《物权法》 催生物业管理细则

　　-本刊记者/沈沉7月10日，《物权法》草案全文向社会公布并征求意见，其中有关物业管理的相关内容引起了社 会的广泛关注。

　　就在《物权法》草案公布的同时，有关北京市相关部门正在制定包括《物业服务收费管理办法》在内的多个物业管理 细则的消息也不胫而走。一时间，长期以来围绕开发商、物业和业主之间有关物业方面的纠纷似乎有得到全面解决的希望。

　　交锋日益尖锐

　　一直以来，物业管理的纠纷与投诉居高不下，如社区规划被随便更改，绿地面积随意缩减；停车位出售、出租，收益 却变成物业公司的利润；会所成本摊入房价，开发商却将收益收归己有等等都是投诉焦点。

　　北京市消协的一份调查显示，73%的业主对物业公司不满意，53.1%的业主反映物业收费项目和标准根本没有 公示或不清楚物业收费项目和标准；47.4%的业主反映物业收费不开具发票。

　　调查还发现，北京1500多个小区中，竟有55.5%没有业主委员会。其中，经济适用房小区比例最高，达70 .8%，高档商品房小区有68.2%，普通商品房小区也达47.7%。而作为参与小区管理的重要方式，没有业主委员会 ，意味着业主失去了参与小区管理的权利，失去一个与物业公司沟通的平台。

　　在处理物业引发的纠纷时，无论是房地产开发商、物业管理公司、还是业主本身，都感到相关规定的模糊，无法做出 准确而合理的解决。于是，近年来要求相关法律法规出台的呼声不断。

　　2003年9月1日，国务院颁布实施《物业管理条例》，第一次以法规的形式赋予了业主“小区主人”的身份，业 主拥有更换物业的权利。

　　尽管《条例》的颁布，使得物业管理方面规范性文件的空白得到了填补，一些表面问题也似乎得到了解决的依据。但 业主委员会选举程序不清、备案难、物业收费不透明、担心公共维修基金被挪用、业主拿不到小区公用部位的收益等……这些 《条例》实施之前就已显现的问题，不但依然存在，而且更加尖锐。

　　作为物业的主管部门，北京市建委小区办邹劲松副主任认为，物权不明晰，是《条例》最大的软肋。“作为一项国家 颁布的条例，《物业管理条例》有些过于概念化，发生在生活中的许多物业纠纷需要更为贴近的细则为依据。”

　　物权法是基础

　　全国人大法律委员会委员、中国人民大学教授王利明解释了物权的概念，简单来讲就是对物的权利。物权法当中的“ 物”主要指不动产和动产。

　　对于物权法和物业管理之间的关系，王利明表示，物业管理只占物权法当中很小的一部分。目前，对于解决物业纠纷 尚无法可依，物业管理条例也是软性政策，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等相关规定来解 决。

　　而《物权法》的出台则能解决这种状况，将很多详细的规定纳入法律的框架中。他认为，对于物业管理中存在的诸多 问题，《物权法》提供的是一个基本的法律依据，而具体问题的解决，则要在此基础上指定更为详细的法律和规定。

　　不过，相对于社会各界对《物权法》的热切期盼，作为事件焦点的物业公司却显得十分超脱。北京嘉浩物业一位不愿 意透露身份的管理人员的意见就很有代表性。

　　他认为，无论是《物权法》，还是物业的管理文件，作为物业公司来说，并不能制约其指定和实施。根本的解决办法 就是提高自己的服务质量，只有这样才能生存和发展。至于那些依靠原有法律空白而生存的不正规公司来说，最终将被市场所 淘汰。

　　现实生活中，由于法律规定不完善，购房者在购房屋之后，与房地产开发商对建筑区划内的附属设施所有权和使用权 经常发生纠纷，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物 业公司之间的纠纷，《物权法》对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。

　　据了解，《物权法》对百姓关注的会所、车位的归属，做出了原则规定。有约定的，按照约定；没有约定或者约定不 明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　在《物权法》出台前，我国至今还没有系统的建筑物区分所有权的法律规定。实际上，每个建筑物都有空间专有权、 公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。

　　另外，建筑物区分所有权人会议可更换物业，这也是该法律最为引人关注的内容之一。专家认为，这一规定将有利于 解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。

　　物业走向竞标

　　邹劲松认为，《物权法》的出台为各个地方具体物业管理的细则提供了最基本的法律依据。“我们就是要在这一法律 的基础上，结合地方特点，制定具体的管理办法。而其中有关收费、公共部分的内容最为公众所关注。”

　　据他介绍，目前，市建委小区办的“1195”政策体系构建已经接近尾声，共有16个规章文件。“9”是指9个 规范性文件，包括“物业收费办法”、“物业服务标准”、“小区停车管理”、“物业招标投标规定”、“业主大会组建办法 ”等，都是非常详细具体且具有操作性的规范性文本；“5”是指5个政府示范性文本，包括“业主公约”、“物业服务合同 ”等，将由政府调研后拟定并发放，物业公司和业主都必须按此遵守。

　　邹劲松还认为，目前物业问题较多的一个原因在于没有赋予业主相应的权利，物业公司的上岗缺少竞争。对于不满意 的物业公司，业主很难有权利将其炒掉。“但在新规定中，这一问题将得到解决。在选择物业方面，我们要求要引入招标的机 制。最终规模化的，具有成熟理念的物业管理公司将实现兼并和重组一些小企业。那些不专业的小物业管理企业的生存空间将 越来越小，以往开发商自办物业等不专业的情况也将逐渐得到改善。”

　　他还说，目前北京一共有2300家大大小小的物业管理公司，而且这一数字还在逐步增加。但是其中达到一级专业 化管理水平的只有37家，二级企业110家。

　　“引入招投标机制后，市场将推动品牌好的物业管理公司走向规模化，越做越大。同时，专业的开发商将聘请专业性 的物业管理公司管理小区。甚至好的、专业的物业将为一个小区带来品牌效益。而业主委员会也将去市场上主动选择专业化的 物业管理公司，这是物业管理发展的必然结果。”邹劲松对此做了深入的分析。

　　并非一劳永逸

　　尽管《物权法》中有关物业内容的出台，为许多纠纷的解决提供了明确的法律依据。但在很多人看来，这一法律以及 相关物业管理文件的出台，并不能彻底解决物业中的所有问题，随之而来的新问题同样值得关注。

　　北京伟辰物业的杨经理指出，《物权法》将所有的权利都归属于建筑物区分所有权人会议，也就是业主大会，这对所 有的所有权人是一个很好的保护，但在实际操作中存在问题。

　　因为如果让所有的人都参加所有权人会议决定事项的话，操作起来肯定会有难度。他认为，在“所有权人会议”后面 加上“或所有权人委员会”，这样就使得比较大的小区的物业管理和大的问题能得到及时解决。

　　而一直呼吁合作盖楼事项的于凌罡，在对《物权法》中有关物业的内容进行一定程度的肯定后，表达了自己的保留意 见。在他看来，该法律中有关物业方面的内容，的确针对目前存在的许多物业问题给予了解决的基本依据，但不能从根本上解 决问题。

　　配套收益权问题，是于凌罡在实践自己合作盖楼和蓝城计划中的一个重要组成部分，这包括小区的公共部分所带来的 收益权。在这一方面《物权法》规定：有约定的按照约定执行，没有的则归业主。

　　于凌罡认为，这一规定看似将如楼梯广告、物业出租等物业收益明确为业主所有。但有关约定的内容很有可能催生购 房合同中的霸王条款，即在购房合同中要求业主放弃相关的权利。“所以归根结底还是一个约定的问题。”

　　他认为，《物权法》的确有很大进步，但根本的解决之道还是要向广大的居民提供更多的优质房屋，使市场的竞争更 为明确，类同于邹劲松提出的通过市场淘汰不良开发商和物业。“当业主有了更多选择余地时，他们也就主宰了对物业的权利 。”