七月地产商家促销花样翻新

　　全国地产界经历国家新政出台后的阵痛后，浙江、上海等地房价大幅跌落，提前进入“冬眠期”，而处于涨幅过快风口浪尖的重庆、成都地产，却在短时间内开始回暖。目前，重庆以房价小幅度上扬滋生出楼市寒流中的奇葩，也昭示着西部地产的力量。不过，房价趋涨让重庆地产长期处于亢奋状态，这使得躁动不安一直伴随着重庆地产市场，并衍生出开发商与开发商之间，开发商与消费者之间的博弈之态。

　　开发商与开发商

　　躁动下的花样年华

　　7月份本是地产界的淡季，但在淡季中，重庆地产商为了分得或争得更多更大的市场份额，各自在促销上花样翻新，在价格战、品质战、区位战到广告大战上做足了文章，难怪有人戏称重庆地产进入了花样年华。

　　重庆地产商中，一线品牌地产占据了大半个江山，而处于二三线的地产商则在激烈争夺的市场夹缝中求生存。他们的产品特征是规模小、价格相对便宜，在区位地段上没有规模优势。为了与一线开发商和同级别的选手较量，他们多选择价格大战，从他们向外界发出的信息不难看出，他们推出不同户型的特价房，以打折、免五通等手段促销，与同级别的开发商展开较量。

　　同时，二三线的地产商们也意识到单凭自己的力量很难与一线品牌开发商竞争，于是他们自发地组织了开发商联盟运动，以聚众成林之势与品牌开发商们角逐。于是，沉寂多年的地产联盟在重庆开始复兴，江北区五黄路、渝中区大坪、沙坪坝区凤天路、南岸区南滨路等地都兴起了一股地产结盟运动。

　　面对二三线地产商咄咄逼人的气势，处于一线的品牌开发商对此“一笑了之”，用有关人士的话来说，他们过惯了养尊处优的日子，对外面的风吹草动是不大理会的。不过，尽管如此，重庆上半年房价增幅大幅回落，以及淡季中营销的大量缩水，他们也不得不采取有效措施，遏止市场变冷。于是，有了各种打外围战进行销售的现象，广告宣传从过去的玩弄文字走向务实，宣传中着重强调产品品质、地段优势以及周边配套设施等等。与此同时，开发商在促销中还采取了提升品牌和巩固品牌的一系列措施，比如，举办各种高品位的酒会、名车鉴赏会、高雅音乐会等等，这些手段有效地拉近了业主与开发商的关系，并以此提升项目的美誉度和知名度。

　　相对而言，实力品牌开发商多是孤独侠，他们一般不屑于结盟运动，他们固执地认为，自己拥有庞大的资金和品牌优势，没必要跟二三线开发商一般见识。他们同时与一线的开发商之间处于一种微妙的关系，他们之间不会出现真刀真枪的战斗，而是在私下展开激烈的角逐。

　　政府与开发商缩紧“地根”有效开发

　　重庆市政府为了有效控制房价大幅波动，采取了多管齐下的政策。首先，是在土地供应上大幅缩紧“地根”，重庆大盘以及超级大盘比比皆是，几百数千亩的大盘占据了重庆地产的半壁河山，于是重庆地产出现了集中开盘且放量过大的不良现象，致使商品房销售出现“滞销”态势。为了有效控制土地，前不久，重庆市出台了一项政策规定，500亩以上的土地项目招投标必须报市政府，同时，第一个项目没有完成投资的50%，不允许第二个项目的开发建设。

　　重庆市这些政策的出台，无疑对重庆土地规划、房价的波动起到了一个良好的杠杆作用。不少开发商表示，政府对于土地稀缺资源的有效调控，将意味着重庆大量超级大盘时代可能宣告终结，而将出现更多性价比高、投资建设更合理的一些商品住宅。业内人士也认为，过去，重庆地产曾出现过开发不合理的现象，如今，“地根”缩紧后，一些开发商在项目开发时将更加慎重，他们将会很好地利用有限的资源，在自己的土地上“精耕细作”，打造精品，更重要的是重庆地产的精品意识因此将更加浓郁。

　　此外，重庆市还出台了一些配套措施，增收房产交易转让营业税，遏止投机者的恶意投资和炒作，让重庆商品房市场尽量处于健康状态。据了解，曾风靡一时的温州炒房团现在已经完全退出了重庆地产市场，重庆地产又恢复了良性发展的态势，这也是重庆地产能够在短时间内由“冷”入“暖”的一个重要原因之一。

　　消费者与开发商扑朔迷离的博弈

　　在地产市场上，尽管房价是牵动开发商的敏感神经，但这个神经的另一头却握在消费者手中，所以，消费者的态度和行为将起着重要的作用。目前，上海、杭州的地产一片哗然，市场不景气让开发商伤透脑筋。而重庆地产开发商应该来说还算是幸运儿，政府的得力调控措施、市场的供求关系尚未过度饱和等等，这些因素都为重庆地产市场注入了后劲与活力。与此同时，消费者与开发商之间的博弈却显得更加扑朔迷离起来。

　　早在今年重庆春季房交会上，消费者的日益理性和重庆地产的日渐成熟就已显山露水，“冷眼观望”、“试水”成了今年春交会上的一大主题。开发商与购房者之间一边暗地里进行沟通，一边暗地里进行斗智斗勇。购房者希望在房交会中找到关于房价的准确答案，而开发商则希望借房交会进行市场消费调查，试探消费者的心理价位，了解下一步的市场走向。无论是购房者还是开发商，双方都希望试探对方的底细。

　　作为大宗消费，商品房买卖的消费过程一直以来没有得到应有的重视，随着购房者心理和经验的成熟，加上购房者掌握的市场信息越来越全面，且越来越多的购房者属于有购房经验的二次置业消费，于是购房者越来越谨慎和理性。他们会在销售部把两只耳朵竖着，一面吃着置业美女们抱来的“草料”（收集资料），一面搜索着风中飘来的危险信号，盲从下单的购房者现在已微乎其微。无论开发商的产品品质多么高，广告宣传得多么美好诱人，消费者就是不肯轻易下叉。

　　我们相信，随着地产市场的日趋成熟，开发商与消费者之间的这种博弈一直会持续下去，就看开发商与消费者如何去准确地把握其中的“平衡点”，从而实现理想的双赢状态。

　　刘显祥记者喻奇树实习生黄喻摄影黄洋