二手房市场多云转晴

　　营业税新政带来市场观望情绪缓解交易量已恢复八成房地产新政系列报道之一安元

　　营业税征收初期二手房交易量曾经骤减，进入 7月份以来，随着市民走出观望期，市场又开始回暖。

　　新报记者王健摄

　　二手房交易征收营业税政策已经正式实施了40多天，二手房市场在最近的两个月内也已历经数次震荡。眼下，营业税新政带来的市场观望情绪已经开始缓解，买卖双方也已经在交易中对这一新税种达成了共识。

　　中介市场交易量恢复八成

　　从5月份传出征收营业税的消息后，二手房市场就开始产生明显反应。首先是新政正式执行前的集中抛售，然后是新政推行初期的交易量骤减，而现阶段市场则又开始回暖。据房地产中介人士透露，目前本市二手房市场交易量已经恢复到了新政执行前80％的水平。

　　国家关于征收二手房交易营业税的有关规定已经从 6月 1日开始执行，天津市也随之颁布了相关补充政策。从 6月1日到15日的短短半个月，本市中介企业的业务量几乎下滑了四至五成。很多原定交易或挂牌的房源转向租赁市场，而七八成的购房者也都开始持币待购。进入7月以后，市场开始重新升温，几家大型中介公司都表示其交易量已经恢复到新政执行前的八成水平，而一些趁此推出“免中介费”、“快速成交”等服务的公司则恢复得更加快速。

　　虽然市场温度回升意味着房价仍旧坚挺，但购房者似乎仍旧更热衷于旺市交易。正准备购房的齐先生认为，眼下正是又一个置业良机。他表示，新政策刚推出时曾经摸不清房价将如何变化，因而不敢出手，如今市场又开始活跃，相信一定时期内房价会保持平稳甚至略有上升。

　　营业税大多由购房者埋单

　　根据新政规定，不符合普通商品住房标准的房屋进行交易时，卖方应缴纳相应比例的营业税。而本市目前已经成交的一些二手房交易中，营业税的埋单者实际是以买方为主。

　　目前本市规定的二手房交易营业税基本税率为5%，加上教育附加费等附加税费，非普通商品住房交易时共需缴纳总房款5.55％左右的税费，各区县附加税费有所差别。本市龙盛地产经营有限公司总经理王颖透露，目前已经成交的非普通二手住房交易中，新增的营业税及其附加税费实际大多是由买方缴纳，还有一些是买卖双方“AA制”共担，而完全由卖方自行缴纳的则寥寥无几。

　　对于代人缴纳营业税及其附加税费表示赞同的购房者不在少数。刚刚完成一单交易的瞿小姐坦言，如果自己不肯为卖方承担营业税费用，对方也会将这一成本加入房价，且按其增加成本后的价格计算，税费和总房价都会提高。与其增加双份负担，倒不如自己来支付这一费用，并按双方谈妥的价格进行交易。

　　市价平稳冰释持币者疑虑

　　二手房交易征收营业税的政策一经出台，很多二手房市场的买家就立即开始谨慎观望。其中多数人的态度为，针对高端住房推出的新政策可能会使房价走低，若交易后房价下跌则会得不偿失，不如先观察市场动态再作决定。

　　虽然二手房交易量在大幅度下降，但市场价格却始终没有明显变化。经过一个半月的观察，大多数购房者又重回市场，其中涉及营业税费用的房源交易也开始上升。据本市房管局有关人士透露，由于工作程序等问题的衔接，本市营业税的实际缴纳工作是从本月初才刚刚开始。而从市场交易情况来看，整个6月的二手房交易量还不足5月份一周的数量，涉及营业税的房源更是凤毛麟角。而7月份以来的成交量已经相当于新政前的八成左右。一些中介公司人士表示，应缴纳营业税费用的房源成交量已经占到总成交量的近10％。

　　容积率判定标准仍未确定

　　不过，营业税的推行在实际交易中也已经出现了一些执行瓶颈。例如，判别房源是否符合普通住房标准，本市已经确定了四项标准，即个人购买超过2年，住宅小区建筑容积率在1．0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。以上四个条件有一项不符的房源，交易中都必须缴纳营业税及其附加税费。但关于社区容积率的判别却没有明确的出具渠道。市房管局有关人士坦言，目前容积率只是规划部门对于商品房项目建设的审批条件之一，对于购房者而言，不论是《商品房买卖合同》，还是房屋交易进件程序过程中，对于容积率的判定都无从取得相应证明，营业税的收缴只能以其他三个条件作为主要判断依据。眼下通常采用的判别方式为，别墅产品按照容积率1.0以下判定，多层和高层建筑住宅一律按1.0以上容积率计算。新报记者安元