公共配套设施投诉增多 所有权归属所有成焦点

　　【龙虎网讯】公共设施产权归属不明、达不到预先的承诺、挪作他用，是商品房纠纷中最易引起群体诉讼的问题。在这几天的法律维权热线中，读者对公共配套设施的投诉占据了很大部分，而纠纷的焦点，则是公共配套设施所有权的归属问题。

　　公共设施被开发商转让

　　王先生告诉记者，2004年6月，他在白下区购买了一套商品房。今年5月，王先生和其他业主吃惊地发现，开发商已经将小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施转让给其选聘的前期物业管理公司了！

　　王先生说：“公共设施的建筑成本肯定打进了房价里，我们掏了钱，产权就应该属于我们；水泵房等是楼盘一个不可分割的附件，是全社区的财产，开发商的这种行为明显侵犯了我们业主的所有权！”

　　而开发商在接受记者采访时，则另有一套说辞，其负责人认为，公共设施有两种，一种是把公共设施的面积分摊到了业主头上，那么全体业主就拥有产权，其使用功能的变更或转让就需要经过全体业主的同意；另一种是公共设施面积未公摊给业主，开发商拥有独立产权，可自行决定其功能。由于商品房买卖合同中对小区内公共配套设施的所有权未作出约定，就应当属于开发商所有。

　　公共设施归全体业主所有

　　双方争议焦点是小区公共配套设施所有权属于开发商还是属于全体业主？

　　该事件折射出的问题并不是个别现象。江苏君远律师事务所主任律师李淑君认为，开发商将小区公共配套设施转让给物业管理公司的行为属于无权处分，是无效的。她分析说，尽管开发商与业主签订的商品房买卖合同中未对小区内的公共配套设施的所有权作出约定，但根据商品房的价格构成，商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。开发商为小区配套建设的公共设施所垫付的成本，都已计入小区的房屋价款中。作为购房者来讲，业主购买商品房价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应的公共配套设施建设费。也就是说，购房者所购买的房屋不仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内公共配套设施的共有所有权，小区内公共配套设施的所有权随着开发商向业主交付房屋而转移给全体业主。

　　作者：朱俊骏

　　（来源：现代快报）