房地产业尤其需要法治

　　上海邓与周商务咨询有限公司总裁邓智仁

　　他经历过成功，也遭遇过失败；他被人称为“北京地产业教父”，也曾自称是“全北京最失败的人”。如今，历经沧 桑沉浮，他感慨“人生的一切追求，最后还是归于零”

　　□本报记者邢紫月发自北京

　　2003年元旦刚过，邓智仁开着车满北京城跑，匆忙奔走于各个房地产开发商之间，他在收帐。老邓自诩是“房地 产业的医生”，这回却又要接生意又要“医病人”还得收账，不免手忙脚乱，常常无功而返。

　　进入4月，“非典”凶猛，大家尽量窝在家里，谁还有心思看房子？邓智仁连房地产开发商的人影都找不到，谈何收 账？

　　6月，信达行已连续六个月收不到一分钱，每月却要花出一百多万元的“银子”，不得不关门大吉。房子卖了，车子 卖了，他口袋里只剩下8000元。

　　“我真是对这个行业感到厌倦了，对人感到失望了，不想和人打交道！”2005年7月16日，北京紫金宫宾馆， 回首往事，邓智仁感慨万千。

　　这回邓智仁的身份是上海邓与周商务咨询有限公司总裁，他开设了邓智仁房地产课程，准备做老师培养人才，再也不 跟让他失望透顶的房地产开发商打交道。可是，他刚刚复出，却又一次被拖进房地产代理业这个被他认为是阴险诡秘的江湖。

　　壮志未酬再未酬

　　1984年的香港房地产代理行业一片混乱。邓智仁找人借了6000元钱，与人合伙开了利达行，一头扑进了深浅 难测的香港房地产代理市场。凭着向社会公开统一收费标准、实行股份制、改革媒体广告的发布方式三把利剑，短短几年，利 达行一跃成为香港最大的房地产代理公司。

　　1992年，邓智仁进军内地房地产行业。凭着他的聪明头脑和对房地产业的深刻理解，在京城房地产市场赢得无限 风光。

　　1993年，邓智仁为万通新世界作推广和销售，合作伙伴是冯仑和潘石屹。他采取了先在媒体上推介万通这个企业 的营销方式，通过推介企业达到卖楼的目的。思路独特的营销方式效果奇佳，万通新世界每平方米售价近3000美元，这个 纪录在北京开了先河。据说，利达行收取这个项目的佣金就达到1亿元，他的一个下属回忆说，“数钱手都数疼了！”

　　邓智仁和他的利达行，为北京房地产市场创立了一整套房地产代理制度和佣金规范，培养了一大批房地产代理人才。

　　取得辉煌的同时，潜伏的危机也即将爆发。1993年初，邓智仁投资北京玫瑰园别墅。项目违规操作，合伙人抽走 资金，邓智仁倾其全力把香港利达行都投了进去，还是落得个失败的结局。1996年，香港利达行易手债权人香港至祥公司 ；次年，北京利达行及玫瑰园被无偿转让。

　　回首往事，邓智仁并不后悔：“我这个人好胜心很强，好胜心对我的事业有利也有弊。当年我投玫瑰园，假如不是因 为好胜，我就不救它了，这样香港利达行也可以保存下来。但是我好胜，我认为必须挽救它，结果失败了。但是，我几次取得 成功也是因为我好胜，喜欢接受挑战。”

　　1998年，邓智仁代表香港至祥入股现代城，并策划现代城销售，却与老搭档潘石屹发生矛盾，黯然离开。199 9年10月，邓智仁受聘为中国第一商城总顾问，先是爆出到现代城挖人事件，后又与开发商不和，邓智仁再次失利。

　　2000年8月8日，邓智仁复出，开办了北京环宇信达行房地产顾问责任有限公司。到2003年6月1日，由于 开发商欠费，信达行关闭了。

　　邓智仁不得不又离开公众视野，仅在网上留下了一篇文章：《壮志未酬再未酬》。

　　“邓老师”复出

　　十几年江湖沉浮，几起几落，令他厌倦了地产业的虚伪与勾心斗角，信达行终结后，邓智仁淡出江湖，做起了顾问， 在上海、成都过着逍遥的日子。

　　可是毕竟在这个行业做了这么长时间，付出过、得到过、成功过也失败过，想完全放下，谈何容易！今年春节以后， 邓智仁觉得自己应该做点什么，让自己忙起来。

　　“厌倦了地产业的各色人等，再也不想跟他们接触。”那做什么好呢？“我想到了做老师。我对房地产业有着深刻的 理解、丰富的经验，我想把我自己掌握的知识经验教给其他的人，这也可以体现我的价值。而且，做老师与学生之间没有利益 冲突。我讲课，他们交学费，我也不用追债。”

　　最终，邓智仁选择在了房地产教育培训行业。

　　然而，事情总是充满了变数。一心想做老师的邓智仁，还是被拉回到房地产代理行业这个江湖。三个星期以前，庄胜 崇光百货的老板打电话给邓智仁，希望他来策划庄胜崇光二期的销售。

　　“在情、在义、在金钱、在荣誉，我都应该帮助他。在情、在义，是因为他在我困难的时候帮过我；在金钱，是这次 他给我一个很好的条件；在荣誉，是这次我回到北京，如果这个项目我成功了，我就非常成功。”遇到机遇和挑战，邓智仁还 是舍不得放弃。

　　现在，邓智仁已经接手北京、沈阳、合肥等地的数个房地产项目；课程也已交给他人打理。周一到周五做各个项目的 顾问，周末讲课，老邓的时间排得满满当当。

　　打官司打怕了

　　邓智仁实在是追债追怕了，他还特地写了一篇《不再谈朋友》的文章。

　　“我在香港打官司从来没有输过，在大陆却很少赢，即使赢了也得不到执行。2000年信达行刚成立，我以前的一 位朋友就找到我，希望我帮他运作‘京华豪园’二期。由于我们是好朋友，便接下了这个项目，合同约定以12800元/平 方米作为底价，卖出的超额部分，双方五五分成，由信达行负责所有的广告、营销与佣金开支。后来，这个项目卖的非常好， 可是他却单方违约不支付我们‘劳务费’。结果只好打官司，我们赢了，没用，得不到执行。因为我们没办法从房管局拿到他 的售楼登记。这在香港是不可思议的事情！”

　　时隔五年，谈起原来的官司，邓智仁仍有些气愤。

　　在邓智仁看来，中国很难出现伟大的企业家，原因在于缺乏法治精神。“我们是处于一个假相时代。你看现在许多总 裁、董事长很光鲜，头上顶着无数的光环，可是很有可能明天他们就锒铛入狱了。他们缺乏长远的眼光，常常是打一枪换一个 地方，为了获得利润他们不惜违法。所以，现在中国要加强法制建设，尤其是房地产业。”