物业管理问题将有详规可依

　　五大议程

　　早报讯（记者康云）昨日，省十届人大常委会召开第十八次会议，会期五天，会议主要议程有：听取关于《福建省物业管理条例（草案）》的说明、听取关于《福建省企业职工失业保险条例修正案（草案）》的说明、听取《福建省事业单位人事争议处理规定（草案）》的说明、审议《福建省终身教育促进条例（草案修改二稿）》、人事任免等。昨日的第一

次全体大会由省人大常委会主任卢展工主持。

　　《福建省物业管理条例（草案）》进入审议程序

　　早报讯（记者康云）从正在召开的福建省十届人大常委会第十八次会议传来好消息，《福建省物业管理条例（草案）》（下称《物业条例（草案）》）目前已进入省人大常委会的审议程序。该草案关注了以下四大焦点。

　　焦点一套数加面积决定投票权

　　本次《物业条例（草案）》第10条结合我省的实际情况，在充分考虑保护广大中小套业主权益的同时也兼顾了大套业主权益，规定采取套数与面积相结合的加权办法来确定业主在首次业主大会会议上的投票权，即：

　　住宅物业以建筑面积120方米作为业主投票权计算的加权基数，即住宅物业以一套计20个投票权数，建筑面积不足120平方米的按一套计算，超过120平方米的每满10平方米增加一个投票权数。非住宅物业建筑面积每满100平方米计20个投票权数，建筑面积不足100平方米的按100平方米计算，超过100平方米的每满10平方米增加一个投票权数，不足10平方米的部分不计算。

　　省人大常委会城环委的有关人士指出，这一条将成为此次争议的热点之一。

　　焦点二架空层、地下室拟归属业主

　　关于物业管理区域内配套设施所有权的归属，《物业条例（草案）》说明指出：

　　考虑到供物业管理区域配套使用的地下室、底层架空层在功能上是为满足整个物业管理区域需要，方便全体业主生活而配建的，如果由建筑单位所有并出售，就可能出现供物业管理区域配套使用的地下室、底层架空层中的停车位归部分业主所用，甚至出售给物业管理区域外的业主，造成其他业主无法停放车辆，影响了整个物业管理区域生活秩序。《物业条例（草案）》第28条则进一步明确了物业管理区域内的配套设施所有权归属，尤其对长期以来争议较大，易产生权属纠纷的地下室、底层架空层等部位的所有权明确规定属于全体业主。

　　焦点三专项维修资金归业主委员会

　　《物业条例（草案）》第44条规定，业主缴交的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会已成立的，房地产行政主管部门应当在业主大会成立备案之日起10日内，将代管的专项维修资金移至业主委员会开立的银行专户。

　　同时还规定专项维修资金使用计划和维修项目的预算方案，应当经过业主大会审查通过。业主委员会应当定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主监督。而为与将来出台的国家规定相衔接，具体内容有待国家规定出台后，再根据我省实际情况对其作出详细规定。

　　焦点四物业企业自付水电费

　　《物业条例（草案）》结合我省实际，在第37条规定：业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的按照物业服务合同约定收取。

　　《物业条例（草案）》第35条规定，前期物业服务收费实行政府指导价，县级以上的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布，具体收费标准，由建设单位与物业管理企业根据指导价在物业服务合同中约定。

　　《物业条例（草案）》其他相关规定

　　电梯维修费如何摊？

　　《物业条例（草案）》第45条规定，物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用按照物业建筑面积分摊。部分委员和专家认为这一规定不尽合理，如电梯的维修费用与楼层有关，简单按照面积分摊，有失公平。

　　停车收费由业主大会决定

　　《物业条例（草案）》第43条规定，车辆在物业管理区域内公共场所的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。

　　物业管理用房面积有标准

　　《物业条例（草案）》第30条中对物业管理用房的面积标准和使用功能作出具体规定：建筑面积10万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置；建筑面积超过10万平方米的，超过部分按照千分之三配置。

　　业主委员会法律地位将明确

　　《物业条例（草案）》第7条规定，具备业主成立大会条件的，建设单位应当在30日内向县（市、区）人民政府房地产行政区域主管部门提出成立业主大会的书面报告，对于建设单位未在规定期限内提出书面报告的，《物业条例（草案）》第49条还规定了相应的法律责任：由县以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；据不改正的，对建设单位予以通报批评，并处以3000元以上3万元以下的罚款。