业主将有绝对权利

　　“住宅的专用部分指的是什么？”“物业道路停车费该不该收？”“业主委员会有什么权利？”昨日，本报开通的“物权法草案”修改意见热线及该草案第六章“业主的建筑物区分所有权”的节选引起了市民的极大关注。一天来,共收到电话50余次。

　　法律人士指出，《物权法（草案）》第六章赋予了业主当家做主的绝对权利，理清了业主与物业公司的“主仆关系”，对于小区业主维护自身权利来说具有“里程碑”的意义。

聚焦业主权利

　　权利一：业主委员会将成为小区最高决策机构

　　权利二：确立业主与物业公司的“主仆关系”

　　权利三：小区道路停车收费应由业主委员会代为收取，用于全体业主和小区的公共利益

　　权利四：小区会馆不能用作他用

　　权利五：经过业主同意可以辞退开发商指派的物业公司

　　权利六：业主可以管理小区建筑物和附属设施建筑物专有部分指的是什么？

　　长春市民李先生：《物权法（草案）》第七十四条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，其中建筑物内的住宅，商业用房等专有部分享有所有权……”专有部分指的是什么？

　　吉林常春律师事务所潘海涛律师：建筑物专有部分指的是业主居住的房屋，所有人充分享有占有、使用和收益的权利，并且具有绝对的排他权。但前提是业主在处分和使用时不得危及建筑的安全，损害其他业主的合法权利，如擅自改动房屋结构、扰民，及在自家内从事违法的行为。

　　长春市民王女士：我居住的房屋是单位集体房屋，享不享受第七十四条的规定？

　　潘海涛律师：《物权法（草案）》第七十三条规定：业主对建筑内的住宅、商业用房等专有部分享用所有权。这一条就明确了业主必须是对房屋具有所有权的资格。而集体房屋的所有权属于单位，住户只享有房屋的居住权。所以这类住户没有处分房屋的权利。小区道路停车收费该归谁？

　　一汽某小区业主委员会张女士：《物权法（草案）》第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政府建设的除外……”既然是道路归业主共用，那么物业公司在小区的道路设立停车收费应不应该？如果收费，费用应该归谁？

　　潘海涛律师：第七十六条的规定是《物权法（草案）》第六章最大的亮点，明确规定了小区的“一草一木”都属于业主共有，业主在合理合法的情况下，具有完全的所有权。道路是归业主共有，不是某个业主独有的，如果有的业主在不妨碍其他业主通行的情况下，占道停车，就应该交费。但要明确的是，这笔费用不能是物业管理部门收取，物业管理部门只是小区的管理者，而不是所有者。没有权利将业主共有场地进行收费。费用可以由业主委员会代为收取和管理。但业主委员会必须将费用用于全体业主和小区的公共利益。承诺的会馆用途变了怎么维权？

　　吴先生：我在购买房子时，开发商承诺将建会馆用于业主的活动和健身，但会馆建成后，开发商却把会馆的一部分用于租赁，只留极少部分让业主活动，我们该怎样维权？

　　潘海涛律师：第七十六条还规定：“会所、车库的归属有约定的，按照约定，没有约定的或者约定不明确的，除建筑单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”根据这一规定，开发商在吴先生等业主购买房屋时，承诺了会馆将用于业主的活动，开发商就应该遵守这个承诺，如果用作它途就属于侵权行为。业主维权时可以搜集开发商刊登的广告、合同中是否写明会馆的用途作为证据。目前，会馆用途也是业主与开发商产生矛盾的集中点。所以为了维护自身的利益，业主在与开发商签订房屋买卖合同时，要写明会馆的用途。业主要想炒物业应当怎样办？

　　退休职工季先生：第八十六条规定：“业主可以自行管理建筑及其附属物，也可以委托物业管理机构或者他人管理，对建设单位聘请的物业机构或者其他管理人，业主可以有权更换。”这是不是说明可以不用物业部门，业主可对小区自行管理？

　　潘海涛律师：这条规定真正确立了业主与物业的主仆关系。季老先生理解得很正确，这一规定把以前只能由物业部门管理小区变成了业主与物业部门管理相结合的方式。如果业主对物业公司的管理不满意，就可以辞退，自己管理，也可以自行聘任其他物业公司和管理者。但同时为了维护物业公司的权利，第七十八条还规定了选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人，必须经过专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上业主同意。

　　潘律师讲，业主委员会的决意是全体业主的共同体现，《物权法（草案）》也赋予了业主委员会更大的权利，只要符合业主的共同利益，它的决定将得到充分执行。本报记者苏杭

　　注：本报昨日调查问卷截止到7月24日，以邮戳为准。《建言物权法 本报帮您捎个话儿》续（新闻编辑：曲兆佳）（来源：新文化报）