签约邻居　房产也可升值

　　成都律师解读物权法草案修改意见

　　昨日，四川某律师事务所明向阳、邓盾、王月、赵先泉等4名律师就《物权法》草案征求意见稿展开专项讨论，他们认为，《物权法》与老百姓息息相关，在建筑物区分所有权、相邻权等方面亮点多多，但同时也有一些地方欠完善，需要再修改。

　　地下车库大家用屋顶花园不许卖

　　解读———建筑物区分所有权

　　法规引用：

　　草案第74条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　生活解释：

　　南京某城市花园根据规划应按机动车0.2车位/户、非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3栋楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金给租了出去。2003年6月，小区业委会向法院起诉开发商，请求确认该小区地下停车库的占有、使用收益、处分的权利归全体业主所有。

　　理论解释：

　　《物权法》草案中对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建筑单位等能够证明其共享所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　律师解读：装修漏水、空调噪音，特别是公用绿地和停车场的使用等问题，长期以来都是困扰居民和业主的烦心事，《物权法》一旦实施，这些问题可迎刃而解。建筑物所有权人一般指业主本身，签订购房合同后，房屋使用面积就属于本人专有，此外公摊面积也是属于全体业主。所有权包括占有（房产证所有人）、使用（居住功能）、收益（如出租）和处分（转让、赠予等）四种权能。目前，地下车场、会所、公用绿地以及屋顶等这些地方，很多都是业主公摊了费用，但都被个人和单位占有使用、收益，这实际上侵犯了业主的共同使用、共同管理的权利。所以，《物权法》实施后，开发商就不能自作主张处理共有财产。通俗地讲，就是“顶楼居民不能独占屋顶花园，底楼居民不能建私家花园，地下车库收益大家所有”。

　　化解矛盾有标准

　　邻里和谐有保障

　　解读———相邻权法规引用：

　　草案第88条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　生活解释：

　　张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然，李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。

　　律师解读：采光权、油烟扰民、通风排水等，经常成为引发邻里矛盾的老大难问题。以前没有法律约束，这些问题难以有效解决。《物权法》规定，公共设施不得妨碍他人的权利，并遵循“互相提供便利，有利于生产建设”的原则。比方说，小区居民即便要将房屋改造成铺面，也须经可能影响到的其他居民同意。

　　房产升值“靠”邻居写进法律头一回

　　解读———地役权法规引用：

　　草案第166条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

　　生活解释：

　　甲为了能在自己的房子里欣赏风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，甲对乙的土地不享有地役权。

　　理论解释：

　　地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

　　律师解读：值得一提的是，地役权第一次以书面形式写进法律。简单地说，就是利用他人不动产使自己的房产增值。比方说：甲和乙是邻居，甲高楼乙平房，甲和乙双方约定，在一定时期内，乙不能将平房修高挡住甲房屋的视线、采光等，乙可以要求甲支付一定费用。

　　老外落户轻松

　　办证更加便民

　　解读———附则法规引用：

　　第266条：“私人”，包括公民、个体工商户、农村承包经营户、外国人、无国籍人，也包括个人独资企业、外资企业等。

　　第267条：法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利。

　　律师解读：《物权法》草案中附则内有两大亮点引人关注。对于“私人”的新解释，使得包括外国人、无国籍人在物权领域有了“国民待遇”。也就是说，老外想在成都买房落户，程序更简化，手续更简单。这实际也体现出我国在物权方面的开放程度上了新台阶。另外，百姓办理房产证、土地使用证等方面更方便，也使得政府行政信息更透明。

　　对于《物权法》，成都律师也提出相关建议：1.遗失物6个月无人领取“归公”的规定欠妥，至少应该延长期限；2.居住权不包括婚姻家庭产生的居住关系，不利于保护弱势群体、无房老人和未成年人等的权益，这些人的居住权得不到法律保护，是不恰当的；3.农村房屋也应当办理房屋产权证，否则不利于农民房产物权保护。

　　记者杨炯实习生赵晓