房产交易“八项注意”

　　沈阳第10届房地产交易展示会近在眼前，很多市民都在筹划着，到现场好好走走选选看看，选购一个可心的“家”。不知您是否知道，房产交易中也有陷阱存在，您除了睁大一双慧眼外，还有必要掌握房地产交易登记的基本方法和注意事项，免得自己的合法利益受到损害。记者9月1日采访了沈阳市房地产交易中心，他们根据经验罗列了可能产生的房产交易纠纷，以下这八种情况，您要多注意。

　　注意1：抵押人变故切记登记

　　生活实例：抵押人杨某在用贷款购买的商品房办理抵押登记期间，因车祸去世。他的妻子因为不了解贷款抵押登记的法律要求，迟迟没有履行相关的变更手续，导致家庭内部因为“谁作为该房产的权利人、谁又是借款人和抵押人”，而发生纠纷。

　　提示总结：抵押人发生变故时，应由其合法财产所有人申请办理变更登记，否则容易引发不必要的纠纷。

　　注意2：委托中介千万得谨慎

　　生活实例：住户张某是一名外地来沈务工人员。因为急着想在沈阳落户，便随意委托了马路边上的一家“黑中介”，办理二手房买卖及房屋抵押手续。结果，中介机构将一个假“房屋产权证”还给了张某，后经相关部门介入，得以解决，张某的个人利益险些受到损失。

　　提示总结：市民办理房产抵押登记，委托中介时，千万要慎之又慎。

　　注意3：买商品房别忘了要登记合同

　　生活实例：沈阳市民赵女士于2003年1月，购买了一家房产公司预售的四室商品房一套。购房合同签订后，赵女士才发现，原本自己预购的房屋，其实已被该公司抵押给了银行。

　　提示总结：《房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案”。

　　国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第27条、建设部《城市商品房预售管理办法》第10条，明确规定：登记备案时间为预售合同签订之日起30日内。(沈阳晚报)[编辑： 钱文胜]1

　　根据有关规定，在受理《商品房买卖合同》登记备案后，登记机关要对该合同中标的物进行重复抵押、司法查封、重复出售以及其他一些行政限制进行核查。

　　因此，在这个实例中，购房人赵女士签订合同后，没有要求开发单位到房产交易部门为其办理《商品房买卖合同》备案登记，开发单位签订合同后也没有及时履行登记备案的义务，从而导致了问题的产生。

　　注意4：买抵押房一定要经人同意

　　生活实例：2002年3月，一家房地产开发企业将建设中的商品房向银行做了贷款抵押登记。此间，该公司又将抵押的房屋出售给了张先生，并与他签订了《商品买卖合同》。张先生要求该开发商将《商品买卖合同》提交市房地产交易部门办理登记备案。

　　经市房地产交易中心合同备案部门审核，发现该房屋抵押登记后再行出售的行为未经银行同意。

　　提示总结：根据沈房［2001］72号文件的有关规定，如果开发公司想出售已经抵押的房地产，必须由抵押权人注销该房屋的抵押登记。否则不予办理《商品房买卖合同》登记备案手续。

　　注意5：卖房人在国外，要出委托书

　　生活实例：张某与王某于2004年6月签订房屋买卖协议，购买王某于和平区一处50平方米的房产，张某付给王某15万元购房款，王某将《房屋所有权证》、《契证》等，给予张某后出国。今年3月，张某单方到房产交易部门申请将该房产过户登记到自己名下，房产交易部门未予受理。

　　提示总结：依据建设部《城市房地产转让管理规定》：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后，持房地产权属证书、当事人合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出登记申请”的规定衡量。本案中，张某与王某签订《房屋买卖合同》后，到申请过户时，当事人王某从未到场向房地产管理部门提出房产转让申请，所以房产管理部门不能受理。

　　正常的办理程序是这样的：张某与王某共同到场，向房产交易部门申请房屋转让登记，如王某不能回国，可在中国驻所在国的使领馆办理委托认证文书，由王某的受托人与张某向房产交易部门申办房产转让登记手续。

　　注意6：赠房人过世要先继承后过户

　　生活实例：贾某、吴某是夫妻，二人于2003年将位于沈河区的一处房产赠予其外孙李某，并在公证处办理了赠予手续，但双方未到房产管理部门办理过户手续。2004年贾某、吴某分别去世后，李某持《公证书》到房产交易部门申请办理房产赠予过户登记手续，房产交易部门未予办理。(沈阳晚报)[编辑： 钱文胜]

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　　提示总结：房产赠予是房地产转让的一种形式，根据相关法律，需要房产转让当事人到房产管理部门申请办理转让登记，但房屋所有权人贾某和吴某夫妻已去世，不能与李某共同办理转让登记申请。

　　正确的方法是，该房产需要先办理继承权公证，由经公证的合法继承人出面与李某共同办理房屋转让登记手续。

　　注意7：遗嘱继承一定要公证

　　生活实例：于某生前立遗嘱，去世后将属于个人的房产一套60平方米的住房给二女儿。于某死亡后，二女儿持房证和遗嘱到房产交易部门申请办理过户手续，房产交易部门未予受理。

　　提示总结：依据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定，处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。

　　因此，于某二女儿需要持遗嘱到公证处办理“遗嘱继承权公证书”或“接受遗嘱公证书”，然后持“公证书”或生效的法律文书向房产管理部门提出申请。

　　注意8：离异房产当事人要到场

　　生活实例：胡某与李某于2004年在民政部门办理了离婚登记，离婚协议书注明将原胡某名下的一处位于大东区的房产归李某，李某于今年到房产交易部门办理过户手续，房产交易部门未予受理。

　　提示总结：因为胡某与李某在民政部门办理离婚登记，只证明双方婚姻关系解除，财产分割达成协议，但办理房产过户尚需要房产产权人胡某与李某共同到房产管理部门申请过户手续。如胡某不能到场，由胡某到公证机关办理公证委托；如胡某不配合房产过户，李某可依据离婚协议书向法院起诉。(沈阳晚报)[编辑： 钱文胜]

　　3（来源：东北新闻网）