房地产暴利下存税收黑洞 正税清费已迫在眉睫

　　几天前，“中国纳税百强排行榜”公布。在此次公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税，占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指出房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。

　　房地产业暴利惊人

　　不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，引起社会广泛关注。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。与房地产行业高利润相呼应的是住房价格的直线攀升。根据国家统计局公布的数据，去年全国商品房平均售价上涨14.4%，商品住宅平均上涨15.2%。

　　当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年

　　税收黑洞触目惊心

　　对开发商的房地产税征收一直以来就存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍，房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。

　　一般来说，内资房地产企业多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转移定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

　　对于外资房地产企业来说，本身就享受着优惠税率，再加上通过“转移定价”的方式避税，就使得这部分税源严重流失。据介绍，外资房企多以国外采购、高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”，把绝大部分利润留在国外。比如有的房地产企业，将一些设计工作交给海外的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。这样就产生了一个极其有趣的现象：一方面，许多房地产外企声称公司亏损(公司亏损就可理所当然地不纳税了)；另一方面，又削尖脑袋寻找新的开发项目。

　　业界人士分析，不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发，它们同时开发几个项目，这就给税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。

　　去年，不少地区的税务部门在检查中都发现，大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为。杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税行为……

　　房地产企业费用构成不规范、夸大成本、票据缺乏真实性、公司资产不合理摊销等现象都可使开发商得以避税。这既有开发商的原因，也有税务部门稽查不到位和税法存在“盲点”的原因。

　　“正税、清费”迫在眉睫

　　如果说开发商们想尽办法逃避税收是出于商人的本能，那么我们的整体税收体制是否也存在不尽合理的成分呢？

　　客观地说，在房地产开发中，税费的确占据开发成本的不小比例。这是因为其中包含了三块内容，即租、税、费。租，主要是土地出让金；税，主要有房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于“费”，可以说与房地产相关的收费名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言，收费项目大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种。

　　对于购房人来说，已含在房价中的税费都是一种负担，费与税的不同仅在于各自立法级别的高低不同。由于“费”关乎地方政府各相关部门的切身利益，因而开发商要想逃“费”会有一定难度。

　　按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。明租，就是将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢；清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其它收费或取消或合并为某一固定税种。

　　据业内人士表示，尽管税改思路比较清晰，但还不具可操作性。国家有关部门在细化房地产企业税法时，还可借助一些社会力量加强对房地产企业的税收征管稽查。

　　作者：孟坚