为您解开退件症结

http://www.sina.com.cn 2005年11月01日15:53 海峡网-厦门晚报

　　群众办事最怕的就是被退件，这往往意味着前功尽弃，一切从头再来。近日，市国土房产局对综合服务大厅的业务件退件原因分类梳理，对症下药，提出了解决之道。

　　归结为71个问题

　　房屋土地是居民最重要且昂贵的财产，房地产手续种类繁多，专业性强。送去的业务申请资料通过了收件窗口的初步审查，但并不意味着件件都能顺利得到办理结果。在业务部门随后进行的全面审核中，总有一小部分业务件会被发现存在问题，而任何一点不符合法律法规的瑕疵，都可能阻止该业务件的继续流转，不得不进入退回补齐材料重新再来的程序。

　　据统计，综合服务大厅平均每月业务受理量在20000件左右，退件率约为1.5%。尽管比率不大，但退件问题还是引起相关部门的高度重视。

　　国土房产局交易权籍登记中心对退件原因分门别类进行梳理，归结了71个问题。

　　其中有些是初级错误，如“身份证、营业执照过期”或“该提交的要件资料错印、漏印”等。有些是由于窗口人员面对种类繁多的业务，对相关法律法规认识模糊难于把关而导致的，如“公建配套设施暂不能确权发证”；“在建工程不能为第三方担保，其抵押权人不能为个人”等，这些情况需要由业务经办人员具体把关。还有一些退件情况，是因为不同单位部门的工作衔接存在问题造成的，如“现民政局统一编门牌号，与原公安局编的门牌号有出入，涉及的坐落如要变更登记应统一，不单独办理”；“合同双方签订的房地产坐落与楼盘表坐落或数据库信息不一致”等等。

　　减少退件的三道门槛

　　有关土地房产的审批手续十分严谨，即使是细节上的差别，也可能失之毫厘，谬之千里。因此在业务审批时，工作人员不仅对提交的每份材料仔细审核，还需要调阅相关的档案资料。一旦发现材料不齐或存在纰漏，将立即联系当事人及时补交相关资料，确实无法办理的才予以退件处理。

　　交易权籍登记中心对退件实行三级审批制，确实需退件的业务案件，必须过三道关。即：由经办人提出退件申请，并报科长审查，最后由中心主任批准予以退件。退件时均做书面报备，并向当事人出具书面退件单，注明退件理由。实行三级审批、否定报备的退件制度，最大限度避免了因经办人员疏忽、业务不精等原因造成的退件。

　　普通群众还可以关注交易权籍登记中心张榜公布的统计退件量，这可以有效督促工作人员，控制退件率。

　　办业务先阅读细则

　　错误不能姑息，但却可以预防。如何让业务件能够收得进来，亦能够做得出去，交易权籍登记中心从人员素质、规章制度等入手，采取六条措施，提请群众监督：

　　加强窗口初审，不断地提高业务人员解决实际问题的能力，把住入口关；严格退件的审批流程，重点审查退件原因，把住出口关；建立月通报制度，就每个月的退件情况进行通报，查找退件产生的根本原因，有的放矢地解决问题；对部分仍以体外循环方式办理的业务案件实行内部流转，简化审核程序；同时中心还将通过政策宣传以及完善服务指南，让市民更深入地了解业务审批办理过程，传递更多的信息量，在充分沟通与相互理解下提高窗口收件的质量。

　　交易权籍登记中心提醒群众，到国土房产局办理有关业务时，可先阅读大厅免费提供的办事指南，若有不明确之处，请询问咨询台工作人员，或拨打咨询电话：5108102、5103337。

　　退件案例

　　开发商大产权还没登记

　　小张的运气不太好，朋友们购买的商品房，开发商在接受业主本人的书面委托后，会统一替业主到国土房产局申请办理产权证。而小张买的这套商品房，开发商说是人手紧张，把测绘资料分发给各业主后，就不管办产权的事了。小张急着要产权证抵押贷款，只好自己到国土房产局办理产权登记申请手续。可不到半个月，小张却被通知要退件。

　　小张到国土房产局拿到退件通知单时才知道，这个商品房项目还未进行主件登记。所谓主件登记，通俗讲，就是楼房项目在办理分户登记前必须先通过的开发商的大产权初始登记。小张只好回过头敦促开发商先把主件送到国土房产局审批。

　　在这里需要提醒您注意的是，在您要自行来办理产权分户登记前，最好找开发建设单位确认主件是否已经通过了审批。

　　二手房按揭还没注销

　　林小姐向忙着办理出国手续的吴先生低价购买了一套二手房，双方匆匆忙忙办理完过户收件手续后，林小姐就把大部分房款交给了吴先生。一个多星期后，正当林小姐喜滋滋地等着拿新产权证时，却接到国土房产局的退件电话。

　　细问缘由，是这套房产还处在抵押按揭的状态。林小姐赶忙找到吴先生问个究竟，原来吴先生在两个月前就提前还清了按揭贷款，取出了押在银行的产权证。但因本人和银行的疏忽，没有及时到国土房产局来办理注销抵押登记手续。经过吴先生和银行的配合，房产抵押登记很快就注销了，林小姐的过户手续排除了障碍。

　　虽然虚惊一场，但这也提醒了打算购买二手房的朋友们，在办理房产过户手续前，务必向卖方确认该房产没有存在抵押、查封等权属限制，您也可以请国土房产局咨询台或是为您办理收件手续的工作人员通过电脑查询系统帮您把好这道关。

　　温馨提示

　　1.首次来综合服务大厅办理业务时，最好先询问咨询台工作人员或拨打咨询电话。办理房地产手续，因具体情况不同所需提供的材料也有所差异。在咨询时务必详尽讲清要办理的业务以及相关情况，请咨询人员帮你分析为你当参谋。比如，办理产权初始登记就分商品房、住改房、拆迁安置房等等十余种类型，有的申请人是单位，有的是个人，应提交的材料各不相同。因此，在办理前应充分咨询了解，避免因材料不齐而无法收件。

　　2.绝大部分业务在办理收件手续时都要求提供当事人及代办人的身份证件复印件，并核对原件。在递交申请材料前，应先确认身份证件没有过期，身份证号码与须提供的户籍证明或婚姻证明上的相应号码是一致的。

　　3.务必在申请表格上填写具体联系方式，以便审批人员一旦发现问题，能及时与您联系，补齐材料，避免退件。联系方式应该是在上班时间能联络到的电话或手机号码。

　　代办产权应有书面委托

　　为保护权利人（申请人）的合法权益，根据相关规定，我市自2005年7月1日起进一步规范了房地产权属登记代办手续。

　　当代理人到房地产交易权籍登记中心代为申请产权登记时，除按办事须知要求提交相关资料、交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。€

　　市房地产交易权籍登记中心获建设系统规范化管理先进

　　日前，市房地产交易权籍登记中心被国家建设部授予了2005年“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。通过专家评审和网上公示等一系列严格程序，9月底建设部正式发布通报，表彰了包括市房地产交易权籍登记中心在内的全国26家房地产管理单位。

　　这是中心几年来不断开拓进取，创新规范化管理制度和模式，提高便民服务水平进程中获得的又一殊荣。

　　交易权籍登记中心完善规范化管理

　　一体化管理

　　2002年8月1日，原市房地产交易中心和原市房地产权籍登记中心合并为厦门市房地产交易权籍登记中心。但是，原属同安区的房地产交易与权属登记机构仍游离于“一级管理”体制之外。

　　2004年10月，同安区房地产交易管理所和房屋产权发证中心并入市房地产交易权籍登记中心，同安区的房地产交易和权属登记业务纳入了全市的统一管理，至此，厦门市建立起真正意义上的涵盖全市范围的房地产交易、权属管理一体化管理机构。

　　网络化管理

　　中心已建立了以楼盘表管理为核心的动态管理系统，实现了受理、审核、缮证、计费、统计等业务管理一条龙。通过预售商品房网上预登记系统（www.reec.net），和所有开发商实现对接，于2002年7月开始通过该网实施商品房购销合同网上预登记工作。所有开发商通过密码用户名登录该网，构建初始楼盘表，录入购销合同基础信息，报送预登记资料。2005年6月，以可动态更新的楼盘表为管理核心、以中心的房地产交易权籍登记业务系统为基础、以实现商品房买卖网上联机备案为依托的厦门市房地产市场信息系统（www.xmjydj.com）正式运行，商品房购销合同实行即时联机备案。

　　建立质量管理体系

　　建立房地产交易办件质量抽查制度，每月10日前，局市场管理处、权籍管理处随机确定抽查案件，对办理程序、收取要件、办事时限等八项内容进行检查，检查结果及处理意见反馈中心，以便中心讲评整改。在权属登记发证工作上，中心还建立了《土地房屋权证更正业务管理暂行规定》和《案件差错责任追究制度》，规定了由专人负责受理错件更正业务，规定了差错种类、错件纠正程序、责任种类以及责任追究程序。

　　持证上岗

　　针对房地产交易与权属登记工作政策要求高、法制观念强的特点，严格执行持证上岗制度。目前已有121人取得合格证书，占在编总人数的96.8%。

　　本版图文陈娟王夏儿

　　(来源：厦门晚报)