物业费听证：业主物业都不满

　　物业费听证：业主物业都不满

　　因价格问题各不相让北京市发改委分析双方矛盾

　　⊙本报记者范颖华 陈宇航

　　昨天上午，北京市发改委和北京市建委举行了价格听证会。对两单位制定的《北京市物业收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》进行了公开听证。

　　争议焦点1：住宅物业服务收费基准价0．90元／建筑平方米·月，经济适用房物业费基准为0．55元／建筑平方米·月。

　　根据《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》，本市住宅物业服务收费基准价标准为0．90元／建筑平方米·月，服务内容包括综合管理费、物业共用部位及共用设施设备日常运行维护、绿化养护、清洁卫生和秩序维护等。其中，清洁卫生费0．05元／建筑平米·月，秩序维护费0．10元／建筑平米·月。

　　经济适用房物业收费基准价标准为0．55元／建筑平方米·月，提供安全防范设施设备日常运行维护服务的，可收取0．05元／建筑平方米·月；提供消防设施设备日常运行维护服务的，可以收取0．10元／建筑平方米·月。

　　物业公司：9毛钱只能雇到农民工

　　在听证会上，物业公司代表和业主代表围绕着“收费价格”这一焦点问题进行了一番激烈的辩论。物业公司的于庆新、徐北风等几位代表纷纷表示，9毛钱的定价较低，可能会影响物业服务的品质。一位代表说：“如果按照标准收费，物业公司很难在服务质量与成本间找到平衡点，物业费过低，对业主未必是好事。”

　　还有的物业公司代表表示：“现在物业公司职工的平均收入1200元，这个水平只能雇到农民工。”

　　这位代表称，一个小区只有达到12万平方米，保安的收入才能执行本市的最低工资标准，否则，只能违反《劳动法》，让小区保安延长工作时间。“按照每平方米9毛钱的标准收取物业费，那么将使得物业管理民工化。”

　　业主代表：9毛钱标准不能接受

　　而同时，一些业主代表表示，住宅物业费0．9元／建筑平方米·月还是偏高了。

　　业主代表之一、北京市汇佳律师事务所的邱宝昌认为：“经济适用房的收费是0．55元，物业公司也是自负盈亏，说明0．55元物业公司也没亏。那么一般社区的服务项目与经济适用房所提供的服务基本差别不大。目前，比较合适的价格是每平方米0．7元。”

　　同时，房山区碧桂园的李志远代表表示，远郊区的物业收费价格与城八区一样，这并不合理。所有的物业收费价格都应细化，如公摊面积的具体划分、每一项收费的标准具体是多少，都应公示。

　　争议焦点2：若电梯运行维护费按栋算，首层住户只需交纳其他楼层住户电梯运行维护费的30％。

　　根据《实行政府指导价管理的电梯运行维护费用标准》，以10层、20层、30层为基准层，区分有人值守和无人值守，分别制定了电梯运行维护费标准。

　　《办法》规定，电梯运行服务首层住户，只需交纳其他楼层住户电梯运行维护费的30％即可。电梯运行维护费可以按栋，也可以按物业管理区域核算。

　　针对这一问题，听证会上也争议颇大。业主代表邱宝昌认为，电梯费不应该按照面积分摊，应按照实际成本进行分摊，按每户人口进行合理分担。业主代表、中国社会科学院的施鹤安认为，如果按照接受服务水平来分担收费的话，那么会在其他公共设施收费方面引发矛盾。

　　于庆新代表也对首层物业费提出异议：“物业管理维护范围是公共和共用部门。业主缴费应有公摊的原则，而不是使用的问题。如果首层住户因为使用电梯次数少就少交电梯费的话，那么盲人不需要公共区域的电灯，那么是不是他也可以不交电费了？”

　　质疑：五类物业收费实行市场调节

　　物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的五类物业收费是：

　　一、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；

　　二、按照《北京市物业服务收费管理办法》选聘物业管理企业并确定物业收费服务标准的住宅区；

　　三、业主大会按照《物业管理条例》第十条规定不成立业主大会但共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主，与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；

　　四、本办法实施后，在物业服务合同和房屋买卖合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区；

　　五、本办法实施前，经计划、规划、建设、国土房管等政府主管部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。

　　代收水电费不得收取手续费

　　《物业收费办法》规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有；物业管理区域内供水、电、气、热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。

　　物业管理企业代收上述费用，不得向业主收取手续费等额外费用；利用物业共用部位共用设施进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金等。

　　共用设备大修不计入物业成本

　　《物业收费办法》明确规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括9项内容，即管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

　　安居住宅仍执行现行政策

　　房改和安居（康居）住宅的购房人物业服务费的交纳仍按照现行房改政策执行，即房改房原售房单位负担综合管理、共用部位、共用设施运行维护、绿地养护等费用；使用人或房改购房人负担清洁卫生、秩序维护等费用。

　　按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居（康居）住宅的职工所在单位，就物业管理服务费用承担问题与购房人另有约定的，从其约定。

　　作者：范颖华 陈宇航

　　（来源：华夏时报）