百姓关注物权法八大热点

　　物权法，虽然听起来陌生，却与百姓的生活和权利息息相关。物权法草案自7月10日向社会全文公布后，立即引起社会各界的极大关注。很多群众通过信件、网络等形式，向我国最高立法机关提出自己的意见和建议。

　　那么，老百姓普遍关注的是哪些问题？对一些存在分歧的条款，他们又持什么样的观点呢？全国人大常委会法工委民法室对10日以来收到的6500多条意见进行了分析，并向记者

介绍了有关情况。

　　明确“公共利益”含义防止征收征用被滥用

　　国家征收、征用直接涉及到公民权益，为社会高度关注。许多群众在意见中认为，草案依据宪法对国家的征收、征用进行细化规定很有必要，目前草案关于征收、征用的规定与现行法律、行政法规相比，已有很大进步，对保护公民的财产具有积极作用。

　　草案规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。”有人认为，草案没有明确界定“公共利益”，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。应当对“公共利益”进行必要的定义，例如，修建市政设施属于“公共利益”范围，房地产开发商以盈利为目的开发写字楼不属于“公共利益”的范围。

　　还有人认为，草案中的“合理补偿”没有确切的标准，在征收、征用的实践中，往往损害权利人的合法权益。建议规定国家的征收、征用必须根据独立的中介机构作出的评估进行补偿，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。也有人建议，应明确规定应当按市场价给予补偿。

　　草案规定，“拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。”有人建议，应明确“妥善安置”的含义，增加相应规定，以保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。

　　住宅用地使用权：七十年期限是否过短续期可否免交土地出让金

　　草案对建设用地使用权届满可否续期的问题作出的规定。许多群众对此表示赞成，认为这些规定明确了建设用地使用权期间届满后的申请权限和程序，保障了公民私有财产权，也有利于维护社会稳定。

　　关于住宅用地使用权出让期限，不少群众认为最长出让期限为七十年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有人主张延长为一百年；有人主张为一百五十年。还有人主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。

　　目前草案没有明确建设用地使用权申请续期的主体，是以业主个人申请，还是业主会议或者业主委员会申请续期。有人建议草案应就此作出规定。还有人主张应规定续期的年限，住宅的续期时间为五十年。

　　关于续期的费用，有三种观点。第一种意见认为，如果没有约定或者约定不明确，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付；第二种意见认为，应当按照申请续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金；第三种意见认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。

　　城市居民到农村买房：完全禁止还是留一个口子？

　　根据物权法草案目前的规定，农村宅基地使用权不得向本集体以外的个人或组织转上。有关这一规定的看法依然分歧严重。

　　有人认为，草案现在的规定非常好，理由是：第一，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；第三，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题。

　　但也有人主张，应当允许城镇居民在农村购置宅基地。理由主要有：第一，转让物权是公民的重要民事权利，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强城乡经济交流，符合市场经济的一般规律。

　　此外，还有人表示，对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定，但不要禁止。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人，应允许其将宅基地转让给城镇居民。

　　确保业主有权使用车库“物业管理机构”应改名“物业服务机构

　　”

　　许多群众在意见中表示，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定非常先进，解决了实践中不少有争议的问题，有利于保护业主合法权益。

　　会所、车库的归属为许多人关注。有人认为，草案关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定”的规定不全面，易引起纠纷。在房地产买卖合同纠纷的司法实践中，该条款经常被房地产商引用，证明自己取得会所、车库的所有权。建议对约定的性质、形式和合法性作出明确规定，例如，建筑物附属设施归属的约定不得由地产商在拟定合同时未经告知擅自加入标准合同，应当征求业主的意见，双方通过协商来确定条款是否应被加入。

　　另外有人认为，目前家庭购买汽车已属平常。买了车就要有停放的地方，在多数情况下，车库已是业主必需的配套设施，应当由业主使用。因此，建议草案要确保业主使用车库等配套设施的权利；政府应该在建筑规划时要求开发商必须建设多少停车位等。

　　小区物业管理也是大家关注的问题。有人认为，物业公司为商业服务公司，用“管理”二字易产生误解，不少物业公司以“管理”者自居，侵犯业主权益，建议将“物业管理机构”改为“物业服务机构”。

　　有人认为交还遗失物应获报酬多数人表示法律更应提倡拾金不昧

　　“拾得遗失物，应当返还权利人。”草案关于拾得遗失物的规定从开始就是社会关注的焦点话题。有人认为，草案目前的规定既考虑到现实国情，又弘扬了拾金不昧的传统，很好地兼顾了法律和道德。

　　但也有人认为，草案应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务：首先要妥善保管，如果保管不善造成遗失物损坏或者灭失，将负赔偿责任；然后要联系失主，归还原主。与此相对照的是，因为自己的过错导致物品丢失的失主，却不用承担任何实质性的责任。草案的规定对拾得人是不公平的，建议在草案中明确规定“拾得人的报酬请求权”。还有人表示，法律要考虑人性，从人性角度讲，对遗失物拾得人给予必要奖励是应该的。

　　就上述观点，许多人认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。如果什么事都可以用金钱来量化，将会导致整个社会精神世界的失落，也会使一些高尚的行为庸俗化。从公共道德的角度讲，法律更应提倡拾金不昧。

　　建议规定空域、空间为国家所有进一步明确集体所有的财产范围

　　不少群众认为，物权法草案将国家、集体和私人所有权放在一章规定，有利于促进国家、集体和私人所有权的平等保护。

　　有人认为，草案中集体所有的不动产和动产的范围不够清晰。建议草案对集体所有的不动产和动产范围进行细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产所有权。

　　此外，还有人建议草案应将空域、空间列入国家所有的范畴。领空是一个国家的主权，神圣不可侵犯；建筑物顶部以上部分的空间归属问题，因在法律上并无明确界定，纠纷矛盾较多。以法律形式对空域、空间的所有权进行明确，有利于减少民间的纠纷和矛盾，有利于空域、空间资源的开发和利用。

　　相邻关系规定受到肯定但也有人认为“过于原则”

　　对草案中有关相邻关系的内容，一些人认为，草案关于相邻关系的规定准确把握了司法实践中的争议点，有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷。但也有人认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中涉及相邻关系的民事纠纷。

　　实际生活中的一些扰民现象引起一些人的关注。他们提出，像发出噪声或排放油烟没有超过环保标准这样的“合理扰民”的现象，执法部门不能依法加以制止，但这事实上又影响了人们的生活。建议草案对这种“合理扰民”的现象明确规定。

　　还有人建议，有关相邻关系的规定应当更具体一些，比如增加限制空调热气、滴水等方面的规定。

　　应明确不动产收费标准防止有关部门乱收费

　　不动产登记问题一直是物权法审议过程中的一个热点。多数群众在意见中赞成草案关于不动产登记的规定，认为目前草案的规定考虑到了现实中出现的问题，有利于明确不动产物权的归属，防止并减少纠纷。但也有人认为，目前草案有关不动产登记的规定缺乏前瞻性，立法的步子应当更大一些，通过立法统一不动产登记，彻底解决实践中的纠纷。

　　实践中，不动产登记机构与权利人产生的纠纷比较多，一个重要原因就是对登记机关的职责没有界定清楚。因此有人提出，应该明确登记机构履行形式审查义务还是实质审查义务。就这一问题，有人建议，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当交由公证机构进行实质审查，以确保其真实、合法；由登记机构进行形式审查，这可以极大地节约行政成本。

　　有的人认为，实践中不动产登记费给公民带来了较为沉重的负担，建议草案明确具体的收费标准或者规定不动产登记费的上限，登记机关不得以任何中介服务等名义在登记时向申请人收取任何费用，以杜绝登记中的乱收费现象。（记者邹声文）