解读草案十二个方面 和你我生活息息相关

　　“离开了物权，我们是无法生活的。”中国社会科学院法学所博士后尹飞这样说。

　　一件物品应该属于谁？拥有者可怎样处置这件物品？别人侵占了这件物品，拥有者该怎么办？这样的问题，我们每个人都会随时遇到。作为民法典的最重要组成部分，物权法就是一部旨在解决这些问题的法律——

　　生产生活上的许多事

　　物权法给出惟一答案

　　一个房东把自己的房子先卖给甲，并把房子交给甲使用；后由于种种原因，又把这个房子卖给了乙，并和乙办理了房屋过户手续。那么这个房子究竟属于谁？乙能否要求甲腾出房子？

　　如果没有物权法，答案可能多种多样。有了物权法，答案就变得明确：不动产登记簿上登记的是谁，谁就是这套房子的主人。

　　实际上，整部物权法都与每个人的生产生活息息相关。全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明表示，这部法律的作用直接体现在两个方面：一是定分止争；二是物尽其用。

　　私人财产获同等保护

　　宪法精神落到了实处

　　2004年3月，“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性的规定载入宪法修正案。

　　目前公布的物权法草案将国家、集体和私人所有权并列为一章，着重突出对公有财产和私人财产予以同等保护。

　　国有资产流失很严重

　　专门立条款加强保护

　　物权法草案根据国有资产的不同形式，规定了相应的国家所有权行使人。

　　一段时间以来，国有资产流失严重引起社会关注。物权法草案专门增加条款，加强对国有资产的保护。

　　草案规定，违反国家规定，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让，造成国有财产、集体财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　物权保护方式更全面

　　受损有三种途径解决

　　物权法草案对确认权利、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。

　　草案规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　会所车库归谁有说法

　　物业纠纷将会少很多

　　居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。

　　草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　草案同时规定，业主可依法共同决定选举和更换业主委员会，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人等。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　七十年后房子怎么办

　　申请续期需提前一年

　　在我国，土地属于国家所有，但我们可以在一定期限内有偿使用。比如，一般人所拥有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？一段时间以来，这个问题已成为社会关注的焦点。

　　针对这一问题，物权法草案规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。

　　征地拆迁要合理补偿

　　违法拆迁犯罪要判刑

　　去年3月通过的宪法修正案规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”但补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害。

　　物权法草案增加了一些条款，细化了相关规定，以确保百姓利益不受损害。草案规定，国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。

　　宅基地本集体内转让

　　居民不得在农村购房

　　城镇居民可否在农村购置宅基地？这一问题曾引起社会广泛关注。

　　根据土地管理法的规定，国务院为加强农村土地的管理，已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，目前的草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　担保财产范围将明确

　　学校医院不得作抵押

　　草案规定了可用于担保财产的范围。按照规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；交通工具等。

　　草案在我国现行抵押制度基础上有所突破，规定正在建造的建筑物、船舶、飞行器也可用于抵押。

　　草案同时规定，土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等不得抵押。

　　不动产实行统一登记

　　不得按价额面积收费

　　不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示的原则，涉及不动产的，要靠登记制度保障。

　　物权法草案规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　关于不动产的登记费用，草案规定，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。

　　领遗失物应付保管费

　　善意占有人可以免责

　　将拾得遗失物交还对方后，是否应得到保管费之外的报酬？目前，物权法草案只是规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。这一规定是否应该加以修改？如果“拾金有偿”，是否与“拾金不昧”的传统观念相冲突？法学专家的主张并不一致。因此，这个问题将在广泛征求意见后再做决定。

　　草案还规定，拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法有规定的，依照其规定。

　　占有指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有人不知道自己是无权占有的，称为善意占有。明知自己是无权占有的，称为恶意占有。草案规定，善意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人应当承担损害赔偿责任。

　　八十岁保姆无处栖身

　　居住权可解此类问题

　　这是一位老人真实的遭遇：在北京城里的一户人家做了30多年的保姆后，雇主承诺要给她“养老送终”。但在她生病后，雇主就将她送回乡下，导致这位80多岁的老人无处栖身。

　　该如何解决类似上述老人的问题？物权法草案以专章的篇幅，通过设立居住权的方式，来维护这一特殊人群的利益。

　　草案规定，所谓居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。据新华社

　　(都市快报)