安居应有之举完善住房租赁体系

　　全国政协常委谢丽娟

　　●我们有必要转变不合时宜的观念。一是改变置业传代的传统观念；二是应抛弃国外传入的负债“超前消费”论；三 是引导人们形成租房也是“居者有其屋”的理念；四是摒弃“一步到位”论；五是住房保障不可由市场主导。

　　近十余年来，我国大中城市中数以千百万计的居民改善了住房条件，十分令人鼓舞也为世人所瞩目。但在住房消费的 政策和理念上，也存在一定程度的扭曲。比如，几乎不顾经济水平，出自房产商之口是个“卖”字，出自需求者之口便是个“ 买”字；对“居者有其屋”的理念，狭隘地理解为产权房；对于改善住房的要求如何去实现，则很自然地说“取决于市场”； 如此等等。

　　对以上种种的理念不免有提出反思的必要。特别应当指出的是，现有的住房租赁市场难以适应需要，它数量太少，且 租金又太贵。为全面建设小康社会，为社会和谐，加快健全住房租赁市场尤其是大建经济租赁房是十分必要的。

　　环顾海外住房保障情况住房保障是一大世界性难题，各国都普遍存在着无经济能力买产权房而有赖于租房的人群。此 外，也有因流动频繁而住租赁房的。年轻一代更是以租房作为绝大多数人的选择。许多国家和地区都把租赁房的建设与市场管 理视为房地产业的重要组成部分，并采取一些政策，向低收入阶层倾斜。例如，德国在二战后，把居民住房视为施政的重中之 重。由国家支持建造租金较低的住宅，称为“福利住房”，政府给予地价等方面的优惠，还可以无息贷款，甚至直接资助。建 后交政府“掌管”，由住房局分配，租金是市场的1／2，质量毫不逊色于其他民宅。在慕尼黑，“福利住房”布局于各个区 域，政府要求房产商用20％的面积造“福利住房”。由此，避免了人为的富人区和贫民区。美国是经济最发达的国家，至今 家庭自有产权房的比例为68％。对年收入2万美元以下的列为贫困家庭，由政府推荐租赁租金在700美元以下的住房，租 金的1/3由租者支付，还有2／3由政府支付给房东。事实上，许多国家和地区对解决低租金房源，是由政府唱主角，民间 公司因政策鼓励而积极参与。

　　租赁房体系应以经济租赁房为重

　　按租赁人的需求，租赁房的大小、房型可有高、中、低档之分。外企高管的租房要求最高，总需求量较少；其次是流 动性较大的白领阶层要求中上；再次是中低收入的最大群体，即对经济租赁房的需求群体，也即是需要提供保障型的对象。

　　经济租赁房的概念是属保障型租赁房的范围，保障型租赁房也包括给特困家庭的廉租屋。目前，我国高档和中高档的 租屋没有明显的供不应求的矛盾。而廉租屋的供给与实际的需求相比差距太大，供需矛盾特别突出的就是具有保障特性的经济 租赁房。在前面所列举的一些国家和地区，如德国有福利分房政策，租金是市场的1／2；美国现有3900万人口列为贫困 人口，由政府推荐租房，并补助2／3的房租；而香港则由政府帮助30％的家庭拥有租金低廉的住房。以上列举启示我们可 采用中西结合的办法，为中低收入家庭提供经济租赁房，尽早改善数以百万计、千万计的中低收入家庭的住房状况。

　　建议一、政府职能部门要根据我国人口多、土地资源紧和经济发展水平低的国情，以及多数居民家庭不能承受高房价 、高房租的实际情况，按照可持续的科学发展观，研究制定租售并举，以租赁为主的住房发展计划和政策。要通过舆论宣传引 导国民理性对待家庭消费结构，不应出现既有房产又伴有生活贫困的矛盾。

　　二、政府要制定鼓励房产商建造经济租赁房的政策。如采取降低地价，或无偿划拨土地，降低相关税费，把商品房和 租赁房用地及建造捆绑式发包等方式，以保证有足够的经济租赁房。政府对空楼空房要拟订减免营业税等措施，以吸引进入租 赁市场或由政府购买用作经济租赁房。　　三、国家和地方政府建设部门要制订享受经济租赁房对象的条件和规则。尽早制订 和修订城市经济租赁房管理办法及原有的房屋租赁条例。