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副总经理揭开物业公司黑幕


http://www.sina.com.cn 2005年09月03日02:27 东方今报

  物业纠纷一直不断,物业公司总嚷嚷干物业不挣钱,但为什么大家都争着去做物业?甚至小区业主委员会选出新物业后,老物业也赖着不走。

  其中不为人知的秘密是什么?

  这些你需要了解

  公摊面积收益纳入囊中

  物业公司除收取正常物业费之外,还将许多本属于业主的收益据为己有,广告收益是“重头”。

  现在小区广告无孔不入,指路牌、楼道、电梯间、甚至楼顶都成了广告位。据了解,现在郑州市三环以内楼顶广告位一般价位为十几万元,这笔不菲的广告收益自然装进了物业公司的腰包。

  另外,小区内的商业促销活动、属于公摊面积的办公用房出租费用,也都归物业公司所有。

  巧立名目乱收费

  物业公司乱收费在很多小区都存在,其中三种形式较为常见:

  一是自设收费项目,如以水电安装费、自来水二次加压费等名义随意收费。

  二是超过规定标准收费。譬如,按照国家规定,物业费中含保安费,但一些小区物业公司却额外向不知情业主按月收取保安费。

  三是收费不低,服务标准降低。市民牛女士按每月0.26元/平方米(三级收费)缴纳物业费,但由于小区一期刚刚建成,尚在施工,因此绿地很少,并且楼道卫生无人管,服务标准大大降低。

  新小区里“油水”更大

  物业公司都爱接新建小区,为了能入驻新小区,几个物业公司互相攻击的情况并不少见,即使被业主委员会解聘了仍赖着不走的也不足为奇。为什么?

  以电梯维修为例,一般需配备专职电梯管理人员,搞好电梯维护、保养,每年还要请专业公司定期维护。专业电梯维修队维修一次至少要5000元,而差一点的维修公司一次仅收1000元~2000元。对于一个新建小区,一切设备都是新的,即便两年修一次,电梯也不易出问题,业主每年交的几十万元电梯维修费悄无声息地落入了物业公司的腰包。

  新小区过了五六年后,便很少有物业公司感兴趣。因为这些小区的配套设备都到了该花钱维修的时候。但此时,物业公司早期收下的费用已被挥霍。

  这些你需要记住

  物业费标准

  目前,郑州市执行的是从去年8月1日开始施行的物业收费标准:郑州市普通多层住宅、高层住宅一级收费分别为每月0.38元/平方米、1.10元/平方米;二级收费为每月0.32元/平方米、0.87元/平方米;三级收费为每月0.26元/平方米、0.73元/平方米;四级收费为每月0.20元/平方米、0.64元/平方米;多层住宅的五级收费为每月0.15元/平方米。同时规定,多层、高层住宅以基准价为基础,上下浮动不超过20%。

  物业费包含的服务内容

  按郑州市相关规定,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本构成包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。

  物业公用部位,公用设施的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修基金予以列支,不计入物业服务成本。

  物业管理办法有望出台

  据了解,目前,《郑州市物业管理办法》和《郑州市业主大会和业主委员会指导规则》正在紧张制定中。郑州市房管局有关负责人透露,新问题不断出现,是研究起草物业管理办法的重要原因,预计年内能够出台,届时郑州市物业市场将会得到很大规范,竞争也将更加透明,同时,小区业委会的成立也将更加程序化、简单化。03

  作者:王献军


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