福建省物管条例草案聚焦四热点

　　本报讯 业主投票权按建筑面积还是按套计算？架空层、地下室归谁所有？专项维修基金如何管理？小区水电费用如何收取？国务院《物业管理条例》对这些未作出具体规定，《福建省物业管理条例（草案）》将填补这些空白。昨日，为期5天的省十届人大常委会第十八次会议召开，首次听取了省建设厅厅长林坚飞关于该《条例（草案）》的说明，及省人大常委会环城委主任洪长平关于该《条例（草案）》的初步审查报告，并将于日内进行分组审议。

　　焦点一：业主投票权，按套还是按面积计算？

　　背景：国务院《物业管理条例》第10条仅作原则性规定，即业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。单纯以建筑面积作为投票权计算标准对广大中小套业主不利，而单纯以住宅套数为准又不能体现对大套业主权益的兼顾。

　　《条例（草案）》：第10条规定，采取套数与面积相结合的加权办法，来确定业主在首次业主大会会议上的投票权。住宅以建筑面积120平方米作为业主投票权计算的加权基数，即一套计20个投票权数，建筑面积不足120平方米的按一套计算，超过120平方米的每满10平方米增加一个投票权数。非住宅物业建筑面积100平方米计20个投票权数，建筑面积不足100平方米的按100平方米计算，超过100平方米的每满10平方米增加一个投票权数。不足10平方米的部分不计算。

　　争议：初步审查报告指出，在几年的实践中，即按建筑面积计算投票权的规定执行得一直比较顺利，简单易行，便于计算，广大业主也未提出异议。建议将第10条改为“业主在首次业主大会会议上的投票权数，根据业主拥有的物业建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。单个业主或未售出物业所占的投票权数不得超过总投票数权数的30%”。

　　焦点二：架空层到底归谁所有？

　　背景：物业管理区域配套设施的权属、管理、使用情况比较复杂，国务院《物业管理条例》对此未作规定。在我省物业管理实际中，业主与建设单位、物业管理企业在配套设施的权属、使用问题上存在较大争议，引起的纠纷矛盾较为突出。

　　《条例（草案）》：第28条明确规定，地下室、底层架空层等部位的所有权，属于全体业主。

　　争议：在调研和论证中，“地下室、底层架空层归全体业主所有”引起了较大争议。初步审查报告提出，地下室和底层架空层的权属问题较为复杂，不宜简单规定归全体业主共有，建议将该条修改为：物业管理区域内依照规划要求配套建设的公共绿地、道路、物业管理用房、地面公共停车场属于业主共有。地下室、底层架空层等其他配套设施设备和共用部位的权属应当在购房合同中约定；未约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有权外，属于业主共有。

　　焦点三：专项维修资金，谁来管、怎么管？

　　背景：国务院《物业管理条例》对专项维修资金的管理仅作原则性规定，难以操作。

　　《条例（草案）》：第44条规定，业主缴交的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会已成立的，房地产行政主管部门应当在业主大会成立备案之日起10日内，将代管的专项维修资金移至业主委员会开立的银行专户。专项维修资金使用计划和维修项目的预算方案，应当经过业主大会审查通过。业主委员会应当定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主监督。

　　同时，考虑到国家正在制定有关专项维修资金收取、使用及其监督管理规定，为与将来出台的国家规定相衔接，具体内容有待国家规定出台后，再根据我省实际情况作详细规定。

　　焦点四：物业的水电费，业主要分摊？

　　背景：国务院《物业管理条例》第45条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，但对物业管理区域公共使用部分的费用，特别是公共用水的水费如何收取未作规定，在实际生活中此类问题引起的矛盾比较普遍，社会各方对此反映强烈。

　　《条例（草案）》：第37条规定，业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的按照物业服务合同约定收取。

　　此外，《条例（草案）》第35条规定，前期物业服务收费实行政府指导价，县级以上的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布，具体收费标准，由建设单位与物业管理企业根据指导价在物业服务合同中约定。

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　　业主大会的成立

　　《条例（草案）》第7条规定，具备业主成立大会条件的，建设单位应当在30日内向县（市、区）人民政府房地产行政区域主管部门提出成立业主大会的书面报告，未在规定期限内提出书面报告的，《条例（草案）》第49条还规定，由县以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；据不改正的，对建设单位予以通报批评，并处以3000元以上3万元以下的罚款。

　　业委会法律地位

　　《条例（草案）》第13条规定，经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会授权范围内，业主委员会可以代表全体业主就涉及全体业主权益的物业管理纠纷依法进行诉讼。

　　电梯维修费的分摊

　　《条例（草案）》第45条规定，物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用按照物业建筑面积分摊。部分委员和专家认为这一规定不尽合理，如电梯的维修费用与楼层有关，简单按照面积分摊，有失公平。

　　公共场所停车费

　　《条例（草案）》第43条规定，车辆在物业管理区域内公共场所的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照物价部门的规定执行。

　　在立法调研中，部分专家和委员认为，这一条还应增加相应规定：“物业管理区域内的停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用。停车库（位）不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车库（位）有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。”本报记者 关永辉/实习生王冰