高档楼盘开发“降温”

　　房地产新政系列报道之二安元王健

　　房屋交易征收营业税的新政策虽然直接针对二手房市场，但由于其涉及对象主要是购买时间2年内的高档住房，因此其对商品房市场也在间接产生作用。尤其是高档商品房市场，为了减轻购房者对后期房源经营的疑虑，开发商开始从各个方面调整产品供给方案。

　　市场销售影响有限

　　按照本市出台的十级地区普通住房售价标准，成交价高于该标准1.2倍的房屋已经绝对属于天津市场的高档住房。由于此类房屋转售需要缴纳总房款5.55％左右的营业税及其附加税费，因此很多以投资为目的的商品房购房者开始踌躇于自己的投资计划。但本市一些高档楼盘的开发商却表示，近期其楼盘销售并没有发生大幅度的下跌。某楼盘销售部王经理透露，其项目中别墅、联排别墅和一些定位较高的公寓产品目前销售状况都比较正常。

　　豪宅土地供给收缩

　　尽管眼下高档市场还没有出现明显的负面影响，但各种政策对高档住房的连续加压已经迫使开发商开始重新调整供给。日前有消息称，本市有关部门决定进一步加大普通商品住宅和经济适用房建设用地的供应量，普通商品住宅供地比例由年初计划的73%提高到现在的80%，同时继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。

　　据介绍，今年天津市中心城区供应各类土地计划 800公顷，其中居住用地供应700公顷，占总供地量的87.5%。有关部门已经提出将进一步加强对开发企业闲置土地的清理，对超过出让合同约定的开发日期满1年未动工开发的土地征收闲置费，对满2年未动工开发者则将无偿收回其土地使用权。同时，本市还将加强供地后监管，对不按照土地出让合同约定或国有土地划拨决定书的规定开工建设、竣工验收以及不执行套型面积、销售价格等控制性要求的，依法追究违约责任。对已批准用地的项目，必须按土地出让合同(或国有土地划拨决定书)规定的使用条件和规划指标进行开发建设，严禁擅自变更用地条件和指标。

　　高端开发改变战术

　　土地市场加强控制对于开发商而言就意味着高档产品的门槛和成本进一步提升。这一变化在一定程度上增加了高档住宅的开发风险，一些开发企业为了规避风险以及增加新的利润点，对项目的开发规模、档次和种类进行了重新布阵。

　　要扩大开发规模，最好的办法就是同时占领中档甚至中低档市场。虽然很多以中低档项目起家的开发公司正在想尽办法跻身高端市场，但一些已经在高档住宅开发方面具备一定经验的开发企业也同样在谨慎涉足大众住宅市场。

　　一家多年开发市中心中高档住宅的开发企业透露，其最近正准备购买红桥区的一块土地，并可能把项目定位于中低档市场。该公司有关负责人坦言，高档住宅对于地段和环境的要求较高，市区内符合要求的土地资源越来越有限，且中低档住宅市场也是近几年市场需求的焦点，因此适当向中档市场过渡，对于企业的规模化发展和远期规划有一定的帮助。

　　另一方面，为了避免进入中低端市场破坏自己原先的高端品牌，几家从高端市场扩张到中低端市场的开发企业都表示不会沿用原有品牌，会重新组建公司进行开发。

　　高端住宅开发商调整战术的另一个热点方式则是投资商业地产。不论是在住宅项目中增加底商或商业配套面积，还是在商业区直接开发商业地产项目，本市很多开发商对于商业地产的热情都在今年开始爆发。

　　品质竞争再度升级

　　投资产品的分离，必然使市场中高档住宅更依赖于自住型购买。对于需求类客户的争夺将进一步加剧，产品内在品质水平的竞争也将在高档住宅市场展开升级战。本市泰达城市开发有限公司副总经理元勇认为，产品竞争将成为今后一段时期内市场竞争的焦点，大到地区环境、社区园林、物业服务，小到户型设计、采光通风、配电级别等等，与居住相关的每个环节都将成为未来住宅档次的竞争点。专家表示，未来住宅档次的判定将逐步淡化单一的价格标准，一些表面化的豪华配置也将逐步被更加实用的人性化配套取代。

　　营业税费用带来的影响将主要取决于产品升值前景，而作为价值支撑点的产品内涵则将受到更大关注。元勇表示，如果商品房购买后的升值比例能够超过5％，那么营业税的影响就会相应淡化。对于高端住宅消费者而言，高品质的产品才能具有升值潜力，而营业税的费用相对固定，相信更多购房者会理智选择和对待高档住宅消费。

　　新报记者安元新报记者王健摄