又一块商务办公、文化、银行、酒店、商业、文化娱乐地块,被澄达(南京)商业管理咨询有限公司底价摘牌。

  面积地王规模不断减小,已经成为最近土地市场上的大趋势。百万平方米的巨型地块一去不复返,只有几万平方米甚至几千平方米的小地块层出不穷,这是今年的新特点。尤其引起专家关注的是,地块面积越是小,拿地竞争反而越是激烈,当然,参与竞争的多是手中已经没有项目的中、小型开发企业。相比之下,那些成熟开发商和大型开发商的拿地举动比往年少得多。

  专家认为,面积地王一味减小不一定有利于房地产项目的规模开发,可能并不利于城市规划的整体实施,多半是新政之下开发商的权宜之计。pageTop(gb/longhoo/news2004/njnews/city/index.html,都市);

  扫描2005年上半年新“地王” 总价“地王”缩水

  作者:刘欣

  (来源:金陵晚报)


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