地方政府以地生财抬高了房价

　　Ｎ新华《竞报》供稿

　　本报讯中国人民银行在15日公布的一份报告中说，房地产是拉动经济增长的支柱产业。同时，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金已通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。

　　四种渠道

　　进入房产市场

　　中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》显示，境外资金主要通过四种渠道进入中国热点地区的房地产市场，其中尤以“非居民外汇流入，结汇购买房产”最值得注意。央行报告指出，境外资金进入中国房地产市场还有其他渠道：直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款，央行在报告中透露，正考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。

　　政府乐见房价上涨

　　报告还显示，目前部分地区房价上涨较快等问题与中国住房制度改革和房地产市场发展中的“制度缺陷”有十分密切的关系。

　　对地方政府经营土地缺乏有制约也推动了房价上涨。在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨。

　　报告还认为，中国缺乏发达的多层次房地产融资市场。目前大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款；房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。而房地产融资对银行贷款的过分依赖，还可能危及金融体系的安全运行。

　　中国人民银行15日警告说，去年以来持续至今的房地产热已经为中国楼市带来六大金融风险，包括房屋贬值、开发商资金链断裂、“假按揭”难以收回等因素造成的风险。

　　建议取消房屋预售

　　报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　鼓励中小户型

　　住房消费

　　报告提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房消费。报告说，要引导以中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。小型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续，而且可以节约使用银行信贷资金，降低不良资产比率。