上海地产有望软着陆

　　《瞭望东方周刊》记者高艳平/上海报道

　　有学者认为，房地产市场此次下行阶段要比1994年调控后的下行阶段短

　　“我都有点六神无主了。”王召有点心烦意乱地匆匆结束了和《瞭望东方周刊》记者的谈话，说他还有事，就离开了。他原本在一家全国知名的大房地产公司从事华东市场拓

展，后来自己出来单飞。他本来打算和朋友一起在上海市南汇区做经济适用房的开发，却因为种种原因，到现在政府不批地。

　　几乎是在同时，英国某

　　这家公司受中东、欧洲财团的委托，在中国投资地产，他们对上海的购物中心很感兴趣，准备在中国寻找合作伙伴。

　　11月1日至2日，刘晨日程排得满满。在酒店大堂的咖啡吧，上午万科，下午顺驰；上午复地，下午绿地，中间还有一位土地中介，也过来介绍项目。

　　“几个大开发商的合作意向很强烈，但是大家普遍对上海都比较谨慎了。”刘晨对《瞭望东方周刊》说。

　　“这次调控，不少开发商会面临资金压力，未来到2008年，房地产肯定会形成大开发商几足鼎立的局面，一批小开发商要淘汰掉。”11月2日下午，顺驰的人对刘晨说。

　　难以为继

　　3月以来，上海楼市观望气氛浓厚，使一些开发商的“帽子戏法”难以为继。新开楼盘销售不见起色，资金周转不灵，有的迫不得已拿出手上的地皮，要么转让股权，寻求合作，要么干脆卖掉套现。

　　王召原来在房产公司的工作就是前期的土地获取，所以对上海的土地市场相当熟悉。“已经有开发商拿出土地找下家了，甚至有市中心卢湾区的地块。”

　　“年底抛地还要多。”王召对《瞭望东方周刊》说。

　　另外，今年秋季以来，在上海产权交易所挂牌转让及融资的房产企业数量迅速增加。甚至一天挂牌产权转让的房产企业总数达到15家，占到了挂牌企业总量的10%以上，与年初相比，增加了近五成。从相关挂牌信息看，相当部分企业属于资产规模从百万元到千万元人民币的中小开发商。

　　瑞士信贷第一波士顿董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬说，开发商今年最大的致命伤，不是国家的房地产政策，也不是价格的下跌，而是现金流问题。

　　业内人士透露，年关将至，银行还款时间逼近，很多开发商在暗地里找资金，甚至有海外基金在国内谈贷款，基础的利率都是15%，而且还对企业挑三拣四，其中不乏大型企业。

　　连胡润富豪榜上榜人物朱孟依也不例外，朱孟依控股的珠江投资在今年1月份，斥资16亿夺得新江湾城C1地块项目，结果遭遇宏观调控，其楼盘回款与预计的数额相差甚远，资金问题导致项目停滞至今。

　　仍未回暖

　　金九银十已过，楼市仍然没有起色。有数据显示，开发商的信心指数已经降至1999年的数据。

　　“刚开始调控的时候，大家在讲，没关系，年底还是一个井喷，现在就要到年底了，大家的信心却丧失了将近80%。不过还有分歧，有个别的还认为市场会好，这些主要是一些老牌的专业开发商。”世联地产上海顾问公司常务总经理袁鸿昌对《瞭望东方周刊》说。

　　事实可能比人们预想的要糟糕。

　　国家统计局、发改委70个大城市房价统计数据显示，今年9月，上海房价涨幅继续回落，环比8月回落1.2%，这是继8月环比回落1.8%以来，上海第二个房价环比回落的月份。

　　上海网上房地产的即时数据也明确反映了这一趋势:9、10两月，上海新盘成交量的确让开发商精神为之一振。网上新盘的成交量分别达到3.9万、4.6万平方米，比调控之后的几月，有大幅上升，10月成交量甚至已经与今年4月相当。

　　但是，与4月不同的是价格。10月内环线以内成交量上升明显，但是主要是内环楼盘降价产生的效应。即便如此，与去年10月相比，今年10月上海成交量尚不足一半，而且主要得益于郊区的配套商品房。

　　金丰易居首席分析师林波认为，“9、10月份成交量的回升，只是市场调整过程的一个阶段性反弹，难以扭转市场回调的发展趋势。传统金九银十的观念已经被打破，价格全面下跌成为主流。年关临近，不排除上海楼市年内新一波降价的可能。”

　　而据上海社科院、上海市政府参事张泓铭教授预测，宏观调控之后，投机者离场，一部分真实需求也离场，保守估计“上海每年3000多万平方米新房成交量里面20%的量没有了，这20%就成了空置房，去年年底的空置量是395万平方米，加上今年的空置600万平方米，今年的空置房将在1000万平方米以上。”

　　这个数字已经接近1996、1997年空置房的顶峰时期。

　　这就是开发商面临的残酷现实。

　　面对这样的市场环境，对于开发商而言，现金为王，资金实力不够雄厚的开发商不得不调低预期，争取资金回笼。

　　宝山区罗店顺驰美兰湖楼盘10月底开盘，其花园洋房价格开出6000元至6300元/平方米，而在去年12月份土地刚中标的时候，其高层面对媒体时预期售价将在8000元以上。

　　而10月降幅最大的要数位于浦东联洋社区的第九城市，这一区域曾经最高价达到过3万元/平方米。10月19日开盘，价格下调到7840元起，均价也没超出9000元/平方米。

　　有望着陆

　　顺势而为，成为目前开发商的明智之举。回顾中国房地产十几年历程，更多的开发商意识到三个关键词的重要：时机，时机，还是时机。

　　张鸿铭在10月24日浦东举办的一次房地产论坛上预测,“房地产周期有上行阶段和下行阶段,目前我们处于下行阶段,上行阶段包含了复苏和繁荣,下行阶段包含了萧条和衰退,美国百年的历史证实如此,中国50年的历史证实如此,那是避不开的。”

　　下行阶段的前提条件是“中国的政策不会出现重大变化。”张对《瞭望东方周刊》强调说。

　　而这个下行阶段的时间会有多久,张鸿铭得出结论,“比1994年调控后的下行阶段要短,我个人估计短则一两年,长则两三年。”

　　支撑这一结论的原因是，“上一轮宏观调控是猛然地收缩，几乎冷冻了国民经济的基本方面，但是这次没有，这次宏观经济面相对稳定。”

　　虽然，今年二、三季度开始，上海房地产投资的规模回落，银行房贷的下降已经影响到了上海经济的宏观运行，但是整个经济的基本面仍然向好。“这也与上海城市发展的未来趋势相一致。这与1994年的情况不同。”

　　除此之外，上海的真实需求仍然存在，“这次只是政策阀门拧紧了，卖房的门槛提高了。相比较1997年金融危机之后的深圳也不同，那时候是人们的财富真正缩水，购买力下降。”

　　虽然，10月底，上海银行纷纷放松个人住房放贷成数，但“这只是把市场搞活的一个办法，不能扭转整个上海地产的整体走势。”张鸿铭说。

　　而历经短则一两年、长则两三年的调整之后，房地产开发门槛提高，开发商群体必将经历一场时间的淘洗。

　　据《上海证券报》一份报道显示,2004年度共有134家非房地产上市公司发布了193份介入

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