北京楼市是否转入迷茫期

　　本报见习记者高杨

　　北京“四季房展”之一的夏季房地产交易会可能将在炎炎酷暑中以京城少有的凄清草草收场。在现场记者看到，这个以“房展”为主题的展会展厅里，稀疏的摆放着玻璃桌和少许椅子，2号厅和3号厅有几座楼盘模型，但整个展厅最引人的还要算摆在1号厅和3号厅中间的几款丰田轿车和几个身材高挑的车模小姐，若不是有人不停地往手里塞房产宣传单，记

者俨然已经忘记这是个房展会了。除了车，书商们也爱凑热闹，把各种让人看了感觉看起买不起的精装书也堆到了拐角，房展却成了混合展。

　　“这种场面在北京近几年来还没遇到过”，主办者赵先生告诉记者，此次夏季展会全市竟然只来了50多家开发商，楼盘成交量同比减少1020套。

　　随着深入了解，记者发现，此次参展的楼盘大多是远郊区县的，不要说二环内，四环以内的楼盘几乎就没有。和以往另外一点不同的是，本次看房者或潜在消费者中，问询的寥寥无几。冷清的房展正好和连日高温形成了鲜明对比。

　　为什么城里的楼盘不参加此次房展？难道城里各盘短缺了？带着疑问，记者出了房展直奔朝阳区大望路附近的几个刚建好不久的楼盘，希望能深入了解。中午12点多，当记者赶到英家坟某小区楼盘时，该售楼处偌大一个大厅里，就几个售楼小姐在里面闲聊着，看到记者进来，他们都争抢着向记者介绍楼盘。半小时过后，记者从一个姓黄的小姐口里得知，最近来买楼的人不多，就连来问的人都没几个。当记者问及为什么出现这种情况时，对方回答是：开发商不愿意降价，消费者也不轻易出手，就这样买卖双方在互不相让中，沉默的僵持着。这种僵持，也让人们感觉到北京楼市在别样的气氛中冷热难料。

　　七部委宏观政策使然？

　　有人用“北京楼市迷茫期”来形容最近的这种楼市。“这就是中央七部委的宏观调控的结果。”东直门街道一位姓孙的工作人员说，自从前一段时间七部委对房地产下猛药，无论是二手房市场还是普通商品房市场，似乎都缺少了先前的火爆，经济适用房市场也比原先引人关注了，这可能就是国家政策调控的结果。

　　对于这位孙先生的评论，记者不敢妄加判断。七部委新政究竟能否遏制局部过热的房地产发展势头，又能在多大程度上达到预期的效果，仅凭一个房展会出现的现象，恐怕还不能下结论。

　　然而，宏观调控政策的频繁出台是造成当前房地产市场观望迷茫的因素之一，其实这已经成了业内共识。建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾日前指出，七部委出台新政以来，迅速对房地产各方的心理预期和行为产生了影响。消费者对政策的解读和对市场走势的判断需要一个过程，由此产生的持币待购的心理特征完全在情理之中。

　　而对于大多数开发商来说，他们认为现在的国家调控措施对大幅攀升的房价会产生一定的抑制作用。但受成本推动、需求拉动、政策作用滞后效应等因素的影响，今明两年房价还会稳中有升。因此，部分实力较强的开发商反应积极，逐步开始调整战略、谨慎投资，或静观其变。

　　肖翼是北京一个实力较大的房地产开发商，他在接受记者的采访时说，其实造成目前北京房地产“迷茫期”现象的，也不完全是最近的国家七部委的强力政策，应该从今年3月份，央行在无任何预警情况下，突然宣布取消住房贷款优惠政策，把房贷利率恢复到同期贷款的利率水平。同时个人住房贷款最低首付由最低20%提高到30%。

　　肖翼说，从加息幅度看，0.2%显然是温和之举，但传递出的信息却让人对心理预期产生重大影响。这些都为现在大家的观望心理形成了铺垫。

　　另外，今年4月初，国务院出台关于稳定房价的“国八条”，从8个方面阐述了稳定房价的根本原则和方法。温家宝在随后召开的国务院常务办公会议上再次强调了8点意见。并要求各地制定相关措施，这些都给买房者一个信号。

　　“迷茫期”不会太久房地产作为拉动经济增长的产业之一，其产业格局和发展态势关联着十几个相关产业的发展和社会稳定，因此迅速走出“迷茫期”，让房地产市场走势更加明朗，可能已经不仅仅是开发商的愿望。对于政府，房地产发展形势将直接影响其决策。

　　“我估计也就三两个月，不会太久就将迈过迷茫期的。”肖翼说，北京和其他地方不同的是，北京房地产市场的需求以刚性为主，北京城市定位和城市性质，再加上2008年奥运概念的强力支撑，房价很难降下来。如果房地产价格在数月观望期之后依然没有发生变化，购房者自然就会重新作出买房的选择。

　　北京市建委一位工作人员介绍，从近几年来对房地产情况分析看，北京房地产市场一直比较理性，市场需求也多以自住或长期投资为主。即使在前几年全国房地产发展陷入低潮的时候，房价也处于稳中有升的态势。

　　他认为，此次宏观调控新政主要针对房地产过热的局部地区，北京市场之所以也陷入迷茫，使信息传递不清造成的。这种现状不可能持续时间太长。“毕竟，从这几年的情况来看，房地产需求是真实的。”

　　房价将迎来缓慢增长“房地产市场供给和需求之间的博弈最终决定了房地产的价格。如果北京房地产市场的繁荣确实建立在以刚性需求为主的基础上，那么，政府的宏观调控只是延缓了这种需求，而北京房价持续上涨的趋势也将成为必然。”一位资深房地产分析师告诉记者，宏观调控使市场心理预期发生较大变化。

　　他说，投资性购房短期内明显减少，投机性购房得到一定程度的遏制，但自住性需求并没有发生变化，房价持续稳步上涨的趋势也不会改变。一旦楼市走出迷茫期，这种购房需求就会集中释放。华政房地产经纪公司总经理郝先生说，政府稳定房价的初衷，绝不是为了打压房价，而是“采取有效措施，抑制住房价过快上涨。”走过迷茫期后，经过市场对各项政策的消化和吸收，政策所起的规范市场良好的作用逐步显现出来，宏观调控的效果也将越来越明显，北京的房价水平将稳定在合理的涨幅区间，供需矛盾也将有效缓解。

　　而政府希望房地产市场更加健康有序发展，在调控监管的过程中不但要防止房地产投机和过度投资，也要准确地推动房地产自由需求和投资型购买持续增长。

　　业内人士分析，在供给方面，由于土地供应量、商品房施工面积的增加，以及具备存量房上市供应潜力等因素，决定了今后北京房价不会出现大幅上涨。在需求方面，新增人口带来的自住型个人购房数量持续增加，再加上北京市居民住房条件改善的需求，以及一定拆迁规模引起的住房需求，决定了北京房价也不会出现大幅下跌，而会保持在基本稳定或者缓步走高的态势。

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