宅基条款触碰改革难题(图)

http://www.sina.com.cn 2005年07月13日07:47 潇湘晨报

　　在许多城郊结合部，农民并不出让宅基地使用权，而是在宅基地上建造多层建筑，通过出租房屋获取巨额收益记者黄志杰摄

　　“为什么城市商品房可以自由销售、保值增值，而我们的宅基地却不能卖给城里人？这样的所有权有什么用？公平吗？”昨日，长沙市暮云镇的赵先生向记者表达了他对物权法的困惑。

　　农民出租房屋以获取收益

　　本次公布的《物权法》草案第162条规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”相当一部分读者认为，这是一个“歧视条款”——即使附近高楼林立，土地价格一涨再涨，由于宅基地无法转让，农民很难从中获得收益。但与此相关的现实是，许多农民，并不出让宅基地使用权，而是寻找到了规避国家法律的另一通道：在宅基地上建上六七层楼房，大量出租房屋以获取巨额收益，从而平衡其宅基地所有权被限制的缺憾。

　　它的出发点是保护耕地

　　“这是一个重大的立法政策，它的出发点是保护耕地。农民卖掉宅基地，他还在农村，不可避免地要再占地建房子。我们人这么多却只有一点地，这个口子一开，肯定会殃及耕地。”湖南大学法学院教授屈茂辉说。

　　城镇居民能不能购置宅基地一直是物权法讨论的焦点，问题的核心是在目前土地国有、集体双轨制的情况下，如何保证农民对土地的支配、收益权利。

　　“我们的国家在通过城市化达到现代化。城市买房子是自由的，现在有很多农民来到城市买了房子住了下来，但他们仍然在农村继续拥有宅基地。他们的宅基地能不能卖给更有购买力的城里人？不能卖对他们公不公平？而对于其他农民来说，如果能够自由地卖掉宅基地，很可能产生大量流民，影响社会稳定。”屈茂辉认为，这一问题恰恰碰上我国城乡二元体制、自由迁徙的核心改革问题，而目前配套的社会保障体系的缺乏，导致目前物权法只能制定这样的条款。

　　宅基地不能成为“死产”

　　中南大学法学院漆多俊教授认为：“这是对集体宅基地所有权的限制，而且这种限制很不必要。”物的价值不在于所有，而在于使用，只有在使用的过程中才能保值增值。现在的《物权法》草案只允许在农村集体之内进行宅基地转让，使宅基地变成某种程度上的“死产”，这对保障农民的权益并不利，对所有权也是一种不尊重。

　　“如果完全从保护农村土地出发，这样的条款也不全面。”漆多俊建议，如果禁止城镇居民下乡买宅基地，也要禁止开发商和企业，因为“他们的能量比一般居民更强，更有威胁”。

　　宅基地能否开辟融资渠道

　　屈茂辉教授认为，更值得关注的是农民融资难。他建议：“现在农民很难找到做生意、看病救命的钱，房子、宅基地是农民最重要的财产，应通过这次《物权法》的制定，在政策面上对农民融资尽量宽松。其手段应当是物权的有限处分。”比如，如果担心农民用宅基地融资、贷款会最终使宅基地落入债主手中，可以制定相关条款：在不改变土地宅基地利用限制的前提下，允许抵押，或者设立典权、担保。本报记者黄志杰实习记者熊智能