房价基本得到控制 南京楼市从新政"洗礼"中走来

　　【龙虎网讯】编者按：今年3月底，国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》甫出，国内楼市大为震动。6月1日起实施的国家七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》、南京市房管局等部门《关于切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展意见的通知》，则几乎使南京楼市格局发生了根本性的变化。

　　眼下，南京楼市已然进入了传统的畅销季节。被房地产新政洗礼的180天里，南京楼

市发生了“游戏规则”的一系列改变，人们的观念经受了一次次冲击，各方利益经受了一番新调整……这一系列的阵痛和巨变，既是宏观调控的预期效果，也是政府、购房人乃至精明的开发商所希望看到的。

　　购房人：从观望到寻机入市

　　上涨过快的房价让老百姓怨声载道。可是，当政府在4月发出要打出调控楼市“组合拳”的信号时，许多人都将信将疑。他们的想法不无道理：政府还在大兴城市建设，开发商也未必买政府的账。

　　然而，政府这一次动了真格。组合拳挟风而至——收紧房地产开发信贷银根，提高住房信贷利率，从税收、信贷、房产交易政策上切断“房虫”的后路……当然，新政中有些规定也让人感到些许不适：面积超过144平方米的商品房就要多交税，这不是明摆着“阻止”老百姓改善居住条件吗?

　　但是，随着新政各项条规的到位，购房人终于明白过来，政府这一招其实还是为百姓好。从9月15-18日的南京房地产秋交会上就可以看出，购房人已不再消极观望，而是积极寻机入市了。更重要的是，许多购房人不再盲目跟风，而是反复比癣精打细算之后，才会作出决择。

　　炒房人：从一夜暴富到吐咽两难

　　5月份，国家七部委稳定住房价格的8条意见，让人们看到了房市有序、健康发展的曙光。8条意见刀刀见血，条条直指过快上涨的房价。而从购买商品住房到出手不足2年就要加收营业税的“铁规”，给那些曾经靠炒房票、炒楼花一夜暴富的房虫们当头一棒。

　　南京的新政实施后，受冲击最大的是那些投机性的购房人。新政实施前的一段时间，房虫们纷纷出动，紧急抛售。但市场的消化能力毕竟有限，房虫们又只好改为长线投资，或者以租代售。这也使得新政实施初的短短几天内，总价在50万元以上二手房源的上市量锐减了7成。

　　开发商：从紧张恐惧到主动调整

　　新政的实施之初，也让作为市场主体的开发商乱了阵脚。控制过快上涨的房价，说白了就是压缩他们的获利空间。然而，不少精明的开发商却认定，房子也和任何一种商品一样，价格不可能永远往上涨。只要盖出符合老百姓需要的房子，不怕卖不掉，也不愁没钱赚。

　　南京的楼盘开始积极调整定价尺度。不少楼盘积极、适时地打出了多种促销措施，通过折扣、送装修、送物业管理费等提高附加值的方式下调利润空间，向购房人让利。而一些适应新规、价位适中、性价比较高的楼盘，则成了市场上的“香饽饽”，相关的开发商也成了新政下的大赢家。

　　与此同时，不少开发商在楼盘户型面积的设计上，明里暗里问计于老百姓和热销楼盘，能够满足购房人实际需求的中小户型住房多了起来。

　　土地市场历来是反映开发商市场信心的晴雨表。从近期土地市场情况看，开发商对市场的信心也随着各项政策的逐步到位而触底反弹。今年上半年，南京出让的土地总面积是193万平方米，而7月份1个月，土地出让的总面积就达到了112万平方米。

　　供应：从一房难求到供略大于求

　　前两年排队抢房的新楼开盘场景，让不少南京人至今仍心有余悸。这并不奇怪，因为当时市场的供应量远不能满足市民的需求。

　　这一切已成过眼云烟，今天的买房人大多淡定从容。事实上，从前年开始，南京即已采取综合手段，通过“一城三区”的规划，大量供应开发用地，以及经济适用住房的大规模建设，乃至后来中低价商品房的开建来调控楼市的供求关系。其中，“一城三区”规划的实施和增加开发用地的投放量，在一年前就已使市场的供求关系发生逆转；经适房、中低价商品房的建设，则使低收入家庭和被拆迁家庭的需求得到了分流。

　　如今，南京楼市处在供求平稳、供略大于求的状态。目前仅全市入网销售的商品房项目已接近270个，入网销售的商品房总面积为1067万多平方米，总计15万多套，待售的商品住宅还有约3．6万套。

　　板块：从“一枝独秀”到“百花齐放”

　　过去很长一段时间里，南京楼市的九大板块中，一直是城中板块一枝独秀。

　　现如今，在宏观调控的积极作用下，以及老城以外区域，特别是河西、江宁、浦口等板块各项配套设施的跟进，南京楼市的板块销售结构正在发生着重大的变化。地铁一号线的开通，带动了河西、城北板块的人气；大校场机场搬迁的规划实施、地铁一号线的即将南延、双桥门立交的通车、内部交通等配套设施的逐步完善，把江宁与主城拉得更近；长江三桥、过江隧道等过江通道，让江北不再“孤独”。污染企业一个接一个决定外迁，则又将提升老城周边区域的人居环境。

　　这些业已到来或者渐行渐近的利好，给相应区域的楼市增加了卖点。在这些因素的综合作用下，老城以外区域的楼市在新政后人气大增，相应区域的成交量也持续上升。其中，整体价位相对较低的浦口、东郊板块赚足了人气，成为直接因新政而热销的板块；河西、江宁两个板块，在受到新政的短暂影响后，销售量迅速回升。新政实施后每个时期的热销楼盘，正是在这几大板块中轮番产生。

　　房价：从涨幅较大到小步前进

　　百姓最为关心的房价也基本得到了控制，这也是此番南京宏观调控的最大成果。统计数据表明，今年前3个月统计，南京全市商品住宅的销售价格同比涨幅9％，此后的涨幅开始逐步放慢。1到6月份，全市商品住宅平均销售价格同比涨幅为2．6％，基本稳定在2004年第四季度的水平。

　　新政进入正式实施阶段后，随着成交量在区域结构上的变化，商品住宅价格小步前进的现象更为明显。6月份全市商品住宅成交均价的同比涨幅仅有1．2％；7月份，全市商品住宅成交均价又比6月份下降1．55％。而1到8月，全市商品住宅(不含经济适用房)销售均价为4168元／平方米，同比仅上涨2％。

　　可以初步判断，南京房市虽然仍在消化政策所带来的影响，但已开始步入平稳回升的发展轨道。