北京房价阴涨 平均房价是“数字游戏”

　　中广网北京7月21日消息犹豫了大半年，看了无数房展，时刻注意权威部门更新的数据，当然也见到了如潮水般的房地产政策，潘先生最终得出的结论是：“不能相信这些数字。”

　　据《瞭望东方周刊》报道，7月13日，国际物业顾问戴德梁行助理董事岳锋钢对《瞭望东方周刊》说：“第二季度北京开盘项目中，普通住宅总体均价为每平米5145元，其中均价

为4000元以下和4000元到6000元的房子占了一半左右。与第一季度均价比较来看，北京的房价有一定程度下挫。总体来看，北京的房价比较平稳。”

　　但潘先生对“平稳”毫无感觉。潘先生说，南三环草桥附近的玺萌小区，2001年在这里买一套80多平米的二居室均价就4100元多一点。“现在你去打听，到6000元了。”

　　他不知道，住在玺萌小区的戴女士正准备把她的二居室卖了，因为她老公单位有可能会给她们家分房。她说，“要租怎么也得3000元一月，要卖的话一口价45万元，一次性付款。”

　　郑小姐在昌平区中心地带的东海园小区买了一套房，刚付了首付。“这里的房子3月份的时候还是3380元，过了2个月就到了3680元。”

　　她现在老催着周围那些观望的朋友买房。“房价一直在涨。”她强调。

　　位于边远的通州区的新华联家园的售楼小姐说，开盘的时候均价是每平米3300元，现在大概是4300元。

　　富丽地产商务部总经理关卓鹏也对《瞭望东方周刊》说：“北京房价比合理的增长速度要高。”

　　但是，7月11日，国家发改委公布第二季度35个大中城市房屋销售价格指数，北京房价平均涨幅为6.5%，低于全国平均涨幅8%。

　　7月13日，《瞭望东方周刊》致电北京市建委。新闻处一位姓李的先生回答：“我们已经开了对媒体的发布会，北京市的房价是平稳的。”

　　官方数字似乎与北京市民的印象极不相称，到底孰是孰非？

　　数字游戏

　　西南证券房地产分析师段海瑞对《瞭望东方周刊》说：“哪个都是准确的，总体的房价确实没涨多少，但单个楼盘都在涨。”

　　他说，现在新开的楼盘大多在郊区，不像以前，集中在四环以内。大量新开盘的郊区的房价压低了总体房价。“北京市平均房价多少，上涨幅度多少，都是没有实际意义的，就是一个数字游戏。”

　　段海瑞说，以他的了解，每个楼盘的价格都在上涨。而且涨幅很大，比如“远洋山水”楼盘，一期是4900元，二期就到了6000元。

　　岳锋钢说，第二季度的楼盘供应确实主要集中在东部与南部地区。五环外的项目供应量最大占到总量的47%，二、三环之间与二环内的供应量仅占总供应量的8%。

　　事实上，由于这个在业内众所周知的原因，大多数房地产开发商都不太关心所谓房产均价。

　　“官方公布的价格不能真实反映和衡量现实的状况，而且也不是很准确。”阳光100房地产开发集团的常务副总经理范小冲说。

　　曾任国家建设部房地产业司司长、现任中国房地产及住宅研究会副会长的张元端对来访的记者说：“讨论房地产价格没有意义。”

　　开发商们为什么会选择开发郊区？一个清晰可见的原因是北京市政府的政策引导。

　　今年，北京市政府着力打造城市10大边缘集团。顾名思义，大多位于城郊。诸如“东坝集团”、“定福庄集团”等等。据说，这些城市边缘集团可供应土地量均超过百万平米。

　　岳锋钢说，北京市丰台、朝阳、房山新增长供应量非常大。丰台区房地产开发起步较晚，土地供应因而较为充足，所以供应量呈持续上升态势，而朝阳区辖区范围最大，土地供应量充足。10大“边缘集团”中有4大集团位于朝阳区。

　　拿地很难

　　北京市政府倾力打造“边缘”集团可谓用心良苦。最直接的原因当为2004年的“71号文”土地政策所迫。

　　这条政策在今年显示了很大的威力。大部分开发商在市中心地带很难拿到地，即使拿到，成本也非常巨大。

　　阳光100房地产开发集团今年在北京没有项目。其常务副总经理范小冲说，“没有拿到地，很难啊。”阳光100目前在全国12个城市有项目开发。但不涉及北京、上海等宏观调控较为严厉的城市。“都是二三线”。但不管怎样，他们仍决心在北京拓展市场。

　　“二三线城市容量毕竟有限，北京是首都，2008年又要开奥运，地位、作用和价值会不断提升。”范小冲说。

　　没有拿到地还是让范小冲多少有点惆怅。

　　他介绍，自土地实行招拍挂后，不但土地价格飞涨，而且造成一定时间拿出来招拍挂的土地量也很少。

　　他认为，这条政策，起码从现在看，在一段时间内是影响了土地的有效供给，影响了交易成本的。

　　富丽地产开发有限公司商务部总经理关卓鹏干脆说，过热或者适度是由政府说了算的，对房价的控制度往往不是很得当。

　　他说，政府是因为土地大量流失才考虑采用招拍挂的形式，但采取的方式就是“急刹车”，好像不会评估一下需求、供应、规模开发等数字调配出来一个合理土地供应数字。

　　土地政策让开发商投资成本大涨。为了控制上涨的土地成本，形形色色的规避方法在开放商间流传。

　　最具有普遍性的方法据说是，参与价位比较便宜的物流地招拍，物流地的用途是规定只能用来建仓库仓储的。但开发商拿到这种地后用来开发商品房住宅或者写字楼。

　　但北京市国土资源局新闻处一位人士回应说:“这个情况基本上不可能发生。一旦发现这种情况，我们会立即制止并且马上拆除这个违法工程。”

　　就算这样，大部分开发商还是连物流用地也无法染指，这在第一季度北京新开楼盘数字中得到印证。据中原地产市场研究部总监徐成峰说，在中原的监测数据中，第一季度新开盘的房地产项目有40个，与去年一季度相比，减少了14个楼盘。

　　开发成本加大,供应减少,楼盘房价势必节节攀高。据北京市统计局新闻发言人于秀琴介绍,北京市一季度商品房价格上涨的幅度比较大,全市商品房平均销售价格为5212元/平方米,同比上涨了11.2%，比上年全年上涨了6.7%，房屋销售价格指数已经达到106.5%，比上年全年增长3.7%。

　　北京市政府在此紧要关头，引导开发商将注意力投向郊区，可谓一石多鸟。既为开发商指出了一条新路，又开发了城镇，而且，拉低了房价整体水平。

　　更重要的是，在低总价的掩盖下，投资郊区的客观效果是，让市中心不多的楼盘“物以稀为贵”，进一步拉动了单个楼盘价格。

　　政策缺憾

　　岳锋钢告诉《瞭望东方周刊》，在七部委联合发文《关于做好稳定住房价格工作的意见》之后，北京市建委6月也下发了落实贯彻稳定房价意见的通知。

　　西南证券分析师段海瑞说，这些政策是为了防止炒房，但是，人为割裂一二级市场是有弊端的，有点类似“因噎废食”。

　　段海瑞认为，这条政策把所有不同阶层和收入的人都赶入了一手房市场，人为造成新房供不应求。

　　“其实北京二手房数量是很多的，而政策把解决住房的问题都压在新商品房市场来解决，更加大了供需矛盾。”

　　建设部住宅与房地产业司副司长、住宅产业化促进中心主任沈建忠近日对媒体表示：因为没有数据支撑，因此现在还没有最后的检查结果。目前不好说哪些城市落实得好，哪些城市落实得相对来说差一些，也不能给北京房地产市场一个准确的定位。

　　沈建忠表示：“具体稳定房价的工作是北京市地方政府来负责，北京市地方政府最有发言权。”来源：《瞭望东方周刊》 责编：章媛