香港澳门如何解决普通居民住房问题

　　香港澳门如何解决普通居民住房问题

　　“公营房屋”助普通港人安居乐业

　　（记者　王健平）

　　香港是“寸土寸金”之地，其地价、楼价之贵位居世界前列。但香港通过公营房屋制度，帮助普通市民逐渐得以安居乐业，从而能克服无数艰难险阻创造出一个个经济奇迹，使香港成为璀璨夺目的东方明珠。

　　香港仅有1000多平方公里土地，约80％是山地或岛屿（其中不适合人类居住的离岛有200多个），以至于香港商住区主要集中在香港岛北部和九龙半岛，个别地区人口密度高达每平方公里10万人，安居问题始终是香港面临的最大问题。

　　为了改善香港市民的住房问题，香港从上世纪50年代中期开始实施“公营房屋制度”，目的是为社会上有需要的人士提供质量好并且在其合理负担能力内的居所。

　　香港进行公营房屋建设大体经历了三个阶段。第一阶段是1953年到1972年，香港开始实施“公共房屋计划”。最早的公屋是1953年为帮助九龙石硖尾木屋区大火后数万名灾民而兴建的一批简陋房屋。这些公屋由政府按规划兴建楼房，以优惠价格出租给市民居住，租金相当低廉，仅相当于私人楼宇租金的1／4到1／3，因此又称廉租屋。其特点是低标准、低租金，只租不售，并只有那些在港居住10年以上、家庭收入在一定标准以下者才有资格申请居住公屋。到上世纪70年代初，住在政府公屋的居民约有150万人。

　　第二阶段是1973年到1983年，香港实施“十年建房计划”和“居者有其屋”计划。这一时期是香港公营房屋建设的转折时期。1973年，香港提出“十年建房计划”，其目标是让所有家庭拥有独立而又水、电、厕、厨齐全的房屋单位，达到人均居住面积不小于3．25平方米的目标；在户型和环境等方面的选择上，则充分体现“扶危济困”的特点，也就是面积较小，容积率和建筑密度较高等。从此，香港开始大规模在新界地区兴建新城镇。到1983年该计划完成时，香港已有40个公共屋村，居住其中的人口高达180万人。由于供不应求，香港房屋委设有公屋轮候册，以便为符合资格的申请人编配入住公屋。

　　从1978年起，香港推出了“居者有其屋”计划和“私人参与公屋”计划，这两个计划是由政府兴建或特批土地给房地产商兴建住房，然后以优惠价格出售，使那些收入超过入住廉租屋标准，但又负担不起私人楼宇昂贵租金的人也能够买到自己的房子。这种住房的设计与一般设施完善的私人楼宇相似，但由于只收取土地开发和房屋建设的成本费用，价格比私人楼宇低20％到40％左右，并可获得低息特惠贷款，所以申请购买者十分踊跃，每次出售时都要通过抽签决定购买权。

　　第三阶段是从1984年至今，实施私人参建居屋和“长远房屋政策”。从1984年起，香港引入私人机构参与居屋开发，从仅向居民提供廉价租屋转变为鼓励、资助市民购买公营房屋和私人楼宇。1988年，香港推出“长远房屋计划”，旨在加强私人机构在供应房屋方面的作用，政府的重点转向提供优惠贷款来资助购房市民。香港的公屋政策从最初纯粹的福利性质转向引导社会各阶层共同参与、发展方面。

　　香港的“公营房屋制度”相对不少国家和地区来说是成功的，比较有效地解决了普通百姓的安居问题。此间专家认为，香港的成功主要取决于四大因素。

　　一是政策定位准确。“公屋”、“居屋”面向的对象是低收入家庭和中低收入家庭，因此对租住公屋的资格和申请居屋的资格审查是相当严格的，如发现弄虚作假者惩罚也是相当严厉的，不仅取消资格撤出公屋或居屋，而且要根据具体情况罚款甚至追究刑事责任。香港还对公屋的配置办法、居屋的流通办法有严格的规定和程序，以防滥用资源或炒卖居屋。如居屋拥有非完全产权，在转让限制期内，只能由房委会回购，不能在市面上转让；廉租屋则完全没有产权，政府控制租金，轮候来租。香港的公屋、居屋面积还受到严格限制，全部在100平方米以下，多数是50至60平方米，有的只有20至30平方米。

　　二是将公屋、居屋建设纳入到整体的城市规划和地政政策中去。香港对公营房屋在批地、设计、兴建、发展方面是有一套完整的办法的。如香港房屋委辖下的发展与建筑处负责联络并确保政府持续供应充足的土地，以便按计划兴建公营房屋。再比如为提高租住公屋与购置居屋大厦的实用率，有关部门经常检讨大厦的设计及标准，即便是标准型大厦也有多款设计，同时加强每个公共屋苑的特色，以满足不同类型顾客的需求。还有就是香港兴建公营房屋的资金主要来源于财政预算，数额取决于拍卖土地所得、出售或出租居屋中商业单位所得等。

　　三是居住的整体水平较高。居所本身不但质量较好，周围的公共交通网络、配套的社会服务设施如学校、医院等也都比较健全。现在的香港公屋和居屋设计新颖，外观大方漂亮，内部设施齐全，建筑质量也比较高。大型的公屋或居屋一般还作为独立的社区进行规划，同时建有学校、商场、银行、酒楼、超市和菜市场、停车场、福利中心、休闲娱乐场等，环境美化绿化和保安等也都有保证。

　　四是监督有效。香港的“公屋”和“居屋”体现了扶危济困的特点，因而对申请的条件也有非常严格的限制，确保享受优惠的都是需要帮助的人，这就带来了监督问题。值得借鉴的是，香港房委会不是一个纯粹的官方机构，而是一个半官方、半民间的组织，其组成人员包括政府官员和民间人士，任务是检讨和制定政府的房屋发展计划并监督其执行。房委会具有充分的透明度，必须及时公开有关政策，接受传媒和社会的监督。这样，就从决策层面上保证了政府房屋政策不至出现太大的偏差。住房发展政策的具体操作并不是由房委会来完成，而是交由房屋署负责进行。房屋署属于政府机构，由该机构负责房屋政策的贯彻实施，保证了政策实施的权威和效率。

　　澳门公共房屋政策：“居者适其屋”

　　（记者　张宁 ）

　　澳门面积约27平方公里，相当于内地一个普通乡镇的面积；人口约46万，相当于内地一个普通县城的规模。在这样的弹丸之地，由于经济比较发达，公共房屋政策执行较早，实现“居者有其屋”的初级目标看来并不艰难，而政策制订者的更高期待是通过进一步完善公共房屋政策，达到“居者适其屋”的目标。

　　澳门在房屋市场方面，政府采取以自由市场为主要资源配置手段，政府只做必要调节的住房制度。1980年订立社会房屋和经济房屋并行的公共房屋政策。1995年首次公开接受经济房屋购买的申请，而相关执行机构也经历了数度变迁，由当初的数个不同部门分散管理，发展为由1990年成立的澳门房屋司统筹管理公共房屋。

　　公共房屋是指由澳门政府自主兴建，或由政府提供土地给开发商投资兴建，用于出租或以低于市场价格出售的以解决低收入家庭或有特殊困难家庭之住房需求的那些住宅单位。澳门的公共房屋分为两大类型，一为社会房屋，一为经济房屋。目前，公共房屋在澳门总体市场的占有率约为30％。

　　社会房屋是公共房屋中用于出租的住宅单位，对象是低收入家庭或有特殊困难的家庭。对低收入家庭的收入，政府每两年会进行一次调查。一般来说，租金在家庭所得收入中占5—15％。但如家庭收入低于一定标准，其租金可低于家庭收入的2．5％；反之，如家庭收入高于一定标准，则租金可达家庭收入的17．5％。

　　社会房屋的分配有三种方式：一般竞投、限制竞投与例外情况。一般竞投是任何符合法例的低收入家庭均可参与的；限制竞投的参与者必须居住在特定区域或由法律确定具备特定条件；例外情况是根据澳门政府房屋司的报告，认定面临社会、身体、精神危机，或者遭受灾难急需安置的家庭，可以免除收入限制或居留澳门年限的限制，获得入住社会房屋的资格。

　　经济房屋在法律上是指按照《房屋发展合同》所建造的住宅单位。在该类合同中，建筑企业承诺建造售价低于市场价格的房屋，并将一定数量的住宅单位交付政府来支配，以此作为政府向其批出土地及提供其他各种优惠条件和扶持的回报。购买者与承建者直接商洽，竞投价格。

　　经济房屋的屋主按照法律必须自住，有“不可转让责任”的期限。购买家庭如享受津贴，则该单位从获得使用权之日起，12年内不得转让。如一次性偿还全部津贴，则期限减至9年。其他没有接受津贴者在6年内不得转让单位。

　　最近一年来，由于澳门经济发展迅速，楼价持续升高，令很多澳门市民感到置业困难，很多人希望成功竞投“经济房屋”，觅得稳定的居所。

　　澳门特区政府房屋局局长郑国明分析说，从澳门目前的经济大气候来说，市民对公共房屋仍有一定需求，就公共房屋的总体规划而言，短期看量的供应仍为焦点，实现“居者有其屋”的目标仍不可掉以轻心。从中、长期的规划来看，对公共房屋的空间、环境、地理位置等应综合加以考虑，并对法例的有关规定做适当的调试，从而最终达到“居者适其屋”的目标。

　　郑国明同时指出，虽然政府有责任和义务来解决市民在居住方面的困难，但在落实公共房屋政策及目标方面，除了继续兴建与优化公共房屋外，也要兼顾总体房屋市场的运作，即一方面循序渐进地满足市民对公共房屋的需求，另一方面也尽量控制公共房屋的数量对市场的影响。（完）（责任编辑:天流）（来源：参考消息特刊）