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淮安:创新物管体制各方叫好


http://www.sina.com.cn 2005年10月26日12:05 扬子晚报

  一段时间以来,淮安首创的物业管理进社区的经验在行业内外好评如潮,前来观摩学习者络绎不绝。江苏省质量监督部门调查数据表明,全省2004年16个服务行业中,物业管理的群众满意度平均低于30%%,而在淮安市,2005年“3·15”之际群众对物业管理随机问卷调查的结果是,满意率和基本满意率为66.6%%。何以如此?淮安市委书记丁解民一语破的:“我们以群众满意为最高标准,变物管以行业为主到社区为主。业主、企业、政府各展其能,通力合作,结果是皆大欢喜。”物业管理体制不创新没有出路

  随着房地产业的兴起,物业管理越来越引起广泛关注。2003年5月,国家出台《物业管理条例》,明确了由行业主管部门管理物业公司,业主委员会对相关问题有决定权。但是,淮安市房产管理局局长孙茂扬分析说,虽然行业主管部门对物业公司有管理权,但对企业约束力很小。物业管理是一项社会性很强的复杂的系统工程,工作面广量大,服务千家万户,对于每天都可能出现的大量纷争,行业主管部门有限的人手和精力根本无法招架;解决许多具体问题时,业主委员会的运作也非常困难,它的组织非常松散,谁来牵头,经费从哪里来,谁是它的领导,业主怎样通过业委会来行使权力等等,可操作性都非常差。

  针对这些问题,2003年下半年,他们在充分调研的基础上出台了《淮安市物业管理实施细则》,明确规定建立条块结合、以块为主、纳入社区统一管理的新体制,理顺条块及相关各方面之间的关系,明确街道办事处以及社区居委会的职责和义务。市房管局副局长秦川解释说,实际上就是物管公司行政上归街道办事处以及社区居委会领导,业务上归行政主管部门指导。业主委员会由街道办事处及社区居委会牵头成立。小区物业管理招投标必须有街道办及社区居委会参与。这样,物业纳入了社区管理,业主对物业服务的诉求有了领导牵头,街道“三个文明”建设也有了抓手。

  新体制有效实现了业主、企业、政府各司其职

  到目前为止,淮安市有物业管理企业97家,物管面积2100万平方米,创建物业管理国家优秀示范小区和优秀小区4个、省级优秀小区20个、市级优秀小区50个。

  该市把物业管理企业经理、部门经理及物管人员持证上岗制度,作为企业取得资质的必要条件。对新建小区普遍实行前期物业管理公开招投标,改变了起步阶段自建自管的格局,把物业服务合同作为房屋销售合同一个不可缺少的内容,让购房者购房时就明白物业管理服务的内容、标准和价格。前期物业服务结束后,由业主选择物业公司。物管企业、街道办、居委会、物管企业主管部门四级受理投诉网络也建立起来,明确各级受理投诉的职责和程序,尽可能地把问题解决在基层。

  每个物业管理小区都由所在地街道办牵头,建立以业主为主体,社区居委会、派出所参加的物业服务监督考核小组,每月考核一次,发现问题,及时整改。市房管局今年还建立了对物业管理企业诚信经营、人性化服务考核体系,考核实绩与投标资格、评先创优、企业资质管理挂钩。新体制推动了市民素质迅速提高

  由于基层政府、小区物管企业和业主互促互动,群众呼声有了直通车,政府为民办实事能够迅速得到落实。近年来,淮安市委、市政府投入1.2亿元对13个居民小区进行了改造,面积达1.38万平方米,有效地提高了居民的生活水平。与此同时,居民综合素质也有了明显提高。北京新村是个有着近20年历史的旧小区,不少人习惯过去行政福利式服务,形成了收费难、难服务的恶性循环。实行新体制以后,街道办事处党工委和社区居委会参与进去,有效地促进了居民观念的转变和企业服务水平的提高。小区一户业主过去不但自己拒缴物业服务费,而且串联整幢楼18户拒缴。收费员曾五次上门,该户或闭门不理,或开门就骂。如今,这户业主不仅自己一次性缴清2002年和2003年欠费,预缴了2004年全年费用,同时主动当起了义务宣传员,动员另外17户业主在两天内主动缴清费用。本报记者葛和新 本报通讯员 罗成宝刘鹤春


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