涨价理由和结果不同 两份房价报告为何不一样？

　　【龙虎网讯】南京市房产局刚刚发布过今年1－10月的房地产市场成交数据，一家知名的民间研究机构昨日又公布了他们的独家研究结果。

　　虽然无论是官方还是民间报告都得出了南京房价仍然在涨的结论，但是，民间研究报告指出，目前这种成交下滑、需求下滑情况下的房价上涨是不正常的。

　　两份报告差异明显

　　根据11月初市房产局发布的1－10月份南京市住宅市场成交数据，在八大片区（城北、城东、城南、城中、河西、江北、江宁、仙林） 范围内，10月房价比1月房价上涨156元／平方米。

　　与此相应，民间机构抉策地产研究中心今年三季度南京房地产市场调查报告于昨日公布，该报告显示，上述除仙林以外的七大片区房价二季度为5135元／平方米，三季度为5151元／平方米，三季度新建商品房平均房价仅比前一季度微涨16元／平方米。

　　两份报告尽管涨幅不同，但是都反映了南京市住宅市场的一个共同现象：房价仍然在涨。

　　房价跌声此起彼伏

　　但有一些读者打电话来质疑，说他们整天听到的都是某楼盘跌价的消息，为什么楼市整体房价还在涨呢？

　　最近的下跌消息来自江北，万江共和新城11月限时将房价下调到起售价只有1890元／平方米，均价2180元／平方米，房价下浮高达500元／平方米。

　　此前，奥体的万达华府首开公开降价先河，开盘仅以4395元／平米起售，均价同样大降500元／平方米，于是促成旺盛人气。

　　价格战在南京部分主要板块上蔓延着，连以品质著称的万科、中海都不能免俗。

　　结构还是人为因素

　　为什么会出现这种情况？抉策地产研究中心的研究负责人厉建军解释说，比如一个10万平方米的小盘降价400元／平方米，同时一个90万平方米的大盘涨价50元／平方米，看起来是跌的幅度厉害，可是统计中以楼盘规模大小加权计算平均房价，得出总平均房价仍然为上涨5元／平方米。（计算公式：10／（10＋90）×（－400）＋90／（10＋90）×50＝－40＋45＝5）

　　供应远远大于需求

　　另外，从抉策地产研究报告中可以找到人为因素造成房价上涨的数据佐证。

　　首先看购房需求，三季度新建商品房和存量房的市场总容量（即购房需求）为313万平方米，比二季度下降15％以上。其中，184万平方米的弹性需求由于新政影响而被消费者“推迟”或者“收回”。

　　再看商品房成交量，一季度全市销售商品房143万平方米，二季度销售下滑到87万平方米，三季度持续下滑到59万平方米。

　　三看供求比，三季度新建商品房供求比为2．2：1，供应是需求的两倍多，比二季度又有所加剧。

　　专家认为，在成交量和需求同时下滑的情况下，房价仍然略涨，这样的涨价是缩量涨价，通俗称有价无市，短期内仍然值得忧虑。

　　估计至少要等到明年九十月份，才能期望楼市的真正回暖。