吸纳民意 四审物权法草案

　　诸多与百姓自身利益密切相关的问题进一步明确

　　１０月２２日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。在这份草案“社会征求意见稿”中，群众提出的许多意见都得以吸纳，诸多与群众自身利益密切相关的问题也进一步明确。

　　物权法修改·财产保护

　　国家私人财产一律平等保护

　　城镇集体所有财产归属未做具体规定

　　【草案与意见】有人认为，草案应当突出对社会主义公有财产的保护，不能强调对私有财产的保护。有人认为，物权法应以保护私有财产为主，按先个人、再集体、再国家来设计法律保护制度。

　　草案曾规定：“城镇集体所有的不动产和动产，属于劳动群众集体所有。”对此，有人提出，应具体规定城镇集体财产的归属。有人建议改为“属于本集体成员所有”，有人建议改为“属于出资人所有”。有人认为，城镇集体企业经过改制基本上已不存在，可以不作规定。

　　【建议与修改】全国人大法律委员会认为，对草案做修改，必须以宪法为依据，既要体现公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，又要体现对国家、集体和私有财产平等保护的原则。针对当前存在的问题，尤其要防止国有资产流失。

　　城镇集体所有的财产，其形成背景和资金构成相当复杂，目前很难对其归属作出统一的具体规定。建议将这一条修改为：“城镇集体所有的不动产和动产的归属，适用有关法律、行政法规的规定。”

　　物权法修改·房产期限

　　产权100年以上？这次没说

　　用地期满自动续期使用费标准授权国务院规定

　　【草案与意见】关于建设用地使用权问题，主要的意见是：１．用地期限。有的提出，现行的住宅用地使用权期限太短，有的建议延长为100年或者150年。有的建议取消使用年限的规定。２．续期申请人意见不一致时怎么办，需要明确。３．续期后的土地使用费。有的认为，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费等。

　　【建议与修改】修改：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”

　　物权法修改·拆迁补偿

　　征收征用应予以“合理补偿”

　　公共利益、补偿标准未予明确

　　【草案与意见】草案关于征收、征用单位、个人的不动产或者动产，拆迁、征收私人的不动产等的相关规定，主要意见有：一是认为，征收和征用的适用条件、程序和补偿都不一样，应分别规定。二是认为，对城市房屋的拆迁实际上是与征收相联系的一种情形，不必单独规定。三是对“公共利益”是否应予明确界定有不同意见。四是认为，“合理补偿”的标准难以掌握，应进一步作出明确规定。

　　【建议与修改】全国人大法律委员会经研究，建议将征收、征用分别作出规定，将拆迁包括在征收中。关于征收，建议规定：“征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”“征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”

　　关于征用，建议规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序，可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。被征用的不动产或者动产受到损失的，应当按照实际损失给予补偿。”关于“公共利益”的界定问题，拟进一步研究。

　　物权法修改·物业管理

　　车库无约定归业主共有

　　“会所”归属不再做规定

　　【草案与意见】有人认为，业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，对业主不利。有人认为，车库作为建筑物的附属设施，原则上应归业主所有。有人认为，在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少，归业主共有也很难经营。

　　【建议与修改】对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。

　　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。

　　车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　物权法修改·业主维权

　　业主过半就可提起维权诉讼

　　业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁

　　【草案与意见】草案曾规定，对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。有人提出，这一条的规定对于切实维护业主权益是必要的，但需经三分之二以上业主同意，规定的比例过高，建议降低比例等。

　　【建议与修改】修改：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”