开发商银行保险公司共同演奏房贷流程“猫腻三部曲”

　　湖北日报记者江萌6月的一天下午，天气炎热。坐在徐东路一小区售楼部里，李女士心绪难宁。不久前刚购房的她，被开发商指定到民生银行办理按揭。而李女士实际上更希望到另外一家银行办按揭。李女士并不知道，从她决定贷款购房的那刻起，由开发商、银行、保险公司共同演奏的房贷流程“猫腻三部曲”就已经拉开序幕。

　　开发商贷款建房，购房者失去按揭自主权

　　记者近日相继走访了武昌阜华大厦和银海华庭两个大型楼盘的售楼部。两家售楼部的工作人员都声称，公司已经与指定银行签了按揭协议，购房者贷款必须去指定银行。“以前有在银行工作的购房者要求到自己单位贷款，最终没有办成。”阜华大厦售楼部的一位工作人员说道。招商银行消费信贷中心介绍，购房者要自选房贷按揭银行很困难，主要原因是开发商不愿意提供相应资料。开发商为何热衷指定购房按揭银行呢？一位从事多年房贷的银行人士道出详情：“开发商建房要找银行贷款，而银行又会提出承包楼盘按揭的交换条件。为了顺利建房，多数开发商自然会积极配合银行的要求。”表面上看来，各银行房贷在贷款利率上近乎一致，选择哪家对购房者似乎无关紧要。但实际上，各银行在服务质量上有明显差异：有的银行办房贷时将抵押手续转包给中介公司，一笔房贷可以拖上大半个月才能办下来；而有的银行全套手续都是自办，三天内就可放款。另外在还款方式和贷后服务上，有些银行能提供多达七种还款方式供客户选择，每月还能主动提醒客户月供信息。但这一点并不是每家银行都能做到。所以不少购房人都希望能自主选择贷款银行。但由于房产是一种特殊商品，在地段上具有“排他性”，如果购房人要买到心仪地段和价格的房产，往往只能被迫接受开发商的条件。李女士就是这样。最终，她无奈地答应开发商到指定银行申请贷款。

　　面对高额回报，银行“钦点”保险公司

　　民生银行又告诉李女士，要想贷款还必须购买某保险公司的住房保险（以下简称房贷险）。“保险公司是银行指定的，自己选择哪家保险公司根本没有商量的余地，而且钱是由银行代收。”谈及此事，李女士很无奈。但为了贷款她还是将4300元保费交给了银行。是保险公司不接受个人投保吗？天安保险等公司在接受这一询问时均称可以接受个人投保，保费还可以有优惠。而记者向一些银行咨询时，被告知不能自己自选保险公司，必须到指定保险公司投保，而且没有一分钱的优惠余地。“银行之所以要个人购买指定保险公司的房贷险，其根本原因在于保险公司会给予银行高额的手续费，一般都在30％左右，最高的曾达到过50％。”在保险业工作了十年的一位业内人士透露了其中的秘密。该业内人士介绍，房贷险的设立是银行为了避免抵押房产出现毁损，从而保证贷款安全。但房贷险不是强制保险，选择哪家保险公司应由购房者自己决定。省银监局政策法规处副处长曾华认为，房屋抵押贷款办理保险是合理的，但去哪家公司应是客户的消费选择权，指定保险公司投保肯定不合理。

　　想提前还贷？小心退保纠纷

　　已经办完贷款手续的李女士最终拿到了保险单，但令她吃了一惊的是，保险单上写了这样一句话：若退保要扣除30％金额。照张女士的想法，提前还完贷款退保时应该将剩余年限的保费全部退还客户，而按保单条款还要再减去原保费1/3的金额。人保财险相关负责人介绍，这个30％的金额实际就是当初给银行的手续费。由于提前退保，银行又不可能退还手续费，所以保险公司面对退保时要从保费中扣除“损失”。但很多购房者并不认同上述说法。照他们看来，保险公司给别人的好处，凭什么要消费者买单？投保时都是先交钱给银行代收，后拿到合同，事先并无人告诉消费者保险条款事宜。某些银行房贷经办员也承认，如果客户不问，他们也不会在收保费时告知“退保扣费”一事。对此，省消费者委员会消费指导部胡岳元主任评价道，合同规定“退保扣费”一事属于霸王条款，并且像这种不履行告知义务的行为明显是侵犯了消费者的合法权益。“退保扯皮的事情多着呢，但打起官司来，肯定是我们输。”一位保险业内人士叹息道。