物权法草案存三大争议

　　“在向社会全文公布《物权法（草案）》并征求意见过程中，群众提出的许多意见都得以吸纳。”全国人大常委会法工委主任胡康生表示。

　　据悉，7月10日至8月20日，物权法草案向社会全文公布征求意见，共收到11543件群众意见，其中车库和会所的归属及业主的诉讼资格等三大问题，成为争议的焦点，引起普遍关注。

　　日前，全国人大常委会对物权法草案进行了第四次审议。

　　三大热点

　　起诉改半数业主同意实为折中办法

　　新规定：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

　　专家分析：将“三分之二”改为“过半数”，降低了业主维权的门槛，相对第三次草案而言，第四次草案确实有一定进步。

　　物业办公用房若经营收益归业主

　　新规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　专家分析：值得注意的是，虽然新草案规定小区内道路、绿地，除属于城镇公共道路、绿地外，归业主共有，但业主也不能随意改变这些道路、绿地的规划，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。如果小区物业服务用房在不影响居民正常生活、居住的前提下，拿出剩余部分对外经营，那么按新规定收益应归全体业主。

　　住宅用地使用权自动续期简化操作

　　新规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准，由国务院规定。”

　　专家分析：自动续期使事情变得非常简单，否则若提出申请，一幢公寓多户居住，以谁的名义申请，意见不一致时怎么办很难操作，但自动续期规避了这些问题。对于非住宅建设用地，一般包括商业、办公、工业用地，地块主体非常明确，其提出申请续期也非常容易操作。但对于一些带底商的住宅楼，或商住两用房，其续期方法没有明确规定，还要具体说明。

　　三大争议

　　业内专家普遍认为，这三点改变对广大业主来说无疑是利好消息，但有些条款，如“车库物权可约定”等问题还需细化。对此，本报记者专访了人大制度分析与公共政策研究中心的专家蔡若焱先生。

　　争议一、车库的归属不能约定

　　新规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　蔡若焱分析：车库的归属不能约定，必须作为附属设施法定由业主按份共有。理由有三：

　　其一、社区内的车库不应成为商业产品，面向社区外提供服务。否则社区将无法掌控自身的安全。这有点类似于会所的归属。

　　其二、车库应作为整体产权合并转让。无论如何，个体业主不可能成为车库的权利主体，即便可以约定，开发商也不能与每一个个体业主约定，而只能与业主大会约定，果真如此，开发商基本上不可能获得产权。而前期由于权属未定，开发商也不能将其建设成本法定进入社区建设成本，这同样可能会对开发商造成损害，这样做不可行。

　　任何一个团体权利都是有固定的权利程序的，与每一个权力个体签约并不能代替团体权利。就像单独请每一个人大代表签字的集合不能形成人大决议一样。

　　其三、公共产品必须由合格的主体来提供。要么是社区权力机构，要么是政府。很难想象，在任何一个国家，某种公共产品的提供是由游离于政府控制之外的某个个人（或机构）提供的，对于国家的公共产品，政府可以因投资人的投资而出让一定年限的经营权和收益权，但是不能出让产权，比如公路、桥梁等公共产品。而且还必须对这样的公共产品的经营实行有效监控。社区作为无司法的微缩社会，也适用这个原则，社区内的公共产品不能由个人（含法人）所有。一个社区可以因没有这些奢侈的公共产品而降低档次，但是不能对这些公共产品失去控制。

　　其实，任何一项公共产品都是不能由个人（含法人）独立提供的，如果道路有开发商单独建设，业主每次出门的时候交费行吗？很显然不行。这不难理解，这是因为道路是必需的公共产品。而车库和会所，作为相对应档次的社区而言。也是必需的，并非奢侈品。是否必须，要看社区自身的定位。打个比方，对于灾民而言，一件遮风避雨的衣服是必需的；而对于百万富翁而言，一辆车就是必须的。因此，车库也好，会所也好，是体现相应社区档次的必须附属物。就好比标配的车可能是人造革座椅，豪华版的车则必须是真皮座椅一样。如果一辆豪华版的车买回家，却被告知真皮座椅属于车商，每坐一次需另外付款，你能接受吗？

　　从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。

　　这一条绕过了产权问题，不论是购买或者承租，都必须明确产权。如果承认过去约定的合理性，那么实际上就承认了开发商的原始拥有单独产权。那还约定什么？如果开发商不拥有原始的独立产权，那么约定自始就是违法的或者没有法律依据的，自然也就是无效的。什么有的是购买的，有的是承租的，产权人不清晰，向谁购买？向谁承租？权利人都没有明确，就直接讨论约定，谁和谁约定？其实这一条只有在默认开发商拥有车库原始独立产权的前提下才能成立。否则约定什么？如果开发商不是产权人，每一个个体业主也不可能成为产权人，两个都不是产权人的人来约定产权归属岂不滑稽？

　　争议二：会所归属惹麻烦

　　新规定：提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，将原有关于“会所”的规定可以删去。

　　蔡若焱分析：会所属于社区公共产品，不能由个人（含商业法人）提供，更不能有开发商预设公共产品，这是对公共产品的天然垄断，同样是对居民权利的一种践踏。会所即便不能归属业主，也不应归属开发商，这不单对业主而言是不公平的，对开发商而言同样是个问题，甚至有可能是个包袱。因为会所的使用，在很大程度上要受到业主大会的制约，很难实现社会化商业运作。如果开发商单独运作，开放使用，则有可能侵犯业主的权利，比如社区必须开放门禁，提高业主的安全负担；如果仅仅对内经营，又很有可能入不敷出，成为包袱。

　　争议三：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主的诉讼资格

　　新规定：对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

　　蔡若焱分析：这一条比较复杂，既有亮点，也有不足。“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主”比原物业管理条例规定的通过公约的要求（2/3投票权）还要严苛。一般的小区业主的专有部分面积本来就只占总建筑面积的75％左右，有些甚至低至50％，如果专有面积要占到总建筑面积的50％，至少需要达到物业管理条例规定的2/3投票权的要求，甚至对于专有面积比例很低的小区，专有建筑面积几乎永远不可能达到总建筑面积的50％。

　　而物业管理条例中业主委员会作为的最低标准仅仅是双过半（与会投票权过半，同意过半就可以形成决议），理论上说就是最低有25％投票权通过业主大会就能形成决议，业委会就必须有所作为。

　　而“占总人数过半数的业主同意”虽然有利于保护普通居民的权益，立意很好，但是似乎是对物权的一种侵犯。（闫蓓）

　　《物权法》草案第四审议稿规定：住宅建设用地期满自动续期。全国人大法律委员会研究认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，建议修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”

　　第一：小区道路、绿地和无合同约定车库归业主

　　第二：业委会起诉、仲裁三分之二同意改为过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意

　　第三：住宅建设用地使用权期间届满自动续期

　　第四：宅基地转让和抵押

　　如果你家周围新建的楼盘影响了你的通风采光。那么你将有望通过物权法来维权。昨天，十届全国人大常委会第十二次会议分组二次审议了物权法草案。

　　草案规定，土地承包经营权可依法转包出租、小区业主会议有权更换建筑单位聘请的物业、小区业主会议及其业主享有居住区的维护管理权利等问题。

　　全国人大常委会组成人员24日上午在分组审议物权法草案时普遍认为，进一步修改好物权法草案，应当始终坚持正确的政治方向，坚持从我国的国情和实际出发，处理好物权法与其他有关法律的关系，使这部重要的民事基本法律更好地维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，维护人民群众切身利益。

　　昨日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。物权法草案四审稿作出了“住宅建设用地使用权期满自动续期”等重要修改。

　　北京大学法学院副教授、物权法草案专家起草组成员王轶表示，四审稿中不少修改是对全国征集意见作出的回应。

　　新华网