东方花园开发商涉讼 凭啥冻结业主的门面

　　房屋所有权变更的一般程序是：必须以登记为要件——即到房屋管理机构登记过户，办理房产证。

　　但如果是旧房改造、房屋拆迁而产生的房屋产权调换，与这种普通程序是有区别的。拆迁协议一经签订，房屋产权就 转换了。

　　法院遵照一般程序，而当事人主张特别程序：一间拆迁门面的权属之争，暴露出执法程序的黑洞——

　　裴良永站在垫江东方花园B栋1号门面面前，注视着店铺里的糕点师傅制作蛋糕。一个月来，他每次路过这家店铺， 都会默默的在店门口站一会。这里是垫江县老城区的繁华地带之一，1号门面又是当街的第一家，这家糕点店人来人往，生意 不断。

　　“您要买点什么吗？”店里的售货员问。裴良永摇摇头，叹了口气转身离去。一边走，一边喃喃自语：“这门面本来 是我的呢……”

　　裴良永在垫江老城区生活了大半辈子，最值钱的资产就是老城区东外街的一套住房和一间门面。门面租金就是一家人 主要的收入来源。

　　1999年初，垫江县人民政府进行旧城改造，他的住房和门面都属于拆迁范围。同年8月，垫江城市建设综合开发 公司(下称开发公司)获得了东外街的开发权。

　　裴良永与开发公司签订了房屋拆迁协议。按协议规定，裴良永如果能尽早搬离，今后还房的时候就能获得比较靠前的 选房顺序号，优先选房。协议签订后，裴良永仅用了一个星期就将门面搬空，获得了最早选择还房门面的资格。

　　从搬迁到东方花园完工的这两年多时间里，裴良永经常到东方花园工地“视察”。未来的住房和门面是他大半辈子奋 斗的结果，也是他今后的收入来源，他格外看重。东方花园工程初具雏形以后，他就已经看中了B栋1号门面。这是临近马路 的第一间门面，位于整个东方花园的入口。在东方花园所有门面中，他认为这一间位置最好，升值潜力最大。

　　2002年底，东方花园工程完工。开发公司通知裴良永于当年12月30日下午到开发公司选房。在选房通知书上 ，裴良永填下了F栋的一套住宅和B栋1号门面。经过计算，他还需要补足4万余元的差价款。

　　裴良永立刻回家和家人商议。他们找了所有能找到的关系，东挪西借，终于凑齐了这4万块钱。2003年4月1日 ，裴良永向开发公司结清了房款，并委托开发公司协助办理房产证。

　　虽然负债累累，但裴良永还是很兴奋。毕竟这套房子和门面已经属于他了。不管是出租还是变卖，都能给他带来丰厚 的收益。

　　不久后，他将门面租给了一个做糕点生意的老板，每月的租金除了能应付一家人的日常开销外，还能略有节余。裴良 永觉得心满意足了。

　　好景不长。出租不到一个月，2003年5月10日，糕点店的老板给裴良永打来电话，说是店里面来了几个法院的 人，要他马上赶到店里。

　　裴良永立刻来到糕点店。法院的工作人员称，他们是执行庭的执行人员，这门面已于2003年3月7日被法院裁定 保全，冻结了门面产权。“这门面暂时不能办理房产证了。等产权确定下来，解除冻结以后，才能由新的产权人申请办理房产 证。”执行庭的工作人员说。

　　裴良永惊讶得说不出话来。“我的门面怎么会被冻结了呢？我交清了房款的呀！”他认为这一定是法院搞错了。他又 赶紧回家拿来了当时与开发公司签订的各种协议以及交款收据，表明自己交清了房款。

　　执行庭的工作人员看完这些协议和收据，表示他们也并不清楚情况，执行庭只负责执行。他们表示会把裴良永的异议 反映到垫江法院。

　　2003年6月2日，垫江法院执行庭举行了一次关于东方花园B栋1号门面纠纷的听证会。在听证会上，裴良永总 算搞清楚了事情的来龙去脉。

　　事情是因为另一个拆迁户刘某与开发公司的纠纷引起的。刘某也是老城区东外街的居民，也拥有一套住房和一间门面 。在与开发公司签订协议时，他希望今后还门面时能原位安置，开发公司同意了。在挑选门面时，由于刘某的选房顺序号靠后 ，他希望得到的那间门面已经被其他人选走了。刘某不服，将开发公司告上法庭。法院判决开发公司败诉。

　　在审理过程中，刘某向法院提出财产保全申请。2003年3月7日，法院保全冻结了东方花园B栋1号门面，并通 知了开发公司。而开发公司显然没有把这件事告诉裴良永。4月1日，裴良永在不知情的情况下，与开发公司结清了房款。

　　判决生效后，开发公司并没有履行义务，没有向刘某提供相应门面。刘某又向法院申请强制执行。于是2003年5 月10日，执行庭的工作人员来到门面，找到了裴良永。

　　听证会上，裴良永出示了拆迁协议、结清房款的清单等多种书面证据，希望能主张对B栋1号门面的所有权。“这明 明是我的门面，怎么能拿去保全冻结呢？开发公司和刘某的纠纷，跟我又没有关系。这就好比开发公司欠了刘某的钱，怎么能 拿我的钱去还债呢？没有这个道理。”裴良永据理力争。

　　据一个当时参加了听证会的人说，裴良永在听证会上“情绪非常激动，但极力克制，没有发脾气”，而执行庭的工作 人员“一直没怎么说话，有个工作人员还一直点头，似乎也很赞成裴良永的说法”。

　　听证会后，执行庭答应会认真研究相关证据材料，给裴良永一个满意的答复。

　　听证会上的“有利情况”让裴良永稍稍安心。他回到家，焦急地等待法院的裁定。没想到，这一等就是两年，而这个 裁定的内容更让裴良永心寒。

　　今年6月7日，垫江县人民法院做出了[2003]垫法执字第175—1号民事裁定。裁定中称，虽然选房通知书 能证明B栋1号门面确实是裴良永所选，但由于尚未办理房产证，所以这间门面的所有权并不属于裴良永，而是属于开发公司 。刘某申请了财产保全，他享有对这间门面的优先受偿权。垫江法院驳回了裴良永的异议。

　　这份裁定让裴良永一家悲愤不已。他的妻子得知这一消息，气得当场晕倒，住院半个多月。门面的租金是裴良永一家 最主要，也是最稳定的收入来源。而今，门面却并不属于他了。“说不定哪天，刘某就会拿着这份裁定书来找我，叫我把门面 交给他，到时候我可就什么都没了。”裴良永声音哽咽了。

　　在朋友指点下，今年6月18日，裴良永向重庆市第三中级人民法院申请复议，要求撤消垫江县法院做出的这份民事 裁定书。

　　目前，案件尚无下文。

　　法院执行庭

　　门面属于开发公司

　　7月8日，记者与裴良永一起来到垫江县法院，想弄明白法院为什么会做出决定，保全冻结裴良永的门面。

　　执行庭的工作人员告诉我们，裴良永虽然在选房时选中了B栋1号门面，并交清了房款，但作为不动产，门面的买卖 是以登记为要件的。也就是说，必须要到房产部门登记，并办理房产证，这笔买卖才能算完成，房屋所有权才能转移。

　　“也就是说，光交钱没用，还必须要办理房产证，这样才能获得这处门面的所有权。在此之前，门面的所有权仍然没 有转移，仍然属于开发公司。现在开发公司欠了刘某一处门面，刘某申请了财产保全，只要是开发公司的房产，都可以保全冻 结。在保全时，你还没有办理房产证，因此怎么能说这门面是你的呢？”执行庭的工作人员说。

　　那么法院在保全冻结门面的时候，为什么没有告知裴良永，而一直到了执行的时候才来通知呢？分管执行工作的垫江 县法院李副院长称，这不是法院的工作疏忽，是开发公司的问题。“法院在保全冻结门面的时候，肯定只能找开发公司，因为 这是开发公司修的房子嘛。在法院保全冻结时，如果被保全的门面另属他人，或是和他人签订了合同，那么开发公司有义务向 法院提出异议，并出示相关证据。法院在审查后，应该再选择其他财产进行保全。但我们在进行保全时，开发公司并未向我们 提出异议，也没有提供任何相关证据证明这处门面已经不是他们的财产，我们当然就进行了保全。至于你说开发公司和你签订 了协议，认为这处门面属于你，那是你和开发公司的事，法院在保全冻结时没有义务一定要通知你。”

　　法律界人士

　　法院做法欠妥

　　西北政法学院民法教授程淑娟不赞成李副院长的看法。她认为，法院在对门面进行保全冻结时，有义务通知裴良永。

　　程教授解释说，法院在对某处财产进行保全冻结时，首先要弄清楚该处财产的所有权归属。只有是属于债务人的财产 ，才能进行保全冻结。“就本案来看，法院应该设法查找相关证据，证明B栋1号门面确实属于开发公司所有，才能进行保全 冻结。怎么能够仅仅根据开发公司的一面之词，仅仅根据常理的判断，而不结合书面证据，就断定这处门面是开发公司的财产 呢？如果连门面是谁的都搞不清楚，就进行保全冻结，我认为是草率的。”

　　重庆季霖律师事务所的朱葛永律师认为，垫江县法院的做法欠妥。根据《国务院房屋拆迁管理条例》，对拆迁户的拆 迁补偿共分两种形式：货币补偿和房屋产权调换。房屋产权调换，主要是针对被拆迁户自己拥有旧房产权的情况。在旧房被开 发商拆除后，由于标的物灭失，被拆迁户自动丧失了对旧房的产权；新房建成后，为补偿被拆迁户，开发商应把相应的新房补 偿给被拆迁户，双方计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。这就是房屋产权调换的形式。

　　朱律师解释说，本案中，裴良永的门面就属于拆迁补偿中房屋产权调换的典型形式。在这种情况下，当开发商与裴良 永签订房屋拆迁协议后，房屋的产权就已经调换了，裴良永就已经拥有了该门面的所有权。办理房产证仅仅是一个公示的手段 ，已经不影响他对该门面所有权的享有。因此，这处门面是肯定属于裴良永的。

　　“一般来说，房屋所有权的变更必须以登记为要件，即到房屋管理机构登记过户，办理房产证。但如果是旧房改造、 房屋拆迁而产生的房屋产权调换，与这种普通程序是有区别的。拆迁协议一经签订，房屋产权就转换了，这与直接到开发商手 中购买新门面是不同的。从这个角度看来，垫江法院保全冻结的并不是开发公司的财产，而是裴良永的财产。我认为垫江法院 的裁定有问题。”朱律师说。